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文：罗伯特·徐 金手指是我认识的国际富豪中在地产投资方面最为 成功的一个。“地点、地点、地点”，这就是房地产投资的三要素。
20世纪40年代末，经过多年战争和两枚原子弹洗礼的日本作为战败国，民生凋敝，百废待兴。 金手指那时刚刚大学毕业，风华正茂。这个有着一半东方人面孔的英俊年轻富商来到这里，他一边利用与美军的特殊关系做国际贸易，一边和当时已经奄奄一息的日本商社合作大举购入地产。 在第二次世界大战前，金手指家族和以三井为首的日本商社家族己经有好几代的 生意往来关系。几年内，他个人的200万美金 就成长到了 1000万美金。不过，他非但没有收手，而是更为大胆地投入。
在战后的日本断断续续住了几年的金手指讲得一 口流利的日文，也对日本的人文、社会环境逐步了解。渐渐地，他成了日本通。他说服他的家族，整合整个家族20%的资金，投入日本地产，在日本商社的帮助之下于东京大笔购入商业楼以及土地用于自主开发。 他们一买就持有30年，直到日本经济全盛期的20世纪80年 代。那时，日本已经从废墟上完成经济腾飞的 “神话”，成为仅次于美国的全球第二大经济体和世界头号重工业国家，而其人均国民生产总值从1983年起已超越美国。黄金岁月的日本地产业， 更处处是奇迹。 身处地产狂潮里的梦中人，没有 谁会相信这种涨势有朝一日会停止，甚至还要转入另一个长达二十余年的跌势。但是，金手指是为数不多的预见到巨大风险的一个。他们家族在20世纪80年代漂亮地转身出场，全身而退。
金手指从中赚了多少钱，我无法估量，不过他有说他家族后来在1980年代后期大举投入 美国股市的40亿美元大多是投资日本地产赚 来的。从一个例子可以看出这其中利润的疯狂。 澳大利亚政府1952年在东京买入一块地皮，以备建立领事馆之用。当时买价为25万美元，是公平的市价。 到了 1980年代，他们卖掉 其中的一半地皮，售价为4亿美元。金手指比 澳大利亚政府买的地当然多数倍以上，他在东 京的一个商业大楼的市值就有15亿美元。但 他当时其实并不是拥有东京地产最多的人，还 有不少日本人比他的地产更多。 不过，遗憾的是，大多数人并没有像金手指一样在高点出手， 所以后来被狂泻的房市套牢。到了现在，东京的地价巳经比高峰期跌了七八成。
无疑，金手指是我认识的国际富象中在地产投资方面最为成功的一个。他在后来的地产 投资中，也几乎没有失手过。 他们家族在世界各地拥有各自的华美行宫，但是他们的地产投资是以商务大楼为主，最重要的，他们在英国、 瑞士、美国、日本等地许多一线城市都拥有一流地段的物业。他们对于投资有自己的诀窍。
金手指家族做地产投资是利用资金优势。他们财力雄厚，买入地产后可以长线持有。关键是找对地方。所有知道房地产这个概念的人都听说过“Location，Location，Location”。“地点、地点、地点”，这就是房地产投资的三要素。 那么，什么样的地方才符合投资条件呢？
金手指和他的家族在这方面的观点跟投资 股市也有理念上的相似之处，可以说他们是“从上至下”(Top-Down)、由宏观到微观的投资人。
他们选取投资地区时要考虑的要素和特征，包括以下几个方面（如图6所示）。
一、所在国的政治和社会是否稳定，是否可以允许接受外国人置产
印度是一个反例。近几十年来，印度的人口成长一直很好，经济成长也不错，但是政治和 社会不稳，所以他们宁愿放弃这里的地产投资机会，以免将来得小利而遭遇大风险。
另外，政府对房地产的政策控制也在考虑 之列。金手指家族的房产遍及欧洲大陆，但他 们却不在经济强国德国置产，除了考虑到东德 和西德合并后社会上的不稳定因素之外，德国政府一直对房产有诸多政策控制。所以，金手指始终没有登陆德国。
二、该国人口统计学方面的趋势、人口成长的趋势
他们要的地区是年轻人在总人口结构中占大多数的国家。比如二战后的美国，婴儿潮造成对地产需求的增高，地产的价值会随之升高。
经济规律中的需求决定论在地产行业也同样奏效，而住宅的需求量由人口的发展决定。另外，商业地产与人口增长也有间接的关系。
三、看该国民族的历史纪录和过去的表现，看这个民族是否有过经济成功的历史
民族性是一个有趣的东西。历史会一再重演，证明一个民族在经济起落背后的深层文化特质和成因。比如日本，自明治维新以来，科技、教育、法制成为立国方针，使这个资源匮乏的岛国一再创造经济方面的辉煌。 用他们的前文部大臣荒木万夫的话说从明治以来，一直到今天，我国社会和经济的发展，特别是战后经济的发展非常惊人，为世界所重视，造成此情况的重要原因，可归结为教育的普及和发展。”美国著名经济学家舒尔茨也说战后日本物质资
本存量几乎荡然无存，但其国家财富中的重要部分——具有知识水平的人还大量存在。”
金手指家族大举进入地产领域是在20世 纪50年代战后的日本。他们敢于大笔投入，长 期持有，除了符合其他几项条件外，也正是由于看到了这一点。日本明治维新后经济腾飞的纪录使他们相信这个国家还会复苏、再现繁荣。 相比之下，印度就没有这种可追溯的历史经济成就，他们虽然一度是文化大国，却从未成为经济大国，尚未真正富强过。
四、看这个国家政府的经济成长前景以及货币政策的宽松与否
经济成长会带来房地产的繁荣，这一点不难理解。但是，对经济成长的分析也要配合对 该国政府货币政策的深入了解。 一个国家政府的货币政策对房地产市场也会有直接的影响。升息通常会造成经营成本升高并对经济成长产生长期不利；降息则反之。当中央银行幵始升息时，金手指就会减持地产；当中央银行降息时，他们又会积极入市，降低现金部位、增加地产持有份额。
总结他们的投资策略和投资哲学，就是在坏的历史时刻买进好的东西；不过，没有经过历史验证会成功的东西他们不愿碰。
基本上，他们投资多为一线大都市的中心地区、精华地段的商业大楼。比如在纽约的曼哈顿、旧金山的金融区。除了地理位置优越这一地产要素，还有一个重要原因，就是需求—供给原理。 纽约、旧金山都位于海湾旁边，他们的中心地区局限于地形，都有土地供应量有限的特征，不像洛杉矶地区，可以一直沿着海边向 周边地区延伸。因为供应有限，需求上升，出于 杠杆作用，地产最保值、增值空间也最大。他们在伦敦的市中心也有置产，也是这个道理。 中 国香港本来是最符合他们地产投资理念的地区，寸土寸金的港岛近年来创造了很多全球地产之最，甚至有一个车位可以拍出几百万港币的奇闻。但是，考虑到它的特殊性所带来的不确定因素，他们还是宁可错失良机。
买商业大楼还有另一个重要考量：租金。
他们寻求的是投资回报率要高且稳、现金流为 正值的房产。除了自住的房产，他们基本上买 入的都是黄金地段的高档写字楼。买入即持有，只租不卖，租金收入也是很好的收入，才能保证这种长期的持有，并赚取最高比率的回报。
地产策略
不过，要找到这样条件优越的房产也不是轻而易举的，而且找到合适的买点至关重要。通常，大家都在疯抢的时候他们不会入市，宁愿等待。
中国有句俗语，叫“一赶三不买”。他们就是这样。所以，我们看到的是：大部分时间，他们都在以逸待劳、耐心地等待，等很久很久，甚至等到所有人都失望的时候。
在卖的时候，他们同样精心选择时机。他 们的投资不会轻举妄动，也不会浅尝辄止。看 准了才出手;拿到了就会长期持有，很少出手卖 掉，除非是看到了人口趋势改变，或是涨势巳经到了不可理喻的程度。通常，这种人口结构从有利于房地产发展的正金字塔形转为不利的倒金字塔形，至少需要一代人的时间。 以我个人的亲身经历为例可以看出这种变化。我出生在20世纪60年代末的中国台湾。 我父母那一代人出生率还比较高，我父母各有五个兄弟姐妹。20世纪50年代的台湾，战火刚刚停歇，经济渐趋稳定，当时是全世界出生率最高的地区之一。 到了我这一代，中国台湾的普通家庭大多只有一个小孩。现在很多台湾的年轻人甚至选择不婚不育，或是丁克主义。到了这种时期，就是地产的只卖不买的时期了。
20世纪70年代后的日本，出生率也有类似的显著改变。由于生育观念的改变、经济的压力、地产奇高等多种原因，导致人口生育率逐年降低。到了 2008年，日本12岁以下儿童总数比100年前还少。 这种现象一直持续到现在。 当时金手指已经看到了这些现象和趋势，就在80年代地产高峰时果断出手，在高点区域陆续卖掉了手上大部分日本地产。那些没有来得及出场的投资人，只能眼睁睁看着房地产市场连续二十年的“跌跌”不休。
遭遇过房地产荣景和衰落的日本人，最了解神话破灭的悲哀。现在中国内陆还有不少人认为“房地产只会涨不会跌”。 除了人口结构改变带来的地产趋势转坏，还有一种可以对房地产造成不利的状况，即当政府在大量印钞时。货币供应量增大，在短时期内房地产会涨，但这是表面价值的增长，而不是需求增加带来的真实成长，所以这种涨势一定不会持久。一旦货币政策回归正常、甚至收紧，地产将会一泻千里。
评估房地产的涨跌趋势，还是要从人口结构、人口和经济成长的根本原因出发。人口增 长除了自然增长，还有其他的形式。比如目前的美国，虽然婴儿潮退去，人口结构转向不利房地产的方向，但由于美国是移民国家，最近十年由中国内陆、印度和墨西哥移民来的人口大量增加，促使青壮年人口所占比例增加，这对房地 产市场还是会有正促进作用的。 对来自中国内陆的新移民来说，他们置产首选的地区是华人聚居的城市。特别是英文不够好的新移民一定会选取华人聚居的城市，过若干年后再慢慢移居到其他地区。 所以，华人聚居的城市会因为 移民不断增多而价格坚挺。以南加州房地产市 场的最新统计数字为例，在大洛杉矶地区一百 多个城市仍在谷底徘徊的地产大环境下，房价 跌幅最低的是阿凯迪亚市、涨幅最高的是天普 市，那里都是典型的华人聚居城市。这与不断 涌入的华人移民有直接关系。
总的来说，影响房地产价格的重要因素包 括经济成长性和货币政策，但这些还是短期的影响因素，是外因。而人口结构、人口发展趋势，才是更长期的影响因素，是内因。内因是主导，外因只是促进力量而己。任何时候，分清主 次，判断真伪，才能在投资行为中做出正确判断，立于不败之地。
不过，确定了对的方向，在对的时间入市，也并不就意味稳赚不赔。在地产投资中，除了 不能犯方向性错误，另一个重要方面是眼光的精准，选到对的地区才能确保收益。对资金雄厚的金手指家族来说，他们要买就买最好的地 段，土地供应量有限、需求稳固增长的黄金地段 才是他们的目标。
另外，金手指投资地产，只用自己的资金。
这跟做其他生意不同。别的生意可以利用银行资金，但投资地产和股票，他们从不贷款。他们的考虑是：人在有资金压力时，往往会做出错误判断。他们一定是在自己资金充裕时，寻找最好的时机。
综合以上这些特征，最符合金手指投资口味的地产，属重要海滨城市的中心地段。金手指家族喜欢海港城市，他们不会考虑在内陆置产。这不仅仅是由于他们的祖先来自闽南的海边。 他们的家族一代代目睹了海洋所带来的经济繁荣。从近代的工业革命开始，人类已经由河流文化过渡到海洋文明。这种文明会持续非常长的历史时期。这也成为指导他们投资地产的大原则。
金手指家族是真正高明的地产投资人。他们的目光是长远的，从不局限于一时一地之利。 很多人在房地产市场进进出出，持有两三年即 获利卖掉，赚取差价。这不是最有利可图的做 法。 金手指从来不会在地产上打短线。多数时 间，他们在长时期地等待。一直在等市场将他 们开出的四个条件逐一满足。待到机会来临， 乘危入市，不出手则已，一出手就是大手笔，而 且只出租不卖出，持有几十年。虽然这样他们 的投资周期很长，常常要等上一两代人的时间， 但获利可观，基本上可以赚到几百倍，在日本甚 至赚到了上千倍。
他们对地产投资的长线策略，也与房地产 本身的特性有关。相比其他的投资方式，地产 的流通性是最差的。特别是他们买的基本都是 大型办公楼，变现性更差。 他们之所以重视租 金和现金流，也出于这个原因。由于投资周期 长，更要求眼光准确无误。他们相信，短期投资 也许靠运气，长期投资一定靠能力。真本事，其 实也不难掌握，只要策略、方法对路，谁都有可能成功。
到此，读者一定有兴趣知道我们对中国房 地产市场的看法。2000年后，金手指没有直接 在亚洲大举投资房地产的经历。其实在2003 年的SARS危机时，如果用他的“危机入市”的策略，应该是很好的地产购入时机。 特别是那 时，我们刚好从美国股市的高科技狂潮里全身而退，资金充裕，正在寻找下一个投资时机。但是他还是没有动手。原因在于他对亚洲人口结构的分析。正如我们前文所提及，从东亚到东 南亚的大部分经济高速成长的地区都面临同样的人口老化的问题。 中国也不例外，特别是20 世纪80年代后的计划生育政策，更导致这种结 果的严重性，可以预计从2010年后，中国内陆的人口结构会逐步转化，步入老龄化社会。直接结果就是对住宅的需求会逐步减少，而且，这 种情况会越来越严重。这是他们对中国房地产 发展长期前景的分析。
从短期来分析，房地产市场的短期操作，除了要看需求供给的因素，还要看政府的房地产政策、对房地产市场的调控以及货币政策。我们看到的国内现状是：近年来，一方面是经济高速成长，一方面是人民币大量发行，物价飙升。这些对房地产显然是利多因素。
我的投资不以房地产为主，不过以我对金手指投资策略的理解，我认为未来几年都不是投资房地产的好时机。 其实，金手指在他去世之前的几年里，在2008年国际金融危机之前，已经将家族的房产开始套现。他们在20世纪30年代购买的纽约地产，一直持有几十年，到前几年才卖掉一部分。 我们对房地产大趋势的看法是一致的，由于人口结构的根本性改变，在今后相当长的时期，除了己经大跌过的国家，比如现在的美国，全球许多地区的地产大势都会看跌。
让我们来总结一下本章内容。金手指在战后日本地产中大获全胜，他依靠的不是运气，而是方法。他的地产投资策略是选对地区、选对时机。符合条件的国家和地区有这些特征：
1.政治稳定、政策保护外国人购置地产；
2.人口结构呈正金字塔形的社会，人口结构年轻化，导致需求旺盛；
3.该国有过经济成功的历史经验；
4.经济成长前景看好，货币政策宽松。
地产投资是长线投资。要有耐心，不可能一蹴而就。当好的时机来临，高明的投资人会出手不凡。在对的时机买到好的东西，然后长期持有，一边赚取可观收益，一边等待十倍、百倍的获益。到市场已经疯狂到不合理的程度，或是趋势改变，则须果断出手，功成身退。这就是金手指的秘密武器。
金手指一直认为，从长期来看，每个家族积累下来，运气都差不多。之所以最后的命运天差地别，差别在于传承，策略、方法。高明的策略方法可以学到，其实并不神奇，就看有没有决心和耐心，能将家族经验为后代所执行和传递下去。这一点也许是华人的特性。美国人在这一方面就明显不如华人。西方文化是以个体为本的，每一代人都是新的个体，他们也许创新有余，但继承不足。
过去的百年，其实是人类经济发展最为快速的时期，这为许多家庭提供了最好的财富积累的机会。 家族财富的持续增加，是一个漫长的过程，需要几代人的努力。这其中是财富的积累过程，也是精神的积累过程。金手指家族，是其中最有恒心的一个。 在过去的300年中， 利用稳定的社会制度和经济成长机会使家族财 富代代积累、持续增长，达到富可敌国的规模，在华人家族中只有金手指家族真正做到了。中国古代有愚公移山的故事，金手指的家族就具备这种精神。只不过，愚公的家族做的是移山运动，而金手指家族做的是造山运动。他们具有同样的家族使命感，沿着前代开出的生路越走越远、越走越宽。（罗伯特·徐/《你所不知道的华人首富家族：500年财富王朝的秘密》） |
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