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赛普首家发布《中国房地产企业业务风险防控手册》——房地产风险防控第一书
该手册是全行业第一部全面风险管理操作指引，涵盖了12个风控模块、12个典型案例、77个主要风险、219项防控措施。为企业风控体系的建立、实施、评价与改进工作提供可操作的方法借鉴。 《中国房地产企业业务风险防控手册》核心内容共十二章。本期为您摘录部分资金管理模块的风险防控举措，供大家参考，欢迎提出宝贵意见。
资金管理的三个主要风险及成因。 资金管理的两大风险管控思路。
保证资金链安全及资金效益最大化。
保证资金筹集的合规性、有效性。 保证资金安全有效运行、使用规范、监管到位。
筹资决策不当，引发资本结构不合理或无效融资，导致企业筹资成本过高或债务危机。
资金调度不合理、营运不畅，导致企业陷入财务困境或资金冗余。 资金活动管控不严，导致资金被挪用、侵占、抽逃或遭受欺诈。
融资计划应根据公司战略发展规划、年度计划、投资计划等对资金需求进行预测和分析，预估资金缺口和融资需求计划，科学、合理制定融资计划。 拓展融资渠道，增加信托、基金、境外等融资渠道，通过股权、债权、土地抵押等方式进行前期融资。
根据融资目标和规划，结合年度全面预算，分析当年、累计资金收支情况、以及未来6个月的资金收支计划。考虑所在地的政治、经济、法律、市场等因素拟订融资方案，明确融资用途、规模、结构和方式等相关内容，并进行严格审批，重点关注融资用途的可行性和相应的偿债能力。 重大融资方案形成可行性研究报告，并进行集体决策。采取非单一方式进行融资，分散风险，并尽量降低融资成本。涉及项目融资的，还须考虑项目的基本情况：包括项目可行性报告或项目进展情况（主要包括：最近经济技术指标、财务测算指标、规划报建、工程进度、销售情况、近期项目工作重点及计划等）。 融资方案应至少包括金融机构名称、借款金额、担保金额、担保方式、借款期限，融资综合成本，还贷时间要求，还款来源，借款合同用途等要素。
融资后遵守贷款条件或未按照融资方案确定的用途使用资金，对资金使用情况进行监控和分析，保证资金的营运效率，及时发现资金安全和使用中的问题，并按规定偿还利息和本金。 记录融资台帐，详细记录融资方式、金额、合同编号、还款或付息日期等。 建立融资风险预警体系、实监控并根据政策法规、市场条件及企业自身情况进行调和增。预警体系可通过负债结构、偿债能力及负债融资规模等因素建立预警指标。
依据公司战略计划、年度经营计划，基于全面预算管理编制年度资金计划，采取自上而下，自下而上的方式组织编制年度资金计划。 月度资金计划编报时各部门与每月末根据实际付款需求严格测算次月月度资金支付需求及时间安排并详细填列月度资金计划，具体应对应到合约及成本科目。 编制项目资金计划时， 通常包含但不限于以下内容：
销售回款计划，须考虑销售收入任务的要求，重点结合实际销售情况进行编制。 成本付款计划，参照年度付款预算约束及累计执行情况，结合以前月度的资金计划执行情况，遵照准确性和合规性的要求进行统计编制。 融资及利息费用计划，按照各笔贷款的情况，填写下月的新增或偿还贷款情况，以及相应的利息费用。 费用支付计划，下属子公司各部门应根据下月工作安排，编制汇总费用支付计划。 各下属子公司还应当编制土地拓展的资金支付计划等。
定期组织召开资金调度会或进行资金安全检查，对资金预算执行情况进行综合分析，监控分析到重大执行偏差，及时采取措施避免非法挪用、侵占或影响公司整体目标的实现的情况发生。 进行日常管理时，严格遵守《现金管理条例》等相关法律法规对现金盘点、调拨、支取/支付等日常工作进行管理，按要求进行银行账户的建立、变更及取消等工作，并对银行账户进行日常监控，定期进行账户梳理。
根据资金支出的性质及金额明确资金支出审批权限，并明确每一级审批的重点关注内容，例如申请部门领导审核该业务是否真实、金额是否正确、财务审核是否在预算内、计划内等内容。在进行支付申请时明确支出款项的用途、金额、预算、 限额、支付方式等内容，并附原始单据或相关证明，财务部审核人员负责审查各种报销的原始凭证，对不真实、不合法的凭证不予受理。 对记载不明、不完整的原始凭证，予以退回并要求补充；对违反财务制度规定的费用不予报销，同时应向公司领导报告后再作处理。财务人员不得代填借款单和报销单。
建立应收票据台账，及时登记及注销应收票据，逐笔登录台账，记录票据完整信息。票据放于保险柜中保管，作废的票据应填写“作废”字样。收到承兑汇票后查看出票单位、出票银行、到期日期及背书转让次数，必须应去银行查询真伪。 印鉴的刻制、使用、销毁须根据相关法律法规及公司规定程序执行。印鉴须由专人保管，使用过程中须经过有效审批程序后方可加盖印鉴，并建立印鉴使用登记簿登记详细信息。印鉴出借时做好印鉴出借登记，登记出借人，出借时间及归还时间，无特殊原因必须当天归还印鉴；印鉴出借人在使用过程中应时刻谨慎，避免印鉴被盗用。严禁将办理资金支付业务的相关印章和票据集中一人保管。
明确应收款项催收的责任及部门。 控制客户按揭款放款审批时间，优化审批流程，以按原定销售回款计划完成回款。 明确销售回款过程各部门之间的衔接问题，提高资金收回及流转速度。 及时计提、确认或收回坏账。 存在集团内部往来款项的，定期核对内部往来账，未达账需要注明款项来源及相关用途，不明来源款项，需要及时追踪，追踪未果，及时请示上级领导，对知道来源的未达账项，应及时跟进处理。
定期对地产行业税收法规进行收集整理、归纳总结，及时了解各级税务机关税收实践最新动向，对研究成果在税务手册中进行及时更新。根据需求制定税务培训方案及预算，对税务人员进行培训，或聘请第三方专业机构进行税务筹划工作。在项目规划及实施阶段，根据成本税金测算及其他相关资料进行税务论证。
建立财务指标预警体系，定期对财务报告进行分析出具分析报告、定期召开财务分析会议。定期对关键指标进行分析，例如每月，分析变动趋势及原因，如发现到达风险预警线，应及时预警并制定有效应对措施，财务预警指标包括但不限于以下内容：
资产负债率（资产负债率=负债总额／资产总额*100%），分析变动趋势及原因，并评估风险，判断现资产负债率是否上升至风险预警线。 现金保障能力（现金保障能力=未来1年内可动用资金总额÷未来1年内现金支出总额），对公司的现金保障能力进行滚动预测，分析变动趋势及原因，并评估风险，判断现金保障能力下降至风险预警线。 短期偿债能力（短期偿债能力=货币资金÷未来6个月内到期的短期负债），对公司未来6个月的短期偿债能力进行分析评估，判断现金保障能力是否下降至风险预警线。 安全资金储备量：根据年度资金计划和滚动资金计划，各期末最低可自由使用资金额（不含募集资金、保证金和限定用途资金），定期进行测算，判断是否达到预警线。 流动比率=流动资产／流动负债。 速动比率=(流动资产－存货净额)／流动负债。 可支付地价款能力=未来1年内各月的资金余额(根据资金计划)-安全储备余额-受限资金-预计支付地价款资金。 其他财务报表分析相关指标等。
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