|
上一篇文章講到把房地產放進有限責任公司 （LLC）的優點，這一期要講它的缺點。知道這些缺點，人們就可以趨利避害。它的缺點有如下幾條。 貸款較困難 貸款給公司通常視為商業貸款。四個家庭以下的住宅房，許多銀行不願意把錢貸款給公司，而要借給個人。即使貸款給公司，也要求公司所有者個人擔保貸款。因此，只是用有限責任公司來申請房地產貸款就較難。 出售或轉讓條款 投資者經常用個人的姓名購買房地產，後來房產轉入有限責任公司。按照規定，這需要貸款銀行同意，因為銀行貸款的契約一般包含「出售或轉讓條款」（due-on-sale or transfer clauses） 。這就是轉換擁有人的名字就要收回貸款的條款。當房地產的名字轉換時，若沒有經過貸款銀行的書面同意，銀行可以要求貸款人還清所有貸款餘額。但若真的問銀行是否同意將房地產轉入公司，貸款銀行也許不允許，或者要求增加利率，收取轉換費用，或者提出其他的苛刻條件。我見過幾百個房地產轉為有限責任公司，沒有聽過銀行要求解除貸款，投資人還是要知道有這個條款的存在。 房屋保險 假如你用個人名義擁有這家地產，為防止發生意外事故，會購買房屋的責任保險。保險一般寫成個人保險，你付的是個人保險價格。但是，假如你把房產轉入有限責任公司，你的責任保險將會受到影響。有人會問，是否可以把有限責任公司加到個人保險上作為額外的受保人（additional insured），這取決於你的保險公司以及你所在州的保險規定。保險公司或者保險規定也許要求變成商業保險，採用商業保險價格。一般來說，商業保險要比個人保險貴很多。因此，在組成或者轉入有限責任公司前，這些事情都應查詢清楚。 費用 用有限責任公司持有房地產也許成本較高，這些費用包括成立有限責任公司費、準備稅表及支付公司維持費。 個人責任 通過有限責任公司擁有房地產，主要是把個人和公司的責任分開。但是法律訴訟除了對有限責任公司外，也可能對管理人和所有人。參與營運房地產的所有者，也許發現他自己也被牽涉其中。例如，所有人沒有正確地維修樓梯，或者雇用不合條件的人來管理，仍然會因為他們的疏忽而成為被告。在這種情況下，有限責任公司也不能讓所有者置身訴訟之外。 資本利得豁免 如果你把住房轉入有限責任公司裡，你就失去國稅局對住宅房25萬元（單身報稅）或者50萬元（夫妻聯合報稅）的資本利得稅豁免福利。一般來說，房地產所有人是公司擁有的並不符合豁免福利。 這福利是，只要你五年中住在這棟房屋至少兩年，豁免25萬或者50萬利得稅。但是房地產轉入公司後，變為商業房，賣的時候不能當自住房豁免。除非你是一個成員擁有的公司，那你仍然可以享受這個福利，因為一人公司從聯邦納稅角度說被視為「不存在的實體公司」（disregarded entity）。 房屋貸款利息抵稅 如果你把自住房轉入公司裡，你就不再符合房屋貸款利息抵稅的條件，因為你不再個人擁有這棟住房，除非是一人擁有公司。把房地產放在有限責任公司是有缺點的，但是許多屋主覺得具有隱私和責任保護是值得的，特別是作為投資目的的房地產。 投資人在決定房地產是否放進有限責任公司前應該通盤考慮稅法、遺產規劃等自身的情況和需要。我一般不建議把住家放到有限責任公司名下。除非你是名人，隱私權很重要。有些不熟悉房地產稅法的律師或會計師，錯誤建議客人把房地產放在股份公司（ Corporation）或股份有限公司（Incorporation）。房地產進到股份公司時不用交稅，但是它將來要轉名、買賣或傳承子孫的時候，造成稅務非常棘手的大問題。（作者為註冊會計師及理財顧問）上一篇文章講到把房地產放進有限責任公司 （LLC）的優點，這一期要講它的缺點。知道這些缺點，人們就可以趨利避害。它的缺點有如下幾條。 貸款較困難 貸款給公司通常視為商業貸款。四個家庭以下的住宅房，許多銀行不願意把錢貸款給公司，而要借給個人。即使貸款給公司，也要求公司所有者個人擔保貸款。因此，只是用有限責任公司來申請房地產貸款就較難。 出售或轉讓條款 投資者經常用個人的姓名購買房地產，後來房產轉入有限責任公司。按照規定，這需要貸款銀行同意，因為銀行貸款的契約一般包含「出售或轉讓條款」（due-on-sale or transfer clauses） 。這就是轉換擁有人的名字就要收回貸款的條款。當房地產的名字轉換時，若沒有經過貸款銀行的書面同意，銀行可以要求貸款人還清所有貸款餘額。但若真的問銀行是否同意將房地產轉入公司，貸款銀行也許不允許，或者要求增加利率，收取轉換費用，或者提出其他的苛刻條件。我見過幾百個房地產轉為有限責任公司，沒有聽過銀行要求解除貸款，投資人還是要知道有這個條款的存在。 房屋保險 假如你用個人名義擁有這家地產，為防止發生意外事故，會購買房屋的責任保險。保險一般寫成個人保險，你付的是個人保險價格。但是，假如你把房產轉入有限責任公司，你的責任保險將會受到影響。有人會問，是否可以把有限責任公司加到個人保險上作為額外的受保人（additional insured），這取決於你的保險公司以及你所在州的保險規定。保險公司或者保險規定也許要求變成商業保險，採用商業保險價格。一般來說，商業保險要比個人保險貴很多。因此，在組成或者轉入有限責任公司前，這些事情都應查詢清楚。 費用 用有限責任公司持有房地產也許成本較高，這些費用包括成立有限責任公司費、準備稅表及支付公司維持費。 個人責任 通過有限責任公司擁有房地產，主要是把個人和公司的責任分開。但是法律訴訟除了對有限責任公司外，也可能對管理人和所有人。參與營運房地產的所有者，也許發現他自己也被牽涉其中。例如，所有人沒有正確地維修樓梯，或者雇用不合條件的人來管理，仍然會因為他們的疏忽而成為被告。在這種情況下，有限責任公司也不能讓所有者置身訴訟之外。 資本利得豁免 如果你把住房轉入有限責任公司裡，你就失去國稅局對住宅房25萬元（單身報稅）或者50萬元（夫妻聯合報稅）的資本利得稅豁免福利。一般來說，房地產所有人是公司擁有的並不符合豁免福利。 這福利是，只要你五年中住在這棟房屋至少兩年，豁免25萬或者50萬利得稅。但是房地產轉入公司後，變為商業房，賣的時候不能當自住房豁免。除非你是一個成員擁有的公司，那你仍然可以享受這個福利，因為一人公司從聯邦納稅角度說被視為「不存在的實體公司」（disregarded entity）。 房屋貸款利息抵稅 如果你把自住房轉入公司裡，你就不再符合房屋貸款利息抵稅的條件，因為你不再個人擁有這棟住房，除非是一人擁有公司。把房地產放在有限責任公司是有缺點的，但是許多屋主覺得具有隱私和責任保護是值得的，特別是作為投資目的的房地產。 投資人在決定房地產是否放進有限責任公司前應該通盤考慮稅法、遺產規劃等自身的情況和需要。我一般不建議把住家放到有限責任公司名下。除非你是名人，隱私權很重要。有些不熟悉房地產稅法的律師或會計師，錯誤建議客人把房地產放在股份公司（ Corporation）或股份有限公司（Incorporation）。房地產進到股份公司時不用交稅，但是它將來要轉名、買賣或傳承子孫的時候，造成稅務非常棘手的大問題。（作者為註冊會計師及理財顧問）上一篇文章講到把房地產放進有限責任公司 （LLC）的優點，這一期要講它的缺點。知道這些缺點，人們就可以趨利避害。它的缺點有如下幾條。 貸款較困難 貸款給公司通常視為商業貸款。四個家庭以下的住宅房，許多銀行不願意把錢貸款給公司，而要借給個人。即使貸款給公司，也要求公司所有者個人擔保貸款。因此，只是用有限責任公司來申請房地產貸款就較難。 出售或轉讓條款 投資者經常用個人的姓名購買房地產，後來房產轉入有限責任公司。按照規定，這需要貸款銀行同意，因為銀行貸款的契約一般包含「出售或轉讓條款」（due-on-sale or transfer clauses） 。這就是轉換擁有人的名字就要收回貸款的條款。當房地產的名字轉換時，若沒有經過貸款銀行的書面同意，銀行可以要求貸款人還清所有貸款餘額。但若真的問銀行是否同意將房地產轉入公司，貸款銀行也許不允許，或者要求增加利率，收取轉換費用，或者提出其他的苛刻條件。我見過幾百個房地產轉為有限責任公司，沒有聽過銀行要求解除貸款，投資人還是要知道有這個條款的存在。 房屋保險 假如你用個人名義擁有這家地產，為防止發生意外事故，會購買房屋的責任保險。保險一般寫成個人保險，你付的是個人保險價格。但是，假如你把房產轉入有限責任公司，你的責任保險將會受到影響。有人會問，是否可以把有限責任公司加到個人保險上作為額外的受保人（additional insured），這取決於你的保險公司以及你所在州的保險規定。保險公司或者保險規定也許要求變成商業保險，採用商業保險價格。一般來說，商業保險要比個人保險貴很多。因此，在組成或者轉入有限責任公司前，這些事情都應查詢清楚。 費用 用有限責任公司持有房地產也許成本較高，這些費用包括成立有限責任公司費、準備稅表及支付公司維持費。 個人責任 通過有限責任公司擁有房地產，主要是把個人和公司的責任分開。但是法律訴訟除了對有限責任公司外，也可能對管理人和所有人。參與營運房地產的所有者，也許發現他自己也被牽涉其中。例如，所有人沒有正確地維修樓梯，或者雇用不合條件的人來管理，仍然會因為他們的疏忽而成為被告。在這種情況下，有限責任公司也不能讓所有者置身訴訟之外。 資本利得豁免 如果你把住房轉入有限責任公司裡，你就失去國稅局對住宅房25萬元（單身報稅）或者50萬元（夫妻聯合報稅）的資本利得稅豁免福利。一般來說，房地產所有人是公司擁有的並不符合豁免福利。 這福利是，只要你五年中住在這棟房屋至少兩年，豁免25萬或者50萬利得稅。但是房地產轉入公司後，變為商業房，賣的時候不能當自住房豁免。除非你是一個成員擁有的公司，那你仍然可以享受這個福利，因為一人公司從聯邦納稅角度說被視為「不存在的實體公司」（disregarded entity）。 房屋貸款利息抵稅 如果你把自住房轉入公司裡，你就不再符合房屋貸款利息抵稅的條件，因為你不再個人擁有這棟住房，除非是一人擁有公司。把房地產放在有限責任公司是有缺點的，但是許多屋主覺得具有隱私和責任保護是值得的，特別是作為投資目的的房地產。 投資人在決定房地產是否放進有限責任公司前應該通盤考慮稅法、遺產規劃等自身的情況和需要。我一般不建議把住家放到有限責任公司名下。除非你是名人，隱私權很重要。有些不熟悉房地產稅法的律師或會計師，錯誤建議客人把房地產放在股份公司（ Corporation）或股份有限公司（Incorporation）。房地產進到股份公司時不用交稅，但是它將來要轉名、買賣或傳承子孫的時候，造成稅務非常棘手的大問題。（作者為註冊會計師及理財顧問） |
|
|
