作者:贝乐斯,职业投资人 来源:岭锋资本 “Only a fool learns from his own mistakes. The wise man learns from the mistakes of others.”---Bismarck “只有傻瓜才从自己的错误中学习。智者从他人的错误中学习。” ---俾斯麦 房地产的疯狂与崩溃,日本已经经历过了。日本的错误,值得所有人警醒。日本的前车之鉴,值得仔细研究。
六大都市包括:东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。 第一,在经济发展,信用扩张的大背景下,房地产可以增长很长很长时间。 根据日本国家统计局的数据,日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始,一直上涨了36年。而在80年代后期,地价的上涨急剧加速,直到1991年房地产泡沫破裂。 第二,在经济停滞,信用扩张受阻的大背景下,房地产可以低迷很长很长时间。 房地产是长周期资产,受信用周期影响,价格的变化具有长期趋势。一旦趋势形成,就会持续很长时间。自从1991年房地产泡沫破裂之后,直到24年后的今天,日本六大都市的地价仍然没有恢复。
对于一般人来说,住宅的价格走势才是最值得关注的。日本不动产研究所的东京住宅价格指数从1993年6月开始。可以看出,东京的住宅价格从1993年开始至少下跌了10年,之后窄幅震荡。相信可能有很多日本家庭根本没有意识到房地产的长周期属性,在这10年间不断抄底,让很大一部分辛辛苦苦获得的家庭财富被周期的力量摧毁。 第三,周期的巨大力量不可忽视,潮涨潮落,有涨必有跌。 日本六大都市的地价从70年代翻了五倍,却在泡沫破裂后跌去了60%左右。这背后是周期的巨大力量。当年日本人也并不相信周期,相信东京等核心都市的房地产价格由于稀缺性,会一直上涨。但是,经济的规律最终打破了日本的“特殊性”。 关于房地产,日本能够告诉我们很多,但最关键的一条就是尊重周期的规律。房地产受经济周期,信用周期影响很大,而且是长周期,甚至超长周期资产。当周期上行,可以持续很长时间。一旦周期改变,则谁也无力回天。对个人和家庭来讲,十年是很长的时间,但可能只是周期中的一瞬间。而个人和家庭的财富,则可能随着周期的车轮上涨,也可能被下行周期的车轮碾碎。 |
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