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关于不计算容积率的建筑面积登记的再讨论 业务群讨论问题：申请人申请房屋所有权首次登记时，提交的建设工程规划许可证载明：总建筑面积15000平方米（其中1200平方米不计算容积率）。问：登记机构可否为其中1200平方米不计算容积率的房屋办理所有权首次登记？ 我认为，一般情形下，登记机构不应当为权利人办理不计算容积率的房屋所有权首次登记。 1、《物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。该法第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。据此可知，只有在建设用地使用权主体与地上房屋等建筑物、构筑物所有权主体同一的情形下，建设用地使用权处分时，地上房屋等建筑物、构筑物才能随之同时被处分，或地上房屋等建筑物、构筑物处分时，其占用范围内的建设用地使用权才能随之被处分。概言之，《物权法》的规定确立了建设用地使用权建设用地使用权主体与地上房屋等建筑物、构筑物所有权主体同一的原则。在不动产登记实务中，《<不动产登记暂行条例>实施细则》第二条第二款规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。质言之，建设用地使用权主体与地上房屋等建筑物、构筑物所有权主体同一是不动产登记的原则 2、《关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知》（建规〔2012〕22号）附《建设用地容积率管理办法》第三条第一款规定，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。质言之，满足建筑用地容积率要求建造的建筑物、构筑物，其建筑面积与相应的建筑用地面积相对应。反之，超越建筑用地容积率要求建造的建筑物、构筑物，其建筑面积与相应的建筑用地面积则不相对应，即超越容积率建造的建筑面积无建筑用地支撑，属于“空中建筑面积”，申言之，在不动产登记实务中，超越容积率建造的建筑面积申请所有权首次登记的，该部分建筑面积因无建设用地支撑而不享有相应的建设用地使用权，即不满足《物权法》的规定确立的建设用地使用权主体与地上房屋等建筑物、构筑物所有权主体同一的原则。《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项规定，登记申请违反法律、行政法规规定的属于不予登记的情形。据此可知，本问中，申请所有权首次登记的1200平方米不计算容积率的房屋建筑面积，因违反前述《物权法》的规定确立的建设用地使用权主体与地上房屋等建筑物、构筑物所有权主体同一的原则，登记机构不应当为其办理所有权首次登记。当然，如果该1200平方米不计算容积率的是独立的一幢房屋的建筑面积，则不影响其他幢房屋所有权首次登记的办理。 3、在不动产登记实务中，笔者认为，一般情形下，对申请所有权登记的房屋建筑面积是否满足容积率的要求，登记机构不作查验，只查验申请登记的建筑面积与规划许可证载明的是否对应即可。但《不动产登记暂行条例》第十八条第（三）项规定，查验登记申请是否违反法律、行政法规规定属于登记机构的职责。据此可知，本问中，申请人提交的建设工程规划许可证明确载明申请登记的房屋建筑面积中，有1200平方米不计算容积率，登记机构应当通过查阅相关法律、法规或政策，知晓什么叫容积率，进而查验1200平方米不计算容积率的建筑面积是否满足登记要求，作出是否予以登记的处理，此举也是履行《不动产登记暂行条例》的规定课以登记机构的审查职责。 一家之言，仅供参考！ 刘守君谨 欢迎加入刘守君房屋登记2群和我及群上的朋友们业务互动，群号：488631626。一群的朋友就不要再加了。 |
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