物业纠纷案例类型一、物业公司不是“第二警力”?案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的
摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈
某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。?分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈
某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业
公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。?点评
：当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司
就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。物业
纠纷案例类型二、业主与业主直接对簿公堂案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定
位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王
某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。?分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。
王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。?点
评：目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共
区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公
司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。物业纠纷案例类型三、物业管理费要明示
去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管
理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投
诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。?分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收
取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。?点评：当前，有关因物业
管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及
业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。物业纠纷案例
类型四、业委会擅自打官司?案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委
员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但
遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险，业委会准
备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。?分析：国务院《物业管理条例》规定，谁拥有房地产权证谁就是业主
，业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，它无权作出任何重大决议，包括物业公
司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。?
点评：目前，在本市一些小区，有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼，有一个小区业委会一年里共打了8
起官司，输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而大多在征询意见时往往写上这么一句话：如果你未在规定的
时间里将征询意见表寄回业委会，则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有3种，即同意、反对、
弃权。既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。物业纠纷案例类型五、物业公司截留物业管理费?
案例：虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理，物业公司可按市
场有关规定提取12％的管理酬金，物业管理费若有节余则归业委会所有。2004年8月，合同期满，物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委
会，于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了。?分析：根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司进行物业管理服务可以按照酬金制
或包干制的方式收取劳务报酬，但若采取酬金制的，则节余的物业管理费应属于业主大会所有，物业公司不得截留、挪用。?点评：该物业
公司在管理期限届满后，拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会，显然与双方的约定相悖，侵害了广场业委会的合法权益。目前，业主通过业主
大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多，业主的维权意识普遍增强。物业纠纷案例类型六前物业公司拒绝“退场
”?案例：徐汇某小区今年物业管理服务合同正到期，业委会出钱请了专业物业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，结果由
本市一家知名物业公司夺标。原物业公司不肯退出，僵持了3个月，这家中标物业公司一举将原物业公司和业委会推上了被告席，要求赔偿不能履行
合同的经济损失。?分析：根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做好将物业管理资料的移交给新物业
公司的工作，并及时撤离管理区域。?点评：当前，物业管理服务合同到期或未到期更换物业公司而引发的老物业不走，新物业进不来的窘
境经常上演。有的物业公司一旦落选，就感觉脸上无光，拒绝退场，不遵守游戏规则，给本市规范的物业管理服务市场平添了几分不和谐的声音。
物业纠纷案例类型七、物业成楼盘营销手段?案例：今年3月，本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建
筑量的小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是，这家物业公司经过精心准备，在几十家投标单位中一举夺魁，接下来草
签协议，将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里，吸引了不少买家。到了10月，开发商开出了非常苛刻的条款，逼中标物业公
司自动退出，将自己下属的物业公司隆重推出，于是，物业公司与开发商对簿公堂在所难免。?分析：根据《物业管理条例》的规定，住宅
物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。?点评：目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费
问题与开发商闹上法庭的并不少见，但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见，目前仍有部分开发商为了有利销售，可以采
取一切手段来达到其目的，因此，政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管。物业纠纷案例类型八业委会换届选举?案例
：2004年6月，闵行某小区因业委会任期即将终止，部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组，前任业委会业主认为自
己应当是下一届业委会筹备组的成员，于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果，于是将给予他们登记备案的房地
办告上了法院，指责房地办人员违法行政。?分析：由于新的《上海市物业管理规定》对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关
的明确规定。它不是换届选举，因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作，而应是以一个业主的身份重新
到筹备组登记参加选举。?点评：目前，在本市某些小区的选举过程中，由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任的逐
步“吃香”，与我国房地产物业管理的发展与进步是分不开的。相反，相关的有关业委会的选举程序、标准等规定几乎是空白，给纠纷的产生埋下了
伏笔。物业纠纷案例类型九、维修基金“大挪窝”?案例：2004年2月，浦东某小区的业委会主任擅自主张，将小区的物业维修
基金由原来存在某银行账户上的钱，来了个“乾坤大挪移”，寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上，而且其利息大大低于以前的银行，结果引发
了业委会委员与委员之间的严重冲突。?分析：根据《物业管理条例》的有关规定，小区的物业维修基金的动用、续筹以及影响到其利益的
，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定。点评：对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前存在较大问题的主要是维修基金的
管理缺乏监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。有的小区少则几百万元、多则上亿元的维修基金，吸引
着小区里个别本身财产并不丰裕的业主。因此，在有些小区，业委会委员一职成了某些人追逐的“香饽饽”。法律法规《业主大会和业主委员
会指导规则》《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
物业费滞纳金法官认为：物业公司与业主是平等的民事主体关系，不能约定滞纳金开栏语：滞纳金伴随着我们的生活，交通违法、欠税、拖
欠水电气费、信用卡透支……甚至是欠物管费，都可能被追缴滞纳金。也许我们已习以为常，但你可知道，我们被追缴的很多滞纳金都不会得到法律
和司法机关的认可。法官指出，滞纳金属于行政范畴，具有惩罚性和强制性，应该发生在国家行使公共权力的过程中，比如交警部门、税务机关等
追缴费用。然而，在通信、银行、水电气、物业等行业，大家地位平等，只能受一般的民事法律来调整，不适用带有行政色彩的滞纳金。目前，已
有多起涉及物业、银行等滞纳金案例被法院否定。法官希望，“滞纳金”这一名词在民事领域中退出历史舞台。滞纳金：滞纳金首先具有法定性
，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。其次是具有强制性，滞纳金的征收由国家强制力保障实施。三是具有惩罚性，是对
超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施。因此，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。违约金：违约金是
平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。物业公司不是行政部门，因此物业合同里不应提滞纳金，而应提违约金，“很多物业公司将滞
纳金和违约金混同了”法官说，滞纳金具有行政处罚的色彩，平等民事主体之间不能约定滞纳金。拒交物业费六类案例盘点?1、没入住，拒交
物业费。市民李先生购买的楼盘即将交房，售房人员电话告知他，交房后需交纳物业费，可他并不想交。李先生认为，自己目前暂无装修计划，也不
会入住，没享受到物业服务因此无需交费。????【政策解读】依据国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本
或者物业服务支出一般包括：管理服务人员的工资、社会保险等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用
；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业
主同意的其他费用。?【律师评析】从物业费涵盖内容看，李先生理解的服务具局限性。????物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序
维护费用；办公费用及物业管理企业固定资产折旧等,都是物业管理的组成部分，无论李先生购房后住与不住,都应缴纳物业费。???2、未
签物业合同不交物业费????市民王某在某小区内经营一家店铺。此前，小区业主委员会已与物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后，
物业公司按约定进行物业服务,可王某以未与物业公司签订合同为由,拒交物业费。????【政策解读】????根据《物业管理条例》的相关
规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面
的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，作为对其已提供服务的补偿。因此,未
签订物业合同或物业公司未提供资质证明，业主也不可以拒交物业费。【律师评析】?不管小区业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同，只
要业主委员会与物业签订合同、甚至几方之间均未签立合同但已提供物业服务，就该对已提供的物业服务予以补偿。??????3?、对物业服
务不满意，拒交物业费。市民胡女士反映某小区物业公司管理混乱，卫生打扫不及时，绿化带无人维护。小区多位业主对此颇有意见，通过拒交物业
费的方式表达不满。此外，还有多位业主联名要求更换物业公司。然而，物业公司则起诉拖欠交物业费的业主，不仅要其补交物业费,还要追加滞纳
金。????【政策解读】若物业公司提供的服务未达到合同约定标准，说明服务不到位。对于物业服务欠佳的物业公司，应由小区业主委员会对
其进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可通过业主委员会直接与物业管理公司交涉，甚至可根据合同约定改聘其他物业公司。【律师
评析】未成立业主委员会的小区应尽快成立，加强对物业服务质量的监督与管理。对于物业费出现的纠纷，可通过业委会与物业公司沟通解决。一旦
进入司法程序，业主也可根据合同约定，向法庭提供因为物业服务不到位导致拒交物业费的证据，最终由法庭裁决。??4、法不责众跟风不交
费，某小区建成后，有个别业主不仅不交物业费，同时还在业主联络群鼓动其他业主拒交物业费。看到个别业主不交费也没事，于是纷纷效仿。??
??【政策解读】?物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作，业主达到房产的保值、增值；物业公司也可通过管理成果树立自己的品牌
。若因不交物业费造成物业服务跟不上，将直接导致房产贬值，业主利益蒙受更大损失。????【律师评析】不交物业费对业主具有相当的诱惑
力。对欠费业主来说，动员周围邻居拒绝以达到法不责众的效果；而邻居发现，通过不交物业费可满足自己的利益,也便积极跟风。?在拒绝交费的
业主看来，法律会先惩罚带头不交费的业主。其实，业主个人不交费，房产得不到有效维护，也同样损失自己的利益。交费后若业主不认可物业的服
务，可理直气壮地要求其改善服务。?不交物业费的业主，按法律规定没有资格当业主委员会委员，如果因此造成小区无法成立业主委员会，业主解
聘不满意的物业公司也无法实现，还可能被起诉。????5、对社区大环境不满意，不交物业费。市民王女士住在西环路临街的某小区，凌晨及
清晨，爱开窗的王女士总能听见西环路上车辆行驶的声音。她认为，车辆行驶及鸣笛的声音影响了一家人休息，因此，便以物业公司服务不周为由，
拒交物业费。此外，还有业主反映自己所住小区周围没有便利店、公交车线路少等问题。业主要求物业公司来解决业主生活、出行不便的问题。??
??【政策解读】物业费是否交纳对应的义务是物业公司是否按物业管理合同规定的内容履行物业管理职责。然而，王女士提出的服务项目问题，
尤其是与买卖合同项目下相关的权利义务问题，因分属不同的法律关系，除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法理由。????
【律师评析】该问题已超出物业公司的管理范畴。道路在小区建成前便存在，若业主无法承受噪声，可更换密封性佳的窗户或关窗休息。另外，在
购房前业主应考虑周全，物业公司不能因此封闭道路。????然而对于小区周围公交车线路少、没有便利店等问题，这些看法不能成为业主不交纳
物业费的理由。????6、不满物业公司利用公用面积，进行经营活动，拒交物业费。市民杨女士得知，该小区公用面积上新建一栋商用楼。
物业公司将其出租用作餐厅及便利店。她认为物业公司没有权利将商用楼用于出租经营。既然物业公司能依靠出租场地牟利，大家可以不交物业费。
????市民刘先生也因小区物业管理用房被物业公司出租，与开发商、物业公司产生纠纷，拒绝缴纳物业费。????【政策解读】依据《物业
收费办法》规定，利用物业公用部分、共用设施进行经营的，应征得业主、业主委员会、物业管理企业同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金
等。????【律师评析】物业公司私自出租公用建筑的做法是错误的,必须纠正，但业主不能因此拒交物业费。物业纠纷
法律知识讲座王小锋律师联系电话：18799228849新疆鼎泽凯（克拉玛依）律师事务所物业收费纠纷《物业管理
条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位
和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（
四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《物业管理条例》第三十六
条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到
损害的，应当依法承担相应的法律责任。法律依据《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业
主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公
民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不
符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部
分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物
业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。小区发生盗窃引发的纠纷《中华人民
共和国民法通则》第一百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行
合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十五条：业主委员
会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方
的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。《物业管理条例
》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导
致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因物业维修问题而引发的物业纠纷《物业
管理条例》第三十六：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服
务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》|第四十
四条：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。《物权法》
第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》
第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不
履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
楼房坠落物致人损害的物业纠纷《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条:建筑物或其他设施及建筑物上的悬
挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外.
《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未
能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。小区内因共用场地的使用而引发的法律纠纷
《物业管理条例》第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
《物业管理条例》第五十条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业
主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应
当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。《物业管理条例》第五十五条：利用物业共用部位
、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专
项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《物业管理条例》第六十六条：违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府
房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的
维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用
设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以
上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元《民法通则》第71条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占
有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对
专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使
用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《物权法》第七十二
条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物
内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《物权法》第七十三条：建筑区划
内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区
划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属
设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前
款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主擅自改变房屋的使用性质引发的纠纷《物权法
》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规
约外，应当经有利害关系的业主同意《物权法》第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团
结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。特殊侵权行为引发的物业纠纷《民法通则》第123条：从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒
、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民
事责任。《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第52条：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、
养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。在物业管理中未尽
到注意告知警示义务而引发的物业纠纷《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔
偿损失等违约责任。业主违反有关规定装饰装修引发的物业纠纷《物业管理条例》第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装
饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业
的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。《物业管理条例》第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，
应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。《住宅室内装
饰装修管理办法》第五条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设
计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆改连接阳台的砖、混凝土墙体（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果
（五）其它影响建筑结构和使用安全的行为本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱
、支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统的传递给基础地
基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。《住宅室内装
饰装修管理办法》第四十二条：物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部
门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。小区内发生的人身损害赔偿纠纷《物业管理条例》第三十
六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定
，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十七条：物业服务企业
应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。《民法通则》第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条：雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。前款所称“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。《民法通则》第一百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《城市新建小区管理办法》第二条第三款：本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。 |
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