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做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况。上期我们说到开店选址最基本调查内容，这期来着重说明商圈调查与选店。 商圈的定义
商圈，是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分： 1、主要商圈，商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55—70%。 2、次要商圈，商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25%。 3、边缘商圈，商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。 商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。 商圈调查作业范围
1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等； 2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点； 3、分析和现有的店铺商圈是否重叠； 4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量； 5、找出商圈内的障碍，包括：道路设施不便、人口拥挤、交通过度拥塞； 6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划IT一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔； 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 商圈调查部门的工作职责
寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程： 1、商圈情报主动收集。对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点； 2、商圈资料建立，不断修正； 3、商圈之规划、评估、分析报告； 4、未来整体公司发展的布点策略； 5、商圈地点选择、开店技巧制度的建立及教导； 6、租店及选店业务执行； 7、租金行情分析了解和呈报； 8、竞争厂商／店铺开店情报搜集及应对策略的拟定； 9、经营店铺的评审作业规划与推动； 10、和房东租店谈判； 11、与法务订定租店合同； 12、执行开店管理及制度； 13、不良店之迁移和淘汰； 14、其它有关的开店事项。 商圈调查重点与调查方式
1、商圈范围划分确定 商圈的实际位置会有以下各情况限制，设立不同商圈范围的划分点： （1）商圈范围 集中型商圈，主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米—5000米之间，边缘商圈在5000米以外。 分散型商圈，主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米—1000米之间，边缘商圈在1000米以外。 （2）马路的分界，凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道； （3）因铁路、平交道的阻隔使人们交通受阻而划分成两个不同商圈； （4）因高架桥、地下道阻隔使人潮流动不易而划分成不同商圈； （5）因安全岛阻隔使人潮流动不易而划分成不同商圈； （6）因大水沟阻隔使人潮流动不易而划分成不同商圈； （7）因单行道阻隔使人潮流动不易而划分成不同商圈； （8）由于人潮走向之购物习惯与人潮流动的方向使该区形成一独立商圈。 2、商圈的界定方法 路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出，大家就坐上出租车跑跑看。 下面来举例说明；我们准备开的店铺，称为计划店，在计划店的附近已经存在了两家户外用品店，A店距离计划店1000米。店铺的面积为60平；B店距离计划店600米，店铺的面积为20平。 （1）这里得说明法则的限制： 只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。并不能完全按照计算数字来核定结果，到时候经费可承担不起。 （2）绘制简图，这个时候开始动手了 集中型商圈为周边5000米简图，分散型商圈为周边1000米简图； 标出重要建筑物及楼别（金融大楼，办公大楼）； 著名商店及影响生活型态的地段特征（戏院、百货公司）； 人潮汇集的地段商店群及大型集客场所（超级市场，娱乐区…同等类）； 可与自己的计划户外店有互补作用的门店； 政府重要的行政中心； 车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所； 标出街道的行进方向（单行道方向），不要简单只是车道； 标出未来促销活动发DM的可行地点。 （3）抽样点及发DM点之选择确定 办公人口或上班族汇集的地点（未来适合设店的地点）； 人潮走向汇集地点； 固定人口较集中流动的地点。 （4）可能形成未来的商店群的地段； （5）预定三～四个抽样点 （6）其中尽量以一个抽样点为同性质的商店 3、发DM点的选择 （1）主消费群走动频繁点 （2）次消费群走动频繁点 （3）区分消费群活动频繁的时段 商圈特征
1、商店特色及分布情况 （1）建筑型态 于主要商业街，主要干道上的建筑其建筑高度 新建筑楼与旧式建筑的分布 目前的改建情况 一～三年内可能改建的趋式，中国的城市发展进入高速期，一定要放长眼光。 （2）行业型态 于主要商业街、干道的行业类型 以何产品为主，贩卖产品的定位档次 （3）分布家数 以抽样点的平行道路为主要调查对象 主要道路的商店分布明细 将商店分门别类记录 并将其统计填入明细表 于主要干道、大马路、相同商店的家数 商店汇集地带的概述 以商店（辅助店、竞争店）正确所在位置标注于商圈简图。 （4）地点类型 孤立店 未规划商业区 规划购物中心 2、住宅特色(集中型商圈可不用调查) （1）建物型态 实地了解于本商圈内住宅区的建筑型态 建筑高度，楼数 建筑型式为新式或旧式 分布区域 目前之改建情况 一～三年内可能改建的趋式 （2）分布情况 实地了解该区之实际住户与建筑物的分布情况将该商圈分为 商店区，以（甲）为代码 辨公区（甲２）为代码 新式住宅区以（乙１）为代码 旧式住宅区以（乙２）为代码 文教区，以（丙）为代码 于简图上分别划定区域，制作商圈 并于图上注明建筑物的楼别 3、集会场所 商店(肯德基、麦当劳，百货公司) 戏院 政府行政机关 展览会场 学校、文教机关、公园。 补习班 表演、竞技，比赛场所 菜市场，超级市场 4、证券公司 （1）聚集人口类型 青少年 上班族 特定行业人士 家庭主妇 （2）动线 人潮汇集流动的路线 人潮汇集流动的主要方向 5、商圈未来发展潜力及结论 （1）发展情况 未来政府的行政中心、大型休闲集客场所的建造 未来的捷运系统、交通运输中心所在点 大型办公大楼、商业中心等的建造 该商圈的未来转变情况 人口年龄层的转变 消费习惯的未来改变情况 人潮汇集的可能变动地段 （2）竞争情况 商圈内既存竞争者的数量及大小。 商圈内的饱和程度。 6、结论 根据以上各种调查的资料，最后得结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明： 点应设在何处，何阶段合适开店 何种商品组合的配合 顾客的型态 租金状况 集会场所 小凡总结：每一种餐饮业态都有自己的特点，有其长处，也有其对环境的特殊要求，而且各种业态之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。只有切实了解各业态的优缺点，广泛地调研，认真分析各类消费者的消费心态和需求，合理布局，才能充分发挥其长处，以最小的投资取得最大的效益。 ↓↓↓↓↓现在扫描二维码，掌握第一手的吃货资讯！ |
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