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上周六的推送后台有不少反馈，就是有一个现象就是2015年不论二手房还是一手房的成交量达到最高，二手房卖了31万多套，一手房卖了十万多套。但是我们认真的想了想，上海其实总人口就这么多，而外来人口被严格的限购住了，那为什么今年房地产成交量这么高啊，哪里冒出那么多要买房子的人啊 其实很简单，就是置换的人越来越多了，也就是卖房再买房的人越来越多了，这样才把房地产成交量抬高 核心结论是想和各位说，现在的房地产市场已经进入了高频置换的节奏了，这个现象和往年多少有点不一样 那如果说这样，影响最大的是什么产品，和大家分享一个数据 上海房地产成交的总价分布，有没有发现一个趋势，越高端的项目市场增速越高，800-1500万的增速是127%，而1500万以上的则达到196% 总一句话来说，高频置换的重点发生区域，集中在高端物业上，越高端越敏感 而在上海8万以上单价项目一抓一大把的市场，我们剔除地段因素不说，不知道各位是否能够回忆得起这些项目的产品定位 如果要用最快速的语言总结，大概就是这么一个样子 ——户型要么200平米大平层要么90平米小三房 ——立面清一色石材干挂 ——园林法式是标配，比拼好之后还会比拼下树种 ——精装的套路基本就是全套德系＋一套智能化 ——物业和会所基本都会套上圈层的帽子 豪宅已经进入标准化复制的道路，我们所到一个项目，他除了会告诉你地段如何稀缺之外，对于产品无非就是告诉你：你想要的我都会给你。 这样的决策对么，这样的决策其实也没有错，在上海市场大环境，所有的房子都好卖，所以什么样的产品都有客户接受 但是出现了两个问题 第一、高端类项目单价都努力往6-8万这个区间上靠，但是很难突破这个瓶颈，上海2015年这个单价段的项目成交了6000多套房子，成交异常踊跃，但是8万以上的成交就马上下滑到了1000套，这个落差是非常明显的 所有人都觉得6-8万是客户可以接受的单价区间，所以就按照市场上6-8万的产品标准来要求自己，然后自己也卖6-8万 这个逻辑大概一看没有错，但是认真想想好像又那么怪怪的，没有人尝试想过要突围这个瓶颈 第二个问题在于后期物业的保值方面。有一个特别明显的例子，前段时间我在长宁路开车，到了这个路口
两个楼盘贴着隔壁，房龄也差不多，一个却可以卖到8万，还很稀缺，一个却只有6.5万。两个项目单价差了1.5万，我想这就是赤裸裸的产品的力量了吧 二手房是最真实的，没有任何炒作，客户用脚投票，足够强势的产品力是能够突围单价的瓶颈，从而实现更好的增值保值。但是我突然有点担心，现在的市场是不是缺少足够强势的产品来突围这个单价区间 如果一定要强调这个内在逻辑，那么就是：这一切的产品力都是可以复制的，没有像地段这样形成差异化的区别，这可能是未来的房地产项目做开发所思考的核心问题：如何在高频置换的氛围下让客户一眼记住你 如果用一点点我在微信这端码字的经验和大家分享，我会说卢俊的文字你说干货很多吧也没有，懂的比我多的人多了去了，你说我的文字很劲爆吧也没有，因为没有全职做这个，我的信息源几乎比别人慢一拍。 我认为唯一可以解释的原因就是：我尽可能的把我的某一种特质表达到极致，从而吸引一群认同的人 我从来不觉得做一个账号可以万千宠爱，我也从来不觉得万千宠爱的账号可以做到最大，我认为操盘也许有一点类似，毕竟他只针对需要这个项目的几百组客户而已 挖掘特质或许是让高端项目突围的一种方式 和大家聊一个项目，很有意思 上周我开车去虹口，经过一个工地，外面的围墙吸引了我停下车 我眼中常规做围墙的，基本都是用大字＋项目图片为主导，如此意向性用油画的方式倒是不常见，这种印象派广告画面的出品其实挺不讨巧，图案虽然美观精致，能理解的路人能有几个。但既然开发商能够下决心摒弃千篇一律的口水广告，想必这个团队总归有些想法要做些与众不同的东西来。 我认真一看原来是瑞安的项目瑞虹新城，而围挡的主角正是听说今年要新推的住宅产品悦庭。一看到瑞安我就可以理解了，对于这家房地产来说，他所开发的项目都秉持与众不同的基调。 我参观过瑞安在新天地开发的翠湖天地，如果说要用一个细节来区分瑞安和其他的开发商，我定义的就是他的地面 高端项目的地面一般都是这样的
但是瑞安翠湖天地的地面是这样的
是不是很神奇，是一体成型的，销售和我说这是一体成型树脂地板，这样地面就可以铺装出非常好看的图案 艺术地漆的技术来自于意大利的工艺设计，广泛用于展厅，会产生浓烈的撞色效果。Jerrie觉得浓烈的颜色太抢戏，会弱化住宅整体的风格。因此，她改变了色彩，让它呈现出水墨的效果，以达到了中西结合的意境。表面设计虽简单，但其实大有文章所在。
地面工艺剖析图解 7道工序的打磨、平铺和上颜料的过程中，不允许有气泡产生。 水墨的走向有分隔空间和指示的功能。参观样板房的时候，你会发现它将会客区和用餐区完美分隔。它的线条，隐隐约约地引导着主卧的方向。
而这件最终的作品，也成为了生活中独一无二的一部分，将个人品味和气质融入其中。未来的家居设计，不仅环保，还将是高科技和艺术的结合。艺术地漆做到了这些，在施工过程中，零甲醛零辐射并没有油漆味。 事实上，翠湖天地作为国内极具艺术气质的顶级豪宅，已经居高位俯视群雄了，根本不需要做突围的动作，但瑞安仍然苦心经营，做差异化产品力的包装。 这么想来，一家有态度的开发商，做什么都不极端。而瑞虹新城·悦庭在第一波形象展示上就埋下伏笔，让我忍不住一探究竟。
其实2015年，瑞安的瑞虹新城并不低调，沉寂一年多后瑞虹新城携“怡庭”回归，首开当天300多套售罄，当时单价7万不到，不少人都说卖便宜了。然后紧接着第二批房源的报价便直逼8万，两个月不到的周期预约客户又破了千组。 怡庭声势未消，悦庭就以如此别具一格的形象亮相，从视觉表现上就给人留下了足够的悬念，感觉上瑞虹新城在下一盘很大的棋，广告形态的理想主义似乎在表达某种生活主张，同时也是艺术力的另一种彰显。 基于停留的好感和猜测，我索性到了瑞虹新城早在半年前就轰动业界的售楼处，而这里的人文艺术气息更加佐证了我对于瑞虹新城做艺术豪宅的臆想 识别左侧二维码 看了你就懂！ 所以项目这一点立起来了，艺术在2015的灵魂已经丰满了，而2016年即将入市的产品，未正式面世却已经神神秘秘地和其他项目划清界限了 而至于围墙上的油画究竟表达什么含义，通过销售介绍我才知道，所有的艺术呈现，都有其中的内涵，这里分享下刚拿到手的内部资料
致敬梵高《罗纳河上的星空》以外滩为原型，可能是对邻近外滩的地段优势的映射，但我感觉更多的是表达城市情怀和生活理想。
致敬《雾中的国会大厦》可能比较抽象，但是红色的小提琴似曾相识，仔细询问后得知是艺术家师进滇的代表作品，对于一直对外输出“中央生活区”的瑞虹又多了不少艺术的味道。
《蒙马特大街的夜晚》和新天地标志性的拱门在一起就不用多解释了，走在前沿的商业一直是瑞安的特色，现场听闻号称55万方“又一座新天地”的瑞虹天地中的月亮湾已经竣工了，可惜今天没时间细看了。
最劲爆的消息应该是悦庭有12套城市别墅！这里用达明安赫斯特的蝴蝶元素表达，但我更好奇的是这种地段和配套的别墅会卖什么价格。
用莫奈的《睡莲》表达园林景观的艺术装帧和用心，相比于市面上常见的法式中轴、东南亚园林、中式园林等，似乎的确有清新之感，据销售介绍悦庭的景观设计顾问WAA把MOMA和8幅世界名画的概念搬进了院子里。
说到艺术豪宅的决心，瑞虹在悦庭的会所里直接开辟了一个艺术馆！你没看错，一个叫做The Space的纯粹的艺术空间。
而回归产品内部，用《灰树》搭配室内精装的奢华与用力，但目前还没了解太多关于精装配置的信息，既然号称豪宅，肯定会有硬性支撑。上半年应该有机会可以考察下样板房。 7幅油画在用意上其实都有一定的指向，但“话不说浅”的姿态更多的像是在对市场宣告自己的态度。艺术豪宅的概念不少开发商都想尝试，的确，概念只要有钱都可以实现，特别是在房地产这一行，但是如果没有那样的意识，不同人的花钱重点是不同的。 瑞虹新城把精力投入重点放在艺术这一块，瑞安系的豪宅又多了一个看点，我非常期待2016年艺术豪宅悦庭产品的问世，一场大秀正待上演。
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