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企业之间房产与土地使用权的交易往往涉及高额税赋，尤为在当前中国经济下行阶段，则较难实现以直接转让方式规避较重税赋的问题。同时，近几年以来大量采用股权收购方式间接收购房产、土地使用权的交易架构，上述交易方式在一段时间内起到了节税的目的，但自2015年1月1日起《股权转让个人所得税管理办法》的实施，使得上述避税效果捉襟见肘，税务机关往往采取净资产核定的方法征收股权转让个人所得税。本文将通过以下避税方式的介绍，为更多的企业家打开控制成本、节约税收的战略思路。 一、投资设立100%控股全资子公司 土地房产转让方企业投资设立100%控股的全资子公司，通过将房产、土地评估作价投资进入子公司，上述非货币投资行为母公司（投资方）涉及土地增值税、营业税、印花税，子公司（被投资方）涉及契税，按照现行减免税政策上述涉及的全部税种都可以在适法的框架内得以全部减免。 1.土地增值税 财税【1995 】48号文《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条的规定:对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 上述财税文件尽管符合企业房产、土地投资交易中避税的目的，但是该文件已于2015年失效，为了使上述交易架构最终得以实现，本文作者查找了大量的财税文件，并结合2015年财税部门对相关税收文件的解读，打开了投资避税通路。 财税[2015]5号文《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》废止了财税【1995 】48号文，但该文件并没有具体指明应由具体哪个条款延续土地增值税减免政策，使得地方税务机关不能直接运用2015年实施的上述文件，为了解决上述问题，通过立法背景查找，结合《财政部税政司国家税务总局财产行为税司关于企业改制重组土地增值税政策的解读》第二条“延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策”的规定，再次结合财税[2015]5号文第四条的规定，减免土地增值税的通路得以打开。值得注意的是，财税[2015]5号文不仅延续了财税【1995 】48号第一条的减免政策，同时突破性的豁免了对再次转让行为中应征收土地增值税的规定。 2.营业税 根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 3.契税 根据财税[2015]37号《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》精神，“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。” 二、受让方通过货币增资方式进入子公司 尽管转让方可以与受让方直接通过股权转让方式一次性完成土地与房产的交易，但上述方式将很大可能性引发税务监管部门的重视，尤其是近年来税务部门对股权转让所得税的监管，本文建议采取货币增资方式，不直接通过转让方式引发净资产核定。 三、减资 转让方通过对子公司减资方式退出对子公司的投资，上述方式能够有效解决转让方式的退出机制。 以上交易架构的设计，能够在法律允许的范围内有效实现税务筹划的目的，同时能够达到控制房产、土地的目的。 |
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