物权法解释（一）》理解与运用之三——共有制度与善意取得制度解释

作者：高天

来源：作者法律博客

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《物权法解释（一）》对共有制度解释着力于按份共有优先购买权问题，解释对此有如下规定：

一、确定行使共有份额优先购买权利限制情形：

1、除按份共有人之间另有约定外，共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持；

2、除按份共有人之间另有约定外，按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持；

3、按份共有人未在本解释规定的期间内主张优先购买权利，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求的，不予支持；

4、按份共有人以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的，不予支持。

     二、确定行使优先购买权利期间及方式

优先购买权的行使期间，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按转让人通知其他按份共有人与否分为两种情形：在转让人通知情形下，以转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间为准。通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；在转让人未通知情形下，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日，或者无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，按照转让时各自份额比例行使优先购买权。

善意取得制度自《物权法》实施以来，实践中主要对其中的106条适用条件把握不一，这次《物权法解释（一）》着力从四个方面加以解释：

一、基于无效合同和被撤销合同不适用善意取得

我国《物权法》虽然建立了债权合同与物权变动的效力区分原则，但在物权变动原因上坚持有因性，非德国民法等其他大陆法系采取的无因性原则，即引起物权变动的原因行为，如合同等法律行为无效时，不发生物权变动效果。已交付或登记财产，各自返还。因此，解释明确规定，基于无效合同和被撤销合同不适用善意取得。

二、“受让人善意”认定标准

受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

1、除法律另有规定外，“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。动产简易交付，以转让动产法律行为生效时为准；动产指示交付，以转让双方转让返还原物请求权的协议生效时为准。

2、不动产登记簿出现异常记载，推定受让方恶意情形：登记簿上存在有效的异议登记；预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

    3、推定动产受让人恶意情形：受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

三、“合理的价格”

物权法第106条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

四、特殊动产善意取得

    转让人将物权法第24条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第106条第一款第三项规定的善意取得的条件。