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房地产基础知识培训(4)

2016-03-09  cycheng888

四、房地产权属、证照、配套类

1. 房屋产权:房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各 项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

2. 产权证书:产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

3、产权证办理所需的资料:

a) 鉴证过的商品房买卖契约正本

b) 已缴纳的契税发票

c) 已缴纳的物业维修基金发票

d) 房产局出具的测绘图

e) 由开发商盖过公章的南京市房屋权属申请书

f) 合同上所提及人的身份证原件。

4、土地证办理所需的资料:

a) 商品房买卖契约复印件

b) 合同上所提及人的身份证复印件

c) 房屋所有权证及共有人权证复印件

d) 土地登记申请书一套

e) 开发单位土地证复印件

f) 整幢楼分户建筑面积表

g) 商品房销售许可证复印件

 

5、共有房产:指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

6、共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

7、五证:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发,《建筑工程施工许可证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关,其实也不必记住这么多。购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定,开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。

8、 两书:《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》

9、 CBD:即Central Business District(中央商务区),许多国际大都市都形成了相当规模的CBD,如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环,现在,北京的CBD确定在西起东大桥路,东至西大望路,南至通惠河,北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征:现代城市商务中心,汇聚世界众多知名企业,经济、金融、商业高度集中,众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心,最完善便利的交通,最快捷的通讯与昂贵的地价。

10、酒店式公寓:酒店式服务公寓的概念,始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高。 酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的,具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比,酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色,而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,因此,备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于,这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者,由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营,所以从本质上来说,它是拥有私家产权的酒店。

11、公寓式酒店,简单地说,公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,此种物业的特点在于它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能;另一方面,由于其配有全套的家具电器,能为客人提供酒店的专业服务,因此它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。

从服务上看酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别,但从本质上来说,酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者,买房者可拥有产权,可自住、出租、转售,而公寓式酒店则属于酒店,从产权的年限来看,酒店式公寓的产权年限为70年或50年两种,而公寓式酒店则只有40年。

12、配建设施:配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 

13、公共活动中心:公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

14、建筑小品:建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

 

四、销售及工程专用名称解释

1. 商品房预(销)预售条件

(1) 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3) 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的  25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4) 开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》

2. 均价:均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。

3. 基价:基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。

4. 起价:起价也叫起步价,指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。

5. 定金:定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%.如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

6. 违约金:违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。

7. 抵押贷款

(1)房产抵押贷款:债务人、第三人将拥有的房产作为履行债务的担保向金融机构做贷款,当抵押人不履行还贷义务时,抵押权人作为第一收益人有权从抵押的房产收益中优先收益。

房产抵押贷款方式:1、渐进式抵押贷款(根据收益水平而与银行签约,针对银行大客户及关系户。2、递减式(等本)一开始比较多,以后每个月越来越少,根据本金的多少来支付利息的。3、定息(等额)将利息分摊到每个月中去4、重新协议利率或滚动抵押贷款,根据利率的调整随时调整本息。

(2)按揭贷款

概念:购房者以所购得的楼房作为抵押品,从而从银行获得贷款,购房者按揭合同中规定的付款方式及付款期限向银行分期付款。

银行按揭的总类:A、现房按揭    B、期房按揭(属于楼花)。在期房变为现房这个期间是由开发公司提供担保的(购房者不还贷或房屋出现问题)。

申请按揭贷款的对象与条件:

A、对象:年满18岁具有完全刑事能力的居民,具有稳定的,合法的收益,

能归还本息的能力并提供相关的证明;

B、与开发商签订的商品房买卖合同;

C、已经将首期款存入开发商在放款银行开立的商品房销售专用帐户;

D、同意将购买的房产办理抵押,购买房产抵押保险,合同公证及抵押登记。

运作过程:

办理按揭的程序

购房者提出申请;

开发公司担保;

银行审查及批准;

公证;

办理房产抵押登记;

办理抵押保险,交付银行贷款手续费;

贷款的发放;

贷款的偿还;

收费

公证费(合同公证);

抵押登记费;

办理按揭资料

商业性贷款;

借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证复印件;

借款人和房地产开发公司商品房买卖契约原件及复印件(必须是鉴证过的)

首付款原件和复印件(收据)

借款人(主借人)和家庭主要成员如配偶收入证明,如果是一个人买房子提供自己的收入证明。(同时收入证明中收入要尽量开高点)

工商银行存折首页复印件。(证明收入)

相关银行表格填写与盖章。银行借款合同申请书需本人亲自签名。

如是单身需开具单身证明。

商业贷款的额度、期限、及利率:

  贷款额度根据国家对首付比例的要求而定; 

  期限女的最高到60岁,男的最高到65岁。

根据当期现行贷款利率实行。

 

公积金贷款:(除了商业贷款所提供之外)

公积金的缴存证明及单位、个人公积金账号;

第二住所承诺书。(法律规定,如果居民只有一处住所,没有权力将他从房屋中赶走)

外籍人士

港澳人士提供护照、回乡证,等身份证件;

外国人提供护照、外国人居住证,等身份证件。

上述人士需要找一位南京籍的委托人办理受权委托书(委托书上需表明被委托人要在主贷人不在南京或银行联络不到主贷人的情况下可代表主贷人的意愿,行使主贷人的义务)

被委托人需要提供身份证、户口本、单位证明等基本资料。

 注意:委托书中不应出现模棱两可的词语。

公积金住房贷款:

国家公积金制度:长期性的住房储蓄金:职工在职期间所在单位按照一定的比例,公司和职工本人一起交纳的一种作为职工住房的一程公共基金,是由专户组成,专项使用的,我国对于住房公积金的本息是不收个人所得税的。实质是一种福利性的工资,鼓励职工购房,是加速住宅市场化、商品化的一种政策。当职工离职的时候可由职工本人提取公积金的本金和利息。职工转工作的时候,公积金也可以转到新的单位办理,职工去世的时候由继承人继承公积金,

公积金的使用范围与顺序:

职工购买自建自住的房产可贷款抵押所用;

职工自住住房维修、大修贷款所用;

单位购买建设住房抵押贷款;

购买国债。

公积金贷款的对象和条件

公积金贷款定义:公积金贷款是为职工购买、建造、大修自住住房、而发放的长期、低息,专项的贷款。资金主要来源单位和职工所缴纳的公积金。

公积金贷款的对象:

公积金贷款的对象必须是具有城镇长住户口;

必须年满18岁以上;

按照规定缴纳公积金的职工;

公积金贷款可购买公有住房、职工集资建房、合作建房、经济实用房、商品房。

贷款条件:

贷款人有相当于30%的公积金存款;(原来)交纳六个月以上可以办理公积金贷款(现在)

有稳定的经济收入,还贷款本息的能力。

有商品房买卖合同,已经将首期款存入开发商在放款银行开立的商品房销售专用账户;

同意将购买的房产办理抵押,购买房产抵押保险,合同公证及抵押登记。

公积金贷款的额度、期限、及利率:

目前一个人南京市市行、省行交纳公积金的最多贷15万;

期限女的最高到55岁,男的最高到60岁。

利率要比商业贷款要低。

公积金的支取:

购买建造拥有产权的自住住房或翻建大修住房;

离休退休的;

完全丧失劳动能力,或与单位终止劳动关系的;

户口迁了本市或出国的;

偿还住房贷款本息的;

职工住房在规定面积内租金超出职工收入的10%的;

死亡。

支取公积金所需要提供的材料:

监证过的商品房买卖合同带到单位;(单位才能开证明)

买二手房要凭二手房交易凭证和完税证;

虽然买房了,但没有取得合法有效的买卖合同;

虽然有合同,但合同中没有有公积金的名字。合同中与主借款人要是具有公积金的人。

 

工程建筑类:

 

1. 房屋施工面积:是指报告期内施工的房屋建筑面积,包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应填各层建筑面积之和。

2. 房屋新开工面积:是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积,不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。

3. 房屋竣工面积:是指房屋按照设计要求已全部完工,达到入住和使用条件,经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准),可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

4. 道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

5. 建筑线:建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。

6. 建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。(简单地说:各建筑物每层外墙线的水平投影面积之和)。

7. 使用面积:住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。

8. 公用面积:住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

9. 公用建筑面积:公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积。

10. 公用建筑面积分摊系数:整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。

11. 公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道、地下室、警卫室等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

12. 实用面积:它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

13. 居住面积:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。

14. 辅助面积:辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

15. 销售面积:销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。

16. 得房率:得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑面积  分摊公用建筑面积。

17. 实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。即实用率=套内使用面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积

18. 容积率:是建设用地范围内,所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4.

19. 建筑密度:在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

20. 绿化率:是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。

21. 绿地率:绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

22. 开间:住宅设计中,住宅的宽度(东西向)是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

23. 进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度(南北向)。

24. 层高:指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

25. 净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

26. 标准层:标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

27. 阳台:是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

28. 平台:平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

29. 走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

30. 地下室:地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

31. 半地下室:半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者

32. 玄关:玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

33. 隔断:隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

34. 过道:过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

35. 钢结构: 是指承重的主要构件是用钢材料建造的,包括悬索结构。

36. 钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

37. 混合结构:是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是用木材建造,柱是用钢筋混凝土建造。

38. 砖木结构:是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

39. 其他结构:是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

40. 房屋层数:房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

41. 假层:是指建房时建造的,一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m,面积不足底层的二分之一的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。

42. 阁楼(暗楼):一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层。

43. 低层住宅小于等于10米,13层。

44. 多层住宅介于10米—24米之间,48

45. 小高层房屋81213层。

46. 高层住宅: 1524层,大于24

47. 超高层24层以上

48. 复式住宅:复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。

49. 跃层式住宅:跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。

50. 蝶式住宅:蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼,因其横断面形状像蝴蝶而得名,蝶式住宅的优点很突出,结合了板楼和塔楼的优点,让我们拿宝星圆举例说明。一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照,宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展,不仅真正做到了户户朝阳,而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。二、较高的使用率。宝星园为两梯六户的设计,有效压缩了电梯间的面积,保证了每户较高的使用率,避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。三、户型方正。蝶式建筑有一个通病——房间的边角多,而宝星园就对此做了良好的改善,把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。


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