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为什么高层住宅的常见楼层是11、18、26或33层2

 钟家台 2016-03-09

为什么高层住宅的常见楼层是111826332

《民用建筑设计通则》GB50352-20053.1.2条根据层数进行了住宅分类:

一层至三层为低层住宅,

四层至六层为多层住宅,

七层至九层为中高层住宅,

十层及十层以上为高层住宅;

几乎所有的规范对住宅这种建筑类型的各种限定,都是基于这个划分标准来制定的。

比如:《住宅建筑规范》GB50368-2005

5.1.5

六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m,七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m

5.3.3

七层及七层以上住宅建筑入口平台宽度不应小于2.00m

像以上这些细碎的规定太多,不一一例举。但是,对建安成本来说,这些是可以忽略的,根本不产生影响。

正真的对建安成本、得房率这些关乎各方利益的指标影响较大的,主要是电梯和楼梯间:

1.电梯

《住宅设计规范》GB50096-2011

6.4.1

属下列情况之一时,必须设置电梯:

1 七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时;6.4.2

十二层及十二层以上的住宅,每栋楼设置电梯不应少于两台,其中应设置一台可容纳担架的电梯。

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

6.3.1

下列高层建筑应设消防电梯:

6.3.1.3 十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅。

所以,不想设置电梯,可以做到六层,只想设置一部电梯可以做到十一层。电梯增加造价,又影响得房率,一般也没有甲方拿有电梯作为卖点。

2.楼梯间

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

6.2.3.1 十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间,但开向楼梯间的户门应为乙级防火门,

6.2.3.2 十二层及十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。

6.2.3.3 十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。

6.2.4十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间;超过十一层的通廊式住宅应设防烟楼梯间。敞开楼梯、敞开楼梯间、封闭楼梯间,防烟楼梯间,是逐级递增,越来越高防火规格的垂直疏散逃生通道。

所以,不想设置封闭楼梯间可以做到十一层,不想设置防烟楼梯间可以做到十八层。防烟楼梯间还需要设置防烟前室和正压送风管道,都是需要占用公共面积降低得房率的,在国内,民众还完全没有公共面积也是我家的一部分;安全级别的提高对我也是一种保护这类观念。

另外:《住宅建筑规范》GB50368-2005

9.2.2四级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为3层,三级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为9层,二级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为18层。

耐火等级逐级提高,对构件的要求也相应提高。

至于33层,只是卡着建筑总高度不超过100m来做。

超过100m就是超高层建筑了,先不说规范对于各个专业各种严格,单就是要设置避难层,就够所有利益相关喝一壶的了,谁受得了那个公摊面积。

其实,如果做2.8m的层高,是可以做到35层的,只是现在行业内基本是按照2.9m层高在做,33层也只是当时3m层高留下来的习惯做法罢了。

至于26层,我不知道。

D、来算算公摊面积吧

六层以下,只有一个楼梯间,一层的公摊只有十几平米,一梯两户,每户不到十平米,而且可以做到南北通透,算是用起来最好的户型了。

七到十一层,增加一个担架电梯,多五六平米,另外增加管道井和电井,每户分摊增加五平米,又有电梯,容积率也可以大大提升,对于一些房地产不很繁荣的小地方来说,很合适。

十二层开始要设置消防电梯,但是要增加一个消防电梯前室以及对应的正压送风风井,如果还是一梯两户,每户要增加五六平米的公摊,这时候每户总的公摊就超过20平米了,对于现在卖的最好的八十九十平米的房子来说,得房率已经到了75%了。

超过十八层以后,要求每个单元要有两个楼梯间,每个楼梯间都要有前室,同时管井也会大幅增加,基本上会比十八层一下增加二十到三十平米的公摊面积,继续一梯两户那是难以想象的,一户80平米的住宅,使用面积不足40平米,得房率不到50%。所以十八层以上的住宅很少有一梯两户的了。

超过二十六层,结构要求增加,建筑含钢率大大提提升,看起来一样的户型,建造成本大大提升,开发商一般是不乐意做的。

超过33层,层高2.9米,室内外高差1.2米,已经97米了,如果底部有商业网点,那这就是普通高层的上限了。超过一百米的超高层建筑就已经没有现行规范依据了,一切都要摸着石头过河,然后由国家超限研究会专项审批通过。这对住宅来说已经是很不值当的事情了。

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