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物权法司法解释一自2月23日颁布以来，一系列解读文章出台，对物权法及其司法解释的推广起到了重要作用，也让普通大众更加了解物权法，关心物权法。物权法司法解释明确了六大问题：1、不动产登记与物权基础关系争议如何处理的问题；2、预告登记效力问题；3、特殊动产中善意第三人问题；4、直接导致物权变动的法律文书范围问题；5、共有人优先购买权行使及限制问题；6、善意取得制度中善意认定及排除适用问题。这六大问题在现实生活中争议较多，司法解释予以明确，是在总结多年实践经验之后得出的结果。本文对司法解释进行逐条解读，以便更明确的理解和适用。 最高人民法院 关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一） 法释〔2016〕5号 （2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行） 为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。 【解读】本条出台的背景是因人民法院民事、行政审判部门对案件受理范围的争议而出台，该条明确了哪些争议属于民事争议，民事审判部门应予审理。当事人之间因不动产物权归属及其原因行为而发生争议，属于民事主体间的争议，应当属于民事争议。而就权利主体与登记主体间就不予登记、登记错误、不予查询等应属行政争议。 第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 【解读】不动产登记是不动产物权法定的公示方式，不动产登记薄作为登记的载体，其记载的内容应当与实际权利归属相一致，否则容易造成权利归属的混乱。在提供证据证明权利归属的时候遵循“谁主张谁举证”的举证规则，将举证责任分配给真实权利归属方。以下证据均可证明真实权利状态：房屋买卖合同、购房款转账或收款凭证、房屋赠与协议、房屋继承协议、房屋钥匙等只要能证明其对该不动产享有相应的物权，均可作为证据。 第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。 【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 【解读】异议登记是利害关系人暂时阻止登记机构进行权利登记的一种程序性手段，其目的在于暂时阻止登记，以争取相应的起诉时间。异议登记因利害关系人未及时起诉的，异议登记失效，登记机构可以进行登记。异议登记是程序性登记，而不是实体性登记。利害关系人在异议登记失效后，仍然可以对物权的实体归属提起诉讼，请求确认，法院不得拒绝。 第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 【解读】预告登记是物权法确立的一种准物权性质的行为，其可以发生限制处分的法律效果。物权法规定的所有权权能包含占有、使用、收益、处分。物权法第二十一条规定，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的不发生物权效力。此处的处分的含义较为广泛，包括出卖、出借、出租、抵押等各种处分行为。本条的目的在于对物权法第二十一条的“处分”进行限缩性解释，将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。 第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 【关联法条】物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 【解读】预告登记的目的在于限制处分，在相应债权消灭或者能够进行登记的时候，预告登记就应失效。本条在于明确了属于“债权消灭”的情形。 第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。 【关联法条】物权法第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 【解读】船舶、航空器、机动车等属于特殊动产，特殊动产物权变更依然遵循“动产物权交付即转移”的原则，但进行登记将产生对抗善意第三人的效力。在现实交易中，特殊动产只交付不进行转移登记的情况大量存在。尤其是在机动车二手交易领域，机动车名实不符情况大量存在。有的机动车车主直接转移占有，而没有进行过户登记。此条的关键在于将“转让人的债权人”排除在“善意第三人”之外，债权人不属于善意第三人。也就是说转让人转移了特殊动产的占有，受让人也支付了对价并取得了占有，此时在面对转让人的债权人时，虽然未登记，仍然可以产生对抗债权人的效果。 第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 【解读】物权法第二十八条规定了法律文书可以直接产生物权变动的效果，并规定了发生法律效力的时间。而“法律文书”包括哪些？在实务中具有不同的理解。本条的意义在于对法律文书的范围进行了明确，除此条规定所属性质的法律文书外，其他法律文书不发生物权变动的效力。 第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。 【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 【解读】权利人因法律文书或事实行为等而取得物权的，在法律文书发生法律效力时即取得。但是为了取得公示的最佳效果，还需要完成动产交付、不动产登记的行为。但是不完成交付、登记行为并不意味着权利人不取得物权。在完成交付或登记之前，他人不得侵害其物权。 第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 【解读】按份共有的权利主体可以因继承、遗赠等方式直接发生变化，直接产生物权变动的效果，此变动是因继承法等法律直接规定而产生，不是因转让等当事人行为而产生，其他按份共有人当然不能主张优先购买权。但是按份共有人可以对此进行另外约定，赋予了按份共有人一定的自治权利，在按份共有的情况下，权利人可以事先进行约定，比如夫妻共有财产，夫妻双方可以约定夫或妻一方死亡后，另一方可以进行优先购买，以确保一方可以取得完全物权。但此时的优先购买的价格如何确定，是由原当事人约定还是按照市场行情确定呢？本人认为当事人对优先购买的条件或价格有约定的，应当按照当事人约定确定。其理由在于当事人进行如此约定时，一般是为了照顾按份共有人的权利不受到继承者或受遗赠者的侵害而设定。如果法律此时不遵循当事人的约定，将导致约定的目的落空。 第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 【解读】同等条件关系到优先购买权能否行使的问题，本条对同等条件确定的参考因素进行了明确，但在市场行为下，考虑因素颇多，法官裁量更应从维护交易稳定、交易安全的方面综合确定考虑因素。 第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： （一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准； （二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日； （三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日； （四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。 【解读】优先购买权是法律赋予的一种优先权利，侵害他人优先购买权的可能导致法律行为无效。但是享有优先购买权的权利人应该及时主张权利，法律只保护权利的积极主张者，而不保护躺在权利上睡觉的人。此条明确了行使优先购买权的最长期限，以维持交易的稳定。 第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。 其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持： （一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求； （二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。 【解读】此条进一步分析优先购买权行使的条件，同等条件情况下才享有优先购买权，对于不同等条件当然不应支持；同时对于超出期限主张权利，或者仅以侵犯优先购买权而请求确认无效但不进行购买的，其权利也不应得到支持。法律如此规定，也是为了维护交易的效率和稳定。 第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 【解读】此条主要明确了优先购买权的行使对象，在按份共有人对外转让份额时，其他共有人可以主张优先购买；在对内转让时，遵循交易自由原则，不支持其他共有人的优先购买权。区分对内和对外，既可以维持权利主体的稳定性，确保权利归属，又可以保障交易的自由，尊重意思自治。 第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。 【解读】此条规定了多个共有人主张优先购买的情况下的解决方案，在此条件下，可按比例行使。避免了更多的冲突，同时确保了权利主体的稳定。 第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 【解读】此条涉及到善意第三人问题，关于是否善意，在实践中存在不同的理解，各地各法官对善意也存在不同的看法。善意的两个很重要的条件就是“不知道”也即无辜和“无重大过错”即无过失。两者结合的情况下，可以认定构成善意。至于是否善意，如认为不构成善意，应当举证证明。 第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： （一）登记簿上存在有效的异议登记； （二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； （三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； （四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； （五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 【解读】此条明确了什么时候应当认定为“知道”，当相关权利被明确记载或者权利正被他人行使的时候，受让人还接受交易，此时还认为“不知道”不符合常理；同时如果知道上述情形还接受交易，也应被认为存在重大过失。这要求受让人在交易时根据不动产登记公示的方式对不动产进行深入了解，对登记的权利限制有明确的理解，以免权利受损。 第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 【解读】在没有权利受限的情况下，转让动产的，如果交易对象、场所、时机等不符合交易习惯，此时也应认定具有过失。比如无权处分人将他人不动产低价转让给自己的亲属、朋友等，此时即可认定受让人具有过失，以确保真正权利人的权利，防止他人恶意串通侵害其权利。对于不动产，不予适用。 第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。 当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。 【关联法条】物权法第二十五条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 【解读】进一步明确善意取得物权的时间点。 第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 【解读】善意取得有一个很重要的条件是，已经支付合理价格，此时的价格应根据各项因素综合认定，以免他人串通侵害真实权利人的物权。 第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。 【关联法条】物权法第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 【解读】对于特殊动产，仍然应遵循“动产物权自交付时变动”的原则，当特殊动产进行了交付，虽然没有登记，也应认为符合善意取得中取得的条件，也再次申明特殊动产交付也能产生动产物权变动的效果。 第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持： （一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效； （二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。 【关联法条】物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
合同法第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 【解读】善意取得的一个很重要的条件即为“善意”，当转让双方之间的合同被认定无效或者被撤销时，当然不应该认定存在善意。转让合同无效或被撤销均是因为其存在重大侵害他人利益的情形，在他人重大利益与受让人的善意取得权利之间，必须进行取舍。即使受让人善意，也不得侵害他人的重大利益，或者国家利益、集体利益，也不得违反相关强制性的规定。 善意取得制度本身作为无权处分行为无效的例外，应严格限制在明确的条件下，不能让例外变成常态。这是法律对相关价值做出的一个取舍，也再次申明了个人权利与国家利益、集体利益相违背时，国家利益、集体利益高于个人利益。 第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。 本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。 本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 【解读】本条确定了司法解释的施行时间，也明确了其是否具有溯及既往的法律效力。 |
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