法哥快评：农村“两权”抵押贷款来了！银行怎么玩？突然一下子，农村“两权”抵押贷款就来了!人民银行、银监会联合多个部委下发了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（看两个办法及试点县市全文，请点击文尾的“阅读原文”），农地和农房的抵押贷款就这样开闸了。 两个办法一下发，相信农民兄弟看到的是自家经济发展的希望，银行看到的是业务发展的新方向。 当然，政策消化还需要一段时间，但这并不妨碍我们分析这两个政策给市场带来的钱景和政策落地所需要的配套措施。 古今中外，任何一次土地变革都将带来巨大的生产力释放，推动经济的发展。 一、土地流转的基础条件会迅速完备农村集体所有的土地和国有土地在特征上都是土地，只是用途不同，性质不同，登记状态不同。而随着农村“两权”抵押贷款的逐步推开，农村土地就不得不具备土地流转的必要条件。 土地流转的必要条件包括：
二、对于农民贷款的增信机制会迅速完善就贷款而言，银行最最关心的，还是第一还款来源，也就是作为借款人的农民，拿什么来偿还贷款。从我国农民目前的整体收入水平来看，与城市职工的收入相比较还有较大的差距，这也是两个农村土地使用权抵押贷款办法反复强调要求政府建立政府背景的担保机构为农民贷款提供增信机制、引入保险增信等增信方式，并向贷款银行进行贴息等鼓励政策的原因。 相信在下一步，随着政策的落实，各地的农村“两权”抵押贷款增信机构、保险机构的此类增信产品都会在政策的指引下迅速建立起来。 三、农地将变得越来越集中，农业劳动生产率大幅提升这是农业大规模生产的必然方向。实际上，小块土地的耕种对于人力和各种成本的耗费是巨大的，这也是中国农业没有办法大发展的一个基础性原因。当农地抵押贷款成为可能的时候，必然会要求农地流转限制的大幅度减少，因为众所周知，任何生产资料，只有流通起来才能不断地创造价值。而一旦农地流转的限制被打破，资本的进入也就成为了必然。未来一定会有农民因为各种原因无法按期归还银行贷款的情况出现，此时，用以抵押的土地流转也就开始了。 随着资本的介入，土地的流转也会向着不断集中的方向发展。有人也许会觉得这样会造成农民失地的情况出现。但是法哥认为，农民失地的情况其实在多年前就早已经出现了，只不过当时的实现方式是通过政府征收或者资本以极地的价格从农民手中取得而已。 通过市场化的渠道实现额农地流转与以往的方式相比，至少加入了市场因素，如此一来农地价格的不透明问题必然得以缓解，而农民在这种情况下通过土地流转所能够获得的收益，也一定是远远高于传统的政府征收和资本暗箱操作的。因此，这对于农民兄弟而言，是利好而非利空。 当资本介入以及市场化流转逐渐成熟，农地的集中也就成了必然的趋势，各类与农地相关的产业资本将应运而生，规模化的农地耕作也将成为现实，农业机械化、现代化水平进一步提高，农业劳动生产率因此会大幅提升。 那么因为种种原因失地的农民怎么办？其中一部分会成为城市的工商业者，这个过程实际上早已经发生，那些进城的农民工，以及进城做第三产业的农民早已经开始了这样的生活；另一部分，可能会留在农地上，成为新的农业工人，参与到农业的大规模生产当中。如此，一方面会进一步推动城镇化的发展，另一方面也为农村过剩劳动力的转移建立了新的通道。 “两权”抵押贷款的政策有了，但落地还需要一段时间，这段时间所要做的工作，包括银行出台相关的贷款政策和制度流程，包括试点地方各种机制、平台的建立。因此，让商业银行立即介入到“两权”抵押贷款当中，马上开展贷款业务，恐怕还有些难度。但是，这并不意味着银行就要等待各种相关机制建立起来后才能行动，相反，法哥认为，任何一个制度的完善过程，都是很好的参与机会。如果银行能够积极主动地参与到各类平台、机制的搭建工作当中，一定会有巨大的收获。 一、可以参与到与“两权”抵押贷款相关的风险保障基金建设当中。任何一种基金的建立，都会涉及到各种金融业务。近年来政府推动的产业基金、创业基金、科技创新基金建设都离不开金融机构的身影，“两权”贷款的风险保障基金也不例外。 二、可以参与到政府相关担保机构的建设当中。“两权”贷款的两个办法，都提到了鼓励试点地区通过政府性担保公司或者农村土地交易平台为贷款提供担保的要求。银行可以在政策允许的前提下，积极参与的政府性担保公司的建设当中，为政府性担保公司的担保业务提供所需的各类金融服务。 三、可以参与到农村土地交易平台的建设当中。尽管各地方已经有了各个种类的产权交易平台，但是这些平台的交易模式和流程并不健全，农村土地交易平台更是如此。这也恰恰为各类金融机构提供了新的契机。如果能够积极介入到平台建设当中，不但能够取得大量的沉淀资金，而且会为日后的贷款业务中抢占先机。 四、通过与政府合作等试点，摸清农村“两权”抵押贷款的风险，研发适合的产品。任何一类产业的风险都是不一样的，要想把控住贷款的风险，就必须开展充分的“试验”，从中汲取教训，积累经验。对于农村“两权”这类新的贷款业务，银行必然也要经历从试验中摸索经验，寻找最佳风险控制模式的过程。因此商业银行必须干预试验、抢先试验，才能走在同业的前列，在残酷的同业竞争中站稳脚跟。，  |
|
|
