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项目发展计划书

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目录

目录... 2

第1章       项目概况... 4

2.1.      宗地位置... 4

2.2.      宗地现状... 4

2.3.      项目周边的社区配套... 4

2.4.      规划控制要点... 5

2.5.      土地价格... 6

第2章       土地权属及法律及政策性风险分析... 6

2.1.      合作方式及条件... 6

2.2.      土地法律性质评估... 6

2.3.      取得土地使用权程序评估... 6

2.4.      土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）... 7

2.5.      政策性风险评估... 7

2.6.      土地升值潜力初步评估。... 7

2.7.      开发时机的分析... 7

2.8.      总体评价... 7

第3章       市场分析... 7

3.1.      竞争对手分析... 7

3.2.      区域住宅市场成长状况... 7

3.3.      区域内供应产品特征... 8

3.4.      区域市场目标客层研究... 8

3.5.      目标市场定位及产品定位... 8

第4章       规划设计分析... 8

4.1.      初步规划设计思路... 9

4.2.      规划设计的可行性分析... 9

第5章       项目开发计划... 9

5.1.      外联计划... 9

5.2.      施工计划：... 9

第6章       营销方案... 10

6.1.      销售计划... 10

6.2.      销售收入的测算... 10

第7章       成本的测算... 10

7.1.      土地成本测算... 10

7.2.      技术成本的测算... 10

7.3.      规费成本的测算... 10

7.4.      建造成本的测算... 10

7.5.      管理成本的测算... 10

7.6.      销售成本的测算... 10

7.7.      融资成本的测算... 10

7.8.      税金成本的测算... 10

第8章       财务分析... 10

8.1.      盈利能力的分析... 10

第9章       资金使用计划与融资方案... 12

6.3.      项目资金预测... 12

6.4.      资金筹措安排... 12

第10章     新项目管理模式分析... 12

7.1.      机构设置... 12

7.2.      人力资源需求... 12

7.3.      人力资源缺口及解决... 12

第11章     土地竞投策略分析... 12

9.1.      主要指标测算... 12

9.2.      制定策略... 13

第12章     综合分析与建议... 13

8.1.      优势... 13

8.2.      劣势... 13

8.3.      机会... 14

8.4.      结论和建议... 14

第13章     在新城市开发需要补充的内容... 14

10.1.     市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况... 14

10.2.     需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）... 14

附件：... 14

 

第1章     项目概况

2.1.      宗地位置

2.1.1.          宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

2.1.2.          附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

2.2.      宗地现状

2.2.1.          宗地范围；

2.2.2.          地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

2.2.3.          地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

2.2.4.          地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

2.2.5.          地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

2.2.6.          土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

2.2.7.          地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

2.2.8.          附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

2.2.8.1.     地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

2.2.8.2.     地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

2.3.      项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）  公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）  宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）  现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

一、     项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、 治安情况

2、 空气状况

3、 噪声情况

4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、 周边景观

7、 风水情况

8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、 其他

二、     大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

2.4.        规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

2.5.      土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第2章     土地权属及法律及政策性风险分析

2.1.      合作方式及条件

2.1.1.          合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2.1.2.          合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

2.1.3.          付款进度及与拿地程序的配合

2.1.4.          其他合作的主要条件

2.1.5.          与合作方式相关的其它法律规定

2.2.      土地法律性质评估

2.2.1.          现状

2.2.1.1.     土地所有权归属

2.2.1.2.     土地使用权归属

2.2.1.3.     土地的用途

2.2.2.          规划

2.2.2.1.     规划所有权归属

2.2.2.2.     规划使用权归属

2.2.2.3.     规划的用途

2.3.      取得土地使用权程序评估

2.3.1.      

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