|
2016年元月的瑞观察，我们述说了中国物业管理行业先天缺乏市场化发展的机制和社会观念的问题，需要在客观方面出台保障物业行业市场化运行机制的法规政策和主导各类媒体宣传物业管理理念，让物业管理质价相符的市场化消费的观念深入人心，本文从主观方面来说说中国物业管理行业创新的精神和物管模式的设计缺陷问题。
我国最早引入物业管理概念的城市——改革开放时代的深圳
上世纪八十年代初，特区建设初见成效，一大批新建的商品住宅和商业设施拔地而起，得益于毗邻香港的地理位置和国际化观念引入的优势，同时深圳又是中国改革开放最先的实践者和探索者，所以任何国际的理念和管理模式的引入，都和当地的实际相结合后创造和改良成新模式。
可以说，中国的物管模式是发达国家和地区所没有的，是一种创新；中国物业行业从诞生起，就具有创新的特性！
第一代模式“管作合一”
当时的深圳，是小政府大社会的格局：社会结构初建、人员来自各地、行业均处起步、社会分工浅显、治安矛盾突出。
针对这种情况，最初的深圳新型商品房建设者和设计者们，考虑到内陆城市那些弄堂式建筑布局、狭窄的活动空间、无绿化的环境等，无法与现代城市相适应，而要建造如发达国家和地区的那些舒散、幽静、便捷的社区，又限于中国城市人多地少以及治安状况等因素制约，所以，中国第一代的商品房小区就创造性地设计成了封闭的小区模式，这种用围墙将几十栋房屋围在里面、形成独立的社区活动与生活及环境空间的创新型居住小区模式，确定了这些小区建成后的物业管理模式。
深圳物业管理探索者们，就在这样的封闭的小区模式里，引入了国际物业管理理念，进行社区性的管理服务；同时，又由于深圳当时社会分工浅显，没有专业服务机构可供选择，于是只能直接招募保安、保洁、绿化、工程等各类作业人员，由管理者直接对这些作业人员进行专业培训然后组织他们进行日常工作和服务，从而在每个小区形成了“管作合一”的独立的管理与服务系统，全面承担起了该区域的社区文化、建筑维护和服务业主的职能。这种物管模式为当时深圳的社会和谐与城市管理作出了极大的贡献。
笔者90年代初去深圳考察，有一个处于市郊的小区，10多万平方米小高层和高层的商品房建筑，当时的楼价只为3000多元每平方米，而物业管理费为每月人民币3元/平方米，物业服务中心共有约100名员工为该小区服务，小区绿化葱郁、宁静清洁、安全和谐。
这种“管作合一”物业管理的模式正是在当时的历史条件和情况下的产物，是具有革命性的，其对起步阶段的深圳物业管理也是最有效的。
然而，我们应当看到，深圳物业管理模式的有效的创新，是基于深圳房地产开发、设计的模式和当时的社会治安以及社会分工状况之上的，这是因地制宜和与时俱进的创新，其具有的创新精神是我们所有物业人必须始终铭记和学习的！
“管作合一”存在市场缺陷
但我们还应该看到，这种模式的形成也是无奈的、被动的，倘若我们有着良好的治安环境，何必要用围墙将小区围起来、还要安上电网、门口由穿着类似警察服装的保安站岗、搞得像兵营或监狱呢？倘若社会分工细化，专业服务机构健全，物业公司何必要直接招募作业人员进行专业培训呢？
因此说，中国物业管理这种创新模式，并不是发达国家和地区经过长期市场化演变发展形成的物业管理模式的复制，而仅仅是吸收物业管理理念，以满足当时的社会需求为前提的一种适应性设计，其设计必然存在不全面、不前瞻、不市场等缺陷。
*忽视消费法则
所谓不全面，主要是指这种创新并延续至今的物管模式，只是满足了业主需求的功能，而忽视了满足企业运行保障的功能。
目前物管的内容主要限定在了业主对保安、保洁、绿化、设施设备维护等基础服务需求方面，当然业主的其他需求，可通过延伸服务予以满足。无论是《物权法》还是地方物业管理条例或是政府提供的物业服务合同示范文本，均围绕业主需求和物业企业如何满足这些需求做文章，忽略了对这些企业进行经营活动应有的保障。
作为服务提供方的物业管理企业以及各类专业服务机构只被要求提供服务，而没有任何地方规定，提供怎样的服务需要支付怎样的费用。
由于忽略消费法则，实质上让物业企业陷入正常收入难以维持经济平衡、只能降低服务品质或通过延伸、跨界经营活动来弥补收入不足的怪圈。因此，从根本上说，这些现象产生的主要原因之一是现有的物管模式在最初阶段不全面科学地设计所造成的。
*无法与时俱进
所谓不前瞻，主要是指这种物管模式只能解决当时当地的问题并不具备随着全国推广和时代发展而能动升级的前瞻设计。上世纪九十年代起，中国内陆城市建设和房地产开发掀起热潮，深圳的房地产开发模式和物业管理模式被推广到了内陆。然而，与改革开放下诞生的深圳不同，内陆大多数城市市场化程度都不高，严重的计划经济观念及要求高标准服务、低标准付费的现实一时难以改变，低廉的物业服务费加上低收缴率、低福利待遇使物业管理企业专业人员匮乏，专业服务能力难以提高。所以，这种物业管理模式自推广到内陆之日起，就陷入了艰难生存的尴尬境地。
前面提到的深圳那10万平方米、3元物管费、百人提供服务的小区物业管理的局面，到了内陆，即使到了今日，许多地方的物管费标准还只有一块多钱，而要实现深圳的物管模式、服务标准就可想而知了。同时，就从深圳本身来说，由他们创造的这个模式，由于其不前瞻的局限，在经过20多年的发展后同样也遇到了发展困境。
没有解决运行机制
所谓不市场，主要是指这种物管模式只是解决了服务方式而没有解决运行机制。这种物管模式，主要解决了深圳当时社会初建时期居住区管理问题，确定了目前我们普遍运用的服务方式。但是这种物管模式，就其运行机制而言，显然是存在重大设计缺陷的。
譬如从收费角度去分析，深圳当初根据当地普遍收入大大高于内陆的现实，制定了较高的物业管理费收费标准，采取了包干制。这种收费机制使得这种物管模式从一开始就背离了市场化的原则，一方面物业企业一开始有较好的利润，使得企业虽然管理成本每年增长，但对调整物业费标准的需求并不强烈；另一方面，温水煮青蛙，当物管企业入不敷出的时候，社会的观念已经形成，再要改变这种局面就非常困难了。
也许深圳当时的设计，可能是若干年调整一次。但由于实行的是定价包干制，从根本上阻碍了市场化收费标准的调节进程。试想，倘若当初深圳采取和发达国家和地区一样的每年按预算收费的机制，今天的局面就大不相同了！所以说，这种物管模式最大的缺陷就是缺少市场化机制的设计。
因此，我们必须正视这个现实，发扬深圳物业管理创业者们的创新精神，结合中国现代社会发展和市场经济运行的实际，对物业管理模式进行再创新，让广大业主真正认识物业管理服务的意义以及必须承受的服务消费支出，让质价相符的物业管理理念真正深入人心！
转自：互联网，如有侵权请联系我们！ |
|
|
