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【审判规则】 权利人在转让人注销时，依约定取得了房屋的有关权益，行为人为骗取资金，通过伪造委托书、公证书等文件的方式，将上述房屋抵押给第三人，第三人直接将相关款项交予行为人，此后第三人以其属于善意取得该房屋抵押权而要求确认该抵押合同有效。因权利人对行为人伪造文件的行为不知情，亦未实施使第三人有理由相信行为人具有代理权的任何民事行为，且行为人伪造文件与第三人就房屋订立抵押合同，属于非法取得，不能适用善意取得制度。第三人与行为人订立房屋抵押合同后，未将相关款项交予权利人，而直接交予行为人，该第三人未尽到合理的注意义务。因此，第三人无权主张其基于善意取得制度而取得房屋抵押权。
【关 键 词】 民事 抵押合同 抵押权 伪造文件 非法取得 不动产抵押权 善意取得
【基本案情】 金威爱公司（厦门金威爱新型水性漆有限公司）向房产开发商源益公司（厦门源益房地产发展有限公司）购买案涉房产。金威爱公司委托陈培森代为办理案涉房产的权属登记等事宜。金威爱公司与鑫油公司（厦门鑫油造漆工业有限公司）签订一份协议书，约定金威爱公司中止后的所有债权债务由鑫油公司承担，其中金威爱公司所拥有的案涉房产等由鑫油公司继承。次年，金威爱公司被批准注销。八年后，国土局（厦门市国土资源与房产管理局）颁发产权证给金威爱公司，案涉房产登记的所有权人为金威爱公司，房屋所有权性质为涉外房产。同年，案外人陈培森利用金威爱公司委托其办理案涉房产权属登记的机会，伪造授权委托书、公证书等资料，将案涉房产抵押给福邦公司（厦门福邦典当有限责任公司），向福邦公司借款。陈培森分别以金威爱公司的名义与福邦公司签订两份“厦门市房地产典当合同”，并分别在国土局办理了案涉房产的抵押登记手续。之后，厦门市中级人民法院作出刑事判决书，认定陈培森虚构房屋所有权人金威爱公司处理房产的事实，与福邦公司签订抵押合同，骗取福邦公司钱款110万元，判决陈培森犯合同诈骗罪，退赔福邦公司借款。 鑫油公司以陈培森的行为侵害其权益为由，提起诉讼称：金威爱公司已经注销，故实际权利人应为本公司，陈培森伪造材料抵押涉案房产，侵害了本公司的权利，故本公司享有起诉权；另外，金威爱公司已经注销，故典当合同无效；本案不适用善意取得制度。福邦公司存在严重过失，该公司应当立即申请撤销抵押登记，停止对本公司权利的侵害。请求判令：两份典当合同及相应的抵押登记无效；福邦公司向国土局申请撤销两处房产的抵押登记。 福邦公司答辩称：金威爱公司系涉案房屋的所有权人，鑫油公司无权请求物权保护，另外鑫油公司与金威爱公司签订的协议书违反法律规定，未办理登记，故无权对抗善意第三人。其对涉案房产具有抵押权，应受法律保护，虽陈培森无权处分，但因房屋已经办理抵押登记，依据善意取得制度，该抵押行为应属有效。因国土局为其颁布了土地房屋权证及土地房屋他项权证，鑫油公司应先提起行政诉讼或行政复议，无权申请撤销抵押登记。综上，请求判令驳回鑫油公司的诉讼请求。 【争议焦点】 行为人使用伪造的文件以已经注销公司的名义与第三人签订房屋抵押合同，该合同是否有效，该第三人能否适用善意取得制度而享有房屋的抵押权。 【审判结果】 一审法院判决：确认案外人陈培森以金威爱公司名义与被告福邦公司签订的两份“厦门市房地产典当合同”无效；确认涉案房产的抵押登记无效。驳回原告鑫油公司的其他诉讼请求。 被告福邦公司不服一审判决，提出上诉称：金威爱公司并未委托案外人陈培森代为办理案涉房产的权属登记等事宜，与一审认定的事实存在矛盾，应予改判或发回重审。另外，根据房屋产权登记，表明涉案房产仍归金威爱公司所有，法院对被上诉人鑫油公司以所有权人身份提起的物权保护之诉应不予支持。案外人陈培森以金威爱公司的名义与本公司签订的典当合同对金威爱公司有效。无权处分并不必然导致合同无效，并且本公司在给付合理的对价后，善意取得了案涉房产的抵押权，本公司合法权益应受保护。此为，一审法院直接认定两份抵押合同登记无效，程序错误。 被上诉人鑫油公司答辩称：一审查明“金威爱公司委托案外人陈培森代为办理案涉房产的权属登记等事宜”与证据中委托人为“金威爱公司”不符，系笔误，对判决结果无影响；其与金威爱公司签订的债务承接协议与报纸公告吻合，上诉人福邦公司无证据反驳，金威爱公司房产不应为涉外房产，因金威爱公司在注销时，案涉房产尚未办理产权证，不可能办理权属转移登记；另外，上诉人福邦公司并非善意第三人，未尽到谨慎审查义务，应承担责任，（2008）厦刑初字第100号刑事判决书已经判决案外人陈培森退还上诉人福邦公司110万元，上诉人福邦公司无理由再对其提出要求；讼争典当合同无效。 二审法院判决：驳回上诉人福邦公司的上诉，维持原判。
【审判规则评析】 善意取得制度系无权处分人将其财产有偿转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该物产的所有权的制度。根据相关法律的规定，我国物权法上善意占有人取得之权利类型不仅仅限于动产所有权，还包括不动产所有权，以及动产或不动产的其他物权，不动产抵押权亦应包括在内。不动产抵押权善意取得的构成要件具有：1.不动产登记簿存在权属登记错误。就抵押权设立而言，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人。2.无权处分人设立抵押权的行为。此是指行为人在无处分权的情况下，对他人的不动产设立抵押权的行为。3.债权人在抵押权设立时系出于善意。此处对善意的判定应以抵押权设立时为准。4.已进行抵押权设立登记。如果抵押权未经登记，真正权利人仍能主张权利，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。依据相关规定，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。据此可知，善意取得其他物权，即包括善意取得抵押权，善意取得抵押权亦受法律保护。善意受让人取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 权利人依法从转让人处受让取得房产的有关权益，行为人伪造委托书、公证书等文件，将权利人受让的房屋抵押给第三人，并骗取资金，第三人将资金交予行为人，此后第三人以其属于善意取得而要求确认相关抵押合同有效。因不动产抵押权在符合一定条件时可适用善意取得制度，善意取得则指无权处分人将其不享有处分权的财产转让给第三人，如第三人取得时出于善意，则第三人取得财产的所有权。行为人伪造有关文件，将权利人的房产抵押给第三人并骗取资金，该行为人属于非法所得，并非善意取得，且第三人与行为人建立抵押关系后，将相关款项交予行为人而非权利人，未尽合理的审查义务，因此，第三人要求确认其善意取得房屋抵押权的主张不予支持。
【适用法律】 《中华人民共和国民法通则》第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。 《中华人民共和国合同法》第九条第一款 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
【法律文书】 民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【效力与冲突规避】 参考性案例 有效 参考适用
厦门鑫油造漆工业有限公司诉厦门福邦典当有限责任公司抵押权纠纷案
【案例信息】 【中 法 码】物权法·担保物权·抵押权·抵押权的设立·抵押合同 (T090201012) 【案 号】 (2009)厦民终字第3164号 【案 由】 抵押权纠纷 【判决日期】 2009年12月19日 【权威公布】 被国家法官学院《中国审判案例要览》(2010年民事审判案例卷)收录 【检 索 码】 C0303+59++FJXM++0409C 【审理法院】 福建省厦门市中级人民法院 【审级程序】 第二审程序 【审理法官】 欧海 李剑锋 陈辉峰 【上 诉 人】 厦门福邦典当有限责任公司（原审被告） 【被上诉人】 厦门鑫油造漆工业有限公司（原审原告） 【上诉人代理人】 王文晋（福建天衡联合律师事务所） 【被上诉人代理人】 叶佳昌 罗胜（福建厦门联合信实律师事务所）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容) 《民事判决书》 上诉人（原审被告）：厦门福邦典当有限责任公司。 法定代表人：李秀荣，公司总经理。 委托代理人：叶佳昌，福建厦门联合信实律师事务所律师。 委托代理人：罗胜，福建厦门联合信实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门鑫油造漆工业有限公司。 法定代表人：蔡英杰，公司董事长。 委托代理人：王文晋，福建天衡联合律师事务所律师。 委托代理人：潘智平，公司员工。 上诉人厦门福邦典当有限责任公司因与被上诉人厦门鑫油造漆工业有限公司抵押权纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2009）湖民初字第1331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员赖民勇担任审判长，审判员黄培芳、审判员许向毅参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告厦门鑫油造漆工业有限公司诉称：湖里区和悦里91号6D及93号2A房屋（即案涉房产）是厦门金威爱新型水性漆有限公司（以下简称金威爱公司）向开发商厦门源益房地产发展有限公司购买取得。金威爱公司在2002年清算时将上述两套房屋及债权、债务一并转让给原告（原名称厦门鑫威爱新型墙漆技术有限公司）。2003年7月，金威爱公司依法注销。2005年，原告委托开发商厦门源益房地产发展有限公司办理上述两套房产的产权登记手续。2008年1月，原告接到厦门市湖里区公安分局刑侦大队一中队的通知，才得知开发商厦门源益房地产发展有限公司的工作人员陈培森伪造文书，与被告签订编号分别为（2007）FB0216、（2007）FB12211号的两份“厦门市房地产典当合同”（以下简称讼争典当合同），将案涉房产抵押给被告。陈培森因犯合同诈骗罪已被判刑，并被厦门市中级人民法院判处退赔被告110万元。原告认为：第一，金威爱公司已于2003年7月依法注销，故虽然案涉房产仍然登记在金威爱公司名下，但实际权利人为原告。陈培森伪造金威爱公司材料，将案涉两套房产抵押给被告，侵害了原告的权利，因此，原告与本案有直接利害关系，其起诉符合民事诉讼法规定的条件，依法享有诉权。第二，讼争典当合同是陈培森假借金威爱公司的名义与被告签订的，金威爱公司注销后丧失民事权利能力和民事行为能力，故讼争典当合同违反了《合同法》中有关当事人签订合同必须具备民事权利能力和民事行为能力的强制性规定，金威爱公司不具备签约主体资格，讼争典当合同无效。第三，本案不适用善意取得。适用善意取得的前提条件是金威爱公司有权以其公司名义处分案涉房产，基于被偷、被抢或者其他非法原因而来的物则不适用善意取得。第四，被告存在严重过失是导致本案发生的重要原因，被告应当立即申请撤销抵押登记，停止对原告权利的侵害。原告基于上述事实和理由，请求法院判令：（1）编号为（2007）FB0216、（2007）PB12211的两份“厦门市房地产典当合同”无效及相应的抵押登记无效；（2）被告立即向厦门市国土资源与房产管理局申请撤销厦门市湖里区和悦里91号6D及93号2A房产的抵押登记。 被告厦门福邦典当有限责任公司辩称：（1）原告并非案涉房产的所有权人，案涉房产的所有权人为金威爱公司，因此，在原告未取得物权归属原告的证据之前，原告无权请求物权保护。（2）原告与金威爱公司签订的“协议书”明显违反《物权法》的规定，未将属于“涉外产”的案涉房产的转让行为依法办理公证证明和转让登记，依法无权对抗善意第三人，原告依据无法对抗善意第三人的债权文书主张案涉房产的物权权利，没有依据。（3）被告对案涉房产具有抵押权，应受法律保护。本案中，案外人陈培森的欺诈行为在民法意义上属于无权处分，但由于案涉房产已办理抵押登记手续，被告已取得案涉房产的他项权证，从善意取得的角度，案涉房产的抵押行为应认定为有效。（4）案涉房产的所有权归属及抵押权成立等方面，应当优先以国家机关依职权颁布的“土地房屋权证”、“土地房屋他项权证”为准，即使原告认为抵押登记无效，也应先行向有关职能部门提起撤销该具体行政行为的行政诉讼或行政复议。原告无权要求被告申请撤销抵押登记。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 福建省厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：金威爱公司分别于1996年4月8日和1998年11月17日向案涉房产的开发商厦门源益房地产发展有限公司购买案涉房产。2006年12月，金威爱公司委托陈培森代为办理案涉房产的权属登记等事宜。2006年12月15日，厦门市国土资源与房产管理局颁发产权证给金威爱公司，案涉房产登记的所有权人为金威爱公司，房屋所有权性质为涉外产。 2002年4月15日，金威爱公司与原告签订一份协议书，约定，金威爱公司中止后的所有债权、债务由原告承担，其中金威爱公司所拥有的案涉房产等由原告继承。2002年4月19日，金威爱公司和原告在《厦门商报》上发布公告，公告金威爱公司的全部债权、债务由原告承担，请债权人于公告之日起60日内向清算小组申报债权。2003年7月11日，金威爱公司被批准注销。 2006年12月，案外人陈培森利用金威爱公司委托其办理案涉房产权属登记的机会，伪造授权委托书、公证书等资料，将案涉房产抵押给被告，向被告借款110万元。陈培森并分别于2006年12月21日和2007年2月16日以金威爱公司的名义与被告签订了2份编号为（2007）FB0216、（2007）FB12211号的“厦门市房地产典当合同”，并分别于2006年12月29日和2007年3月6日在厦门市国土资源与房产管理局办理了案涉房产的抵押登记手续。 2008年12月2日，厦门市中级人民法院作出（2008）厦刑初字第100号刑事判决书，认定陈培森虚构房屋所有权人金威爱公司处理房产的事实，与被告签订抵押合同，骗取被告钱财110万元，判决陈培森犯合同诈骗罪，退赔被告110万元。 上述事实有下列证据证明： 1.厦门金威爱新型水性漆有限公司与原告签订的协议书1份。 2.《厦门商报》1份。 3.厦门金威爱新型水性漆有限公司工商登记资料1份。 4.厦门源益房地产发展有限公司与原告签订的协议书1份。 5.厦地房证第00498355号土地房屋权证及厦地房证第00468354号土地房屋权证。 6.编号（2007）FB0216“厦门市房地产典当合同”、编号（2007）FB12211“厦门市房地产典当合同”。 7.厦门市土地房屋他项权证2份。 8.（2008）厦刑初字第100号刑事判决书1份。 福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为： （1）原告起诉是否符合民事诉讼法规定的条件问题。金威爱公司在注销前，已将其名下的案涉房产转由原告继承，金威爱公司终止经营后的所有债权、债务亦由原告承担。金威爱公司已于2003年7月依法注销。虽然，案涉房产仍然登记在金威爱公司名下，但实际权利人为原告。陈培森伪造金威爱公司文件，将案涉房产抵押给被告骗取借款110万元的行为侵害了原告的权利，故原告与本案有利害关系，原告的起诉符合民事诉讼法规定的条件，依法享有诉权。 （2）讼争典当合同效力问题。讼争典当合同是陈培森假借金威爱公司的名义于2006年12月及2007年3月与被告签订的，而金威爱公司于2003年7月即依法注销，金威爱公司注销后丧失民事权利能力和民事行为能力，故讼争典当合同违反了《合同法》中有关当事人签订合同必须具备民事权利能力和民事行为能力的强制性规定，故讼争典当合同无效。原告要求确认编号为（2007）FB0216、（2007）FB12211的两份“厦门市房地产典当合同”无效的诉讼请求，本院予以支持。 （3）被告是否构成善意取得案涉房产的抵押权问题。本案不具备善意取得制度的适用条件，理由为：金威爱公司早已于2003年7月丧失主体资格，其后任何以其名义进行的行为均不属于民事法律行为；而且，陈培森乃是基于非法占有他人财物的诈骗故意，以金威爱公司的名义与被告签订合同，对案涉房产的处分系违反刑法的强制性规定，而不仅仅是无权处分行为，并且（2008）厦刑初字第100号刑事判决书已判决陈培森将骗取的110万元归还给被告。综上，讼争典当合同无效，被告不能善意取得案涉房产的抵押权，原告要求确认案涉房产的抵押登记无效的诉讼请求，本院予以支持。但是，原告要求被告向厦门市国土资源与房产管理局申请撤销厦门市湖里区和悦里91号6D及93号2A房产的抵押登记的诉讼请求，不属于人民法院审理范围，本院不予支持。 福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第五十二条的规定，作出如下判决： 1.确认陈培森以厦门金威爱新型水性漆有限公司名义与被告厦门福邦典当有限责任公司签订的编号为（2007）FB0216、（2007）FB12211的两份“厦门市房地产典当合同”无效；确认厦门市湖里区和悦里91号6D及93号2A房产的抵押登记无效。 2.驳回原告厦门鑫油造漆工业有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，由被告厦门福邦典当有限责任公司负担。 上诉人厦门福邦典当有限责任公司诉称：第一，原审查明事实存在错误和自相矛盾之处，应予改判或发回重审。原审查明“2006年12月，金威爱公司委托陈培森代为办理案涉房产的权属登记等事宜”与事实不符。此外，2002年4月15日金威爱公司与原审原告签订“协议书”，上诉人无法确认该证据真实性，但原审法院仍确认该证据的效力，即使原审原告确实与金威爱公司签订了上述协议书，但因为违反《物权法》关于涉外产转让须依法办理公证证明和转让登记的规定，依法无权对抗善意第三人。第二，原审认定原审原告起诉符合民事诉讼法的规定存在错误。根据“土地房屋权证”登记情况，案涉房产仍应当为金威爱公司所有，原审原告现提起诉讼是以所有人身份提起的物权保护之诉，在原审原告尚未得到物权归属的确权认定的情况下，原审法院不应支持其诉讼请求。第三，原审法院对于诉争典当合同效力、案涉房产抵押权善意取得等问题的认定存在错误，应予改判。陈培森以金威爱公司的名义与上诉人签订的讼争典当合同是基于房管部门确认的抵押登记而签订的，讼争典当合同对金威爱公司有效。无权处分并不必然导致合同无效，并且上诉人在给付合理的对价后，善意取得了案涉房产的抵押权，其合法权益应受保护。对于（2008）厦刑初字第100号刑事判决书，法院没有履行告知上诉人的法定义务，该判决书的裁判有违民事法有关无权处分及善意取得的规定。第四，原审法院直接确认厦门市湖里区和悦里91号6D及93号2A房产的抵押登记无效，存在程序错误。 被上诉人厦门鑫油造漆工业有限公司辩称：第一，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。原审查明“金威爱公司委托陈培森代位办理案涉房产的权属登记等事宜”，和证据中委托人为“鑫威爱公司”不符，系笔误，不影响判决结果。2002年4月15日金威爱公司与被上诉人签订的协议书是就金威爱公司财产及债权、债务的承接协议，与报纸公告内容吻合，上诉人没有任何证据加以反驳。金威爱公司是在中国注册登记的中国企业法人，其名下房产不属于涉外房产。由于金威爱公司在注销时案涉房产尚未办理产权证，不可能办理权属转移登记，被上诉人的行为发生在《物权法》颁布之前，法律不应溯及既往。第二，被上诉人是否具有诉权已经经法院审理并以生效的法律文书确认。第三，上诉人并非善意第三人，未尽到谨慎审查的义务，对其被骗有不可推卸的责任。第四，（2008）厦刑初字第100号刑事判决书已经判决陈培森退还上诉人110万元，上诉人没有理由再对被上诉人提出要求。第五，本案中签订讼争典当合同时，金威爱公司已经被注销，一切以其名义实施的民事法律行为都是无效的。 福建省厦门市中级人民法院经审理查明，确认一审法院查明的事实和证据。 福建省厦门市中级人民法院经审理认为：金威爱公司在注销前已经将有关债权、债务转让给了被上诉人，并刊登了清算公告，被上诉人依约取得了案涉房屋的有关权益。被上诉人后向开发商补足了差价，并约定由开发商代办产权手续，被上诉人与案涉房屋存在利害关系，其作为原审原告的主体适格。陈培森伪造有关文件，将案涉房屋抵押给上诉人并骗取110万元，属于无权处分，其以金威爱公司名义签订的讼争典当合同无效。至于上诉人是否属于善意第三人的问题，讼争典当合同系陈培森以金威爱公司的名义与上诉人签订的，缔约时金威爱公司早已注销，民事主体资格已经丧失。被上诉人作为金威爱公司权利、义务的承继者，对陈培森的犯罪行为并不知情，也未实施让上诉人有理由相信陈培森有代理权的任何民事行为，况且陈培森的代理权系基于其伪造委托书、公证书等文件取得的，属于非法取得，不能适用善意取得制度。即使上诉人有理由相信陈培森有代理权，但讼争典当合同缔约一方当事人为金威爱公司，上诉人却将款项交给陈培森个人，被上诉人未尽到合理、必要的注意义务。已生效的（2008）厦刑初字第100号刑事判决书已经判决陈培森退还上诉人110万元，因此上诉人主张被上诉人主体不适格、上诉人确系善意取得案涉房屋抵押权等上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，作出如下判决： 驳回厦门福邦典当有限责任公司的上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由厦门福邦典当有限责任公司负担。
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