2016论房之四：三要素看房价正在筑顶，基本上也是最后的狂欢（作者：投资舆情）
最近北上深房价据说还在涨，看多房价的声音也多了起来。房价其实也是股市类似，涨了看多，跌了看空。反正是定性的分析，怎么说都有理。
定量分析很难，为了接近事实和定量分析，我们尽可能的把要素细化，分维度研究。今天我们试图把房价影响要素细化为三个维度：汇率货币现象，放水货币现象，供需关系。
以前我就说过，中国房价上涨本质上是一种货币现象，房屋也不是什么简单的商品。货币现象分为两类，一类是汇率被低估导致外汇占款快速增长，同时因为汇率被低估，相同额度人民币在国内购买力强于国外，人民币无处可去，只能推动具有货币属性的房价上涨，这个详细内容在以前长文有分析，就不赘述了。
另一类就是有专家提出的，除了外汇占款作为基础货币外，国内通过货币乘数等工具放大了基础货币倍数，最后导致M2以远高于GDP增速在扩张，这部分钱也没地方去，只能流向房地产这个巨大的蓄水池。
99年大学生扩招，毕业后直接进城，大学生混的再差，也要努力在城里买套房的。同时还有加入WTO后百姓迅速富裕，打工人群快速城镇化。这些都给房地产的过去十几年带来了巨大的需求。
所以过去十几年房价快速上涨，是汇率货币现象，放水货币现象和需求迫切，三大要素共同导致的戴维斯三击，从而导致房价不可思议的上升。分析未来房价走势，就需要来研读这三个变量。
变量一：汇率还被低估么？
这个基本不用讨论了，媒体专家和管理层，整天都在不遗余力的证明，人民币不会再跌了。我们也都知道，他们想证明什么，都证明这个有些问题了。想说明不会再跌，就证明再跌的压力还是很大，否则大家都很忙，也不会浪费口舌了。
而且汇改自811开始以来，外储少了五六千亿美元，而且还在继续减少，12月份1月份每月减少1000亿左右，对冲掉贸易顺差，出去的钱更多。这些都说明人民币低估时代结束了，外汇占款导致的货币增加，从而推动房价上涨的这个逻辑不荡然无存。
反而因为人民币汇率反转，外汇占款减少，基础货币减少，中长期对人民币计价的商品价格产生较大冲击，首当其冲就是房价了。
变量二：放水产生的货币现象如何了？
1月末，人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元，创下单月数据新高。同时，广义货币M2同比增速达14%，为2015年以来新高。社会融资规模增量也达到3.42万亿元的较高水平。
社会融资增加3.4万亿，其中间接融资增加2.5万亿，直接融资增加0.92万亿。利息支出占新增间接融资与直接融资的比重分别为60%与70%，除去维持借新还旧之后的余额为1.78万亿，其中又有0.6万亿为房贷需求，最终贡献给实体的仅为1.18万亿。
就是说1月份信贷数据看起来是放水了，其实很多资金都是在借新还旧，或者借新还息，本质上是信贷链条的恶性循环。并不是08年一样的货币放水。
再者现在M2都140万亿了，一月新增了全球新增还多，抵得上很多国家的货币总额。再这么玩下去不得了的。所以不论是借新还旧，还是货币规模本身，都难以继续以这个速度增长。
房价除了长期筑顶外，很可能会因为放水导致CPI攀升，不得不收缩货币，房价可能就会遇到真正的拐点。
变量三：商品房供需如何？
五六七八线城市供需过剩是肯定的了，我老家县城里四年前房价4000多，现在两千多，还是没人买，新区大楼少见灯光。过去几年地方政府为了挣钱，大量修路盖房，最后严重供过于求，短期内消化库存很难了。
一线城市最近一直涨，这个逻辑我以前也不是很清楚，现在我认为，除了和有钱人多以外，和房价传递链条有关。
分析身边人我们发现，农民进县城买房，县城人去地级市买房，地级市的去省会买房，省会去北上深买房。广大农民进城是发源地，一层层往下传递。现在农村城镇化潜力枯竭，所以县城最先垮塌，北上深最末端，反应最滞后。
每次下大雨，门口的小沟先有水，然后大沟有水，最后小河有水。大雨停了很久。家门口早干涸了，小河还在奔腾。县城房价是小沟，是源头动力，地级市省会是大沟，北上深是小河。雨就是房价驱动力，可能雨停了很久，北上深这条小河还在流淌。但雨停了，小河终究也会枯竭的。
这就是北上深还没跌的逻辑，逻辑链条还没传递到。国家救房市，提倡孝道早生二胎，就是在找农村90后，开拓源头购买力。但这个太晚了，还需要20年呢，短期内供大于求依然难于改变。
结论
人民币汇率低估带来海外资金套利，和外汇占款增加带来房价上涨因素彻底消失，汇率反转反而给房价带来巨大冲击。
1月份看起来信贷数据像是放水，其实很多是借新还旧，从M2规模上看，也不可能维持这么快速的增长，这个角度看，短期可能数据不错，中长期必然会降下来，房地产经济必须要转型，否则就会掉落悬崖。
供大于求在一线城市还看不出来，这和有钱人太多也有关系，其他城市很难出现供不应求情况，房价也很难因为供需带来上涨。现在香港房价地价都在下跌，深圳还在上涨，深圳很多买家都是投机客。
房地产因为交易复杂换手率慢，体量庞大，惯性更大，对价格体现不像股价那么敏感，所以筑顶周期也更漫长。而且房市大妈比股市多的多，转折也更缓慢笨拙。
所以综合来看，现在国家强力救市，降低税负，提倡农民买房，都只是抑制快速下跌，给经济转型提供喘息时间，并不能带来房地产再次繁荣，类似4000点救市，能稳住就不错了。
北上深因为房地产交易周期太长，属于筑顶阶段的正常现象，拉几个阳线也正常，不拉高卖给谁啊，但也基本上也是最后的狂欢。
2016论房之五：一线城市房价理论大顶在哪里？（作者：天涯路）
经常听有人说，一线城市的房价是由全中国有钱人的购买力决定的。我觉得这种观点是站不住脚的，因为高收入人群看中的是别墅、大户型、学区房和城市核心地段的房子，这部分房子的房价才是由高收入人群所决定的。反过来说，如果一线城市里只有前10%的高收入群能够买得起房子，其余90%都买不起房子，那么最后就会演变为一线城市前10%人群人均10套房子，而剩下90%的人群全部租房子住。纵观全世界，即使住房自给率最低的国家，也至少在30~40%左右，还从来没有哪个城市是前10%高收入人群户均十套房子，剩下90%人群全部都买不起房子只能租房子住。因此，说一线城市房价是由高收入人群决定，绝大多数人本就不应该买得起房子的观点是站不住脚的。真正能够决定一线城市中占绝大多数的普通商品房的房价的理应是本地中等收入阶层，也就是说一线城市的房价，归根结底是由一线城市的中产阶层的购买力决定的。而在一线城市里，房价最低的是远郊区的小户型商品房，而中产阶层里面购买力最低的则是本地首次置业的刚需们，那么，当一线城市远郊区小户型的房价涨到首次置业的刚需们倾其所能也无法负担的时候，一线城市的房价的也就到了大顶。下面，简单测算一下这个大顶到底在哪里。
这里以统计局公布的人均可支配收入作为首次置业刚需的平均可支配收入，只可能高估了其收入而非低估其收入。因为首次置业的刚需基本都是刚毕业不久的年轻人，这些人的平均收入理应低于整体平均收入，第二、由于贫富差距的存在，用人均可支配收入代表中位数可支配收入是被高估的，人均可支配收入大概代表前第40%的人群的可支配收入。有人以BAT等互联网企业动辄几十上百万的年薪来代表刚需的平均收入和购买力，实际上是很可笑的事情。因为有这么高收入的人群早就N套房了，不会等到今天才首次置业。而新毕业就进入这些大公司的人群只占刚需总数的1%甚至不到。上述高收入人群是无法代表刚需的整体购买力的。
从上图的计算结果可知，以15年的人均可支配收入计算，一线城市远郊区房子的单价的理论大顶大概在3.6万元左右，现在除了广州以外基本已经很接近，尤其是深圳。
由于是静态测算的结果，所以理论上这个3.6万的数字依旧有继续上涨的空间。第一，人均可支配收入上涨。第二，学习香港，控制新建商品房规模，改为大量新建30~40平米的迷你户型，由于总价下降，那么单价依旧有继续上涨的空间。第三、贷款利率下降。本次测算已经是按照3.25%的公积金贷款利率进行测算，继续下降的空间微乎其微。
可以说，现在一线城市的房价，已经离大顶非常接近了。以股市做比喻的话，如果说过去十几年一线城市的房价是戴维斯双击（房价收入比和人均可支配收入）的过程，那么由于其现在的估值已经极高（房价接近静态理论大顶），未来房价已经丧失了估值提升的空间，双击变成单击。且由于GDP增速和通胀水平的下降，因此未来十年的人均收入增速也会远低于过去十年。因此即便最乐观估计，一线城市房价的估值（房价收入比）始终保持在高位，房价随收入提高而提高，那么未来一线城市房价的年均涨幅最高也不会超过10%，绝不可能复制过去十年房价增速远超收入增速，房价十年暴涨十倍的大牛市。反之，一旦未来十年某个时候支撑一线城市高估值的预期因素发生变化，房价被杀估值，那么很有可能十年后一线城市的房价还没有现在高。纵观世界资产价格历史，股票、房地产、石油、黄金。。。绝大多数情况下，极高的估值泡沫最后都是通过价格下跌来完成估值回归，很少有通过价格不跌，时间换空间的方式洗泡沫。也许，一线城市的房价能成为例外？
DAVID自由之路：我也来算一算：
1、110万的首付哪里来？父母赞助60万，自己出50万，假设每年攒8万，需要6年时间，这样每年可以剩下4万做为开销，如果是单身，只能住群租房，如果两人谈恋爱，同居可以省点，怪不得现在年轻男女刚谈恋爱就同居，省钱啊。
2、买房了，每月负担8000房贷，可是还要装修啊，装修总要花掉10万元，家具家电也要5万吧，好吧工资涨点，家庭收入变成1.5万元（含公积金），每月剩下7000元，花销控制在每月2000元，3年后把房子装修和家电搞定，契税也交了，总该生孩子了吧。
3、生孩子了，父母过来帮忙，75平米房子那就凑合吧，孩子奶粉钱不能省，每月花3000元吧，终于可以攒钱了，每月存4000元，3年攒了15万。
4、孩子上幼儿园，各种班怎么办？省着点用，每月花4000元，工资涨点，每月收入1.7万（含公积金），每月存5000元，3年又攒了18万。
5、总不能老住75平米吧，改善一下住100平米，我的天又要花90万元，刚攒了30万，贷款60万，房贷涨到1.1万元，每月收入扣掉房贷剩下6000元，终于涨工资了，每月收入2万（含公积金），省点花，每月3000，每月存60000元，3年再攒钱20万
6、每天上班那么远，每天路上3小时，孩子照顾不上啊，都40岁了，搬到离上班稍微近一点的郊区，单价变成5万元，好了，又要花掉140万元，把赞的20万花掉，贷款120万，房贷涨到1.7万，不过心里很满足，手里有一套500万的房子，其实贷款一屁股。
7、再不涨薪怎么活？每月收入2.5万元，还要攒钱积蓄改善住房，好吧，每月还是只能花3000元。
过了二十年苦行僧生活，工资还必须年年涨，但是每月花销一点不敢提高（始终保持3000元），这就是房奴生活。
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