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【脑洞微开】规划想点法子,别墅价值满血

2016-03-13  kkshh666

研究产品的最终目的其实是为了建筑排布,如何在一块地里排布出合理高效的建筑可能是一个产品研发者的最终出路。准备用几次推送的时间,聊聊建筑排布的问题。

今天先聊别墅

对于别墅这种产品,资源属性其实非常明显,无非就是有天有地独自占据一方天空。所以对于别墅的规划设计,很多时候的角度都是非常类似的

1、如何让有天有地来的更加彻底——花园、地下室、露台如何放大

2、如何让独立占据一方填空更加彻底——私密性如何更强。

当我们明确了别墅的面积段以及产品类型的时候,基本上剩下的问题就是我所罗列的两个问题了。而我觉得所有的排布,只要拥有一个亮点或者一种特质,就可以打造出比较有特色的别墅产品。

我们比较常见的别墅排布都是这样的,0.8左右的容积率,然后排布成这个样子


这种别墅排布没有说有什么不好,无非是没有亮点。除非地段优势或者价格优势,从产品上很难吸引到客户的关注,今天不讲比较严密的逻辑,就从几个独立的点出发,给各位剖析一下到目前为止我觉得还不错的别墅排布设置

一、犬牙式建筑排布,可以让花园最大化

规整的排布方式比较大的问题就是没有私密性,而略微的交叉就可以出现不一样的效果,来看一个案例



通过L型的建筑排布,就可以很好的将花园资源完全的被自己所享受。整体别墅的私密性会更强,花园的面积可以更大,对于客户的个人体验来看也会更好

二、东西联排变成南北联排,那么第一套就变成了独栋!

通过总平图大家都可以看出,这次的产品的联排产品非东西联排,而是采用南北联排的方式


这种产品的最大特点在于将别墅的连接点从惯例的东西向调整为南北向,带来的最大利好就是东西向的空间最大程度的释放。


很明显,第一其他楼栋的别墅可以出现东西双侧的花园,类似双拼的感觉。而顶端的价值放大到最大,前后左右均无遮挡,已经可以实现独栋的效果。无疑是对别墅价值的最大化放大。


项目来自上海一品漫城,有兴趣的朋友可以参观一下,很不错

三、四联排硬是做出双拼+类独栋,也是蛮拼的


这个项目也是来自上海,保利林雨溪,规划做的蛮讨巧,明明是联排社区,规划出双拼+类独栋的组合,把自己项目的品质拉高


双拼这一块比较普遍,大家看得出来,类独栋这个其实他也是双拼,虽然从视野看上去是一栋别墅,但是其实拥有南北两个入口,南北进入是相对独立的两户人家。但是给别人的感觉是独门独院的感觉


而且双拼和类独栋也不是互相分离的,其实也是连接的

所以也就是说,整体社区其实是四联排,但是通过如此规划硬是营造出双拼+类独栋的感觉

四、地下室可直视一层游泳池,史上最浪漫别墅


我已经忘了这个是哪个项目,但是从设计图上可以看出,别墅的地下一层与地上的泳池之间通过玻璃连接,地下可以直接看到上面美女游泳嬉戏的场景,无疑这是我见过最暧昧最浪漫的别墅设计。我第一次看几乎把我惊呆了,我几乎可以想象的出我在地下室喝着一杯咖啡看着比基尼美女游过的场景

但是户型的设计也是非常难的,玻璃的承重、防水问题是重点需要解决的问题。对工程有非常大的要求,想要尝试的开发商要谨慎哦

五、双首层概念,地下室不再是鸡肋

对于地下室,过去一直是被当成附加值的存在,因为位于地下室,采光和通风效果不好,不能当成未来真正可以利用的空间。


而现在不少的别墅项目通过坡地元素,将地下室提升到一层空间,营造出双首层的概念,这个对于地下空间的利好是空前的



北京的红廷别墅就是典型。地下一层和一层都可以作为首层空间来使用,完全规避了潮湿的问题。在北京0.69的容积率已经属于罕见,而项目整体规划的双首层的概念,让整体的建筑空间利用率得到充分的提升。单体的建筑面积在320㎡-800㎡,而实际的利用率应该会到两倍以上,空间设计比较经典,也推荐朋友去参观。

六、偷面积王中王,三层偷出六层的面积

不得不承认,别墅很多时候都以附加值作为卖点了,地下室、花园、露台都成为产品高附加值的卖点。那么谁偷的多在有的时候就成为了对外宣称的亮点。

既然都偷了,我就说一个我见过最猛了,三层别墅硬是偷出六层的建筑面积来,不得不佩服

来自上海的龙湖滟澜山



项目除了利用了地下室和阁楼位置不占容积率来投面积之外,还巧妙的利用了挑空5.5米只算一层容积率的政策,采用南北双向挑空,硬是在中间投出一个夹层来,实在是佩服,不愧为偷面积王中王。290平米面积,实际使用面积达到600平米,不服不行。

以上六点是我见过比较有亮点的别墅排布,其实别墅排布出亮点也不仅仅局限以上六种,只要愿意在规划上动点脑子,别墅是非常容易出现产品亮点的一种物业形态。

地产人对于产品的追寻脚步应该永无止境,靠地段和价格来卖房子的时代已经过去了,我们需要一直去寻找

灵感来自于最近几个别墅的参观

码字地点:周浦

2015/5/27


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