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当今社会已出现不少以签订《婚前财产协议》作为“订婚”仪式的案例了，但，现实中并非所有人都能接受这样的“订婚”方式，毕竟那不是中国传统，在中国人看来，提起签署的人的动机是不纯的，是在为离婚做打算，是不吉利的，是不和谐的。婚姻法解释三的出台给很多小两口、出钱买房买车的老两口带来了指引，那老百姓的理解是正确的吗？那婚前财产是否就真的就万无一失呢？今天，我们所要讨论的不是经公证的或双方自愿经签字确认的有婚前财产协议作保护伞的婚前、婚后财产，今天，我们要浅析的是没有上述“订婚”仪式的婚前所购房产的婚后变化。 一、婚前按揭房 房产，在中国是最稳妥的投资，也被老百姓认为是婚姻的基石，理所当然就成了离婚时的兵家必争之物。如今，大部分人在结婚前都会购置一套或多套住房，且多为按揭房，因此，婚前所购房屋的权属问题，也及时的在婚姻法解释三中出现了。法律规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。若不能达成协议的，法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿”。在婚姻法解释三出台后，大部分老百姓断章取义天真的以为婚前所购按揭房理所当然是夫或妻一方的婚前财产，便可高枕无忧，然而，仔细研究法条会发现，法律并未简单粗暴对房屋权属性质进行认定，若立法者完全不考虑购置资金因素而武断的认定婚前按揭房的权属性质也是不公平的。 本条司法解释所涉及不动产的性质，应当从其购置的资金来源进行分析。这类房屋的购置资金由以下两部分或者三部分构成：第一部分，购买者于婚前购房时交纳的首付款以及其个人于婚前偿还的贷款。所对应的部分属于购房者个人的婚前财产。第二部分，购房者结婚后，于婚姻关系存续期间，夫妻双方共同偿还贷款部分。所对应的部分应属于夫妻共同财产。第三部分，如果离婚时贷款尚未还清，则离婚后需要由取得房屋所有权的一方继续向银行偿还。所对应的部分亦不属于夫妻共同财产。由此可知，此类房屋的权属性质应当根据其购置资金的来源及其在全部房价款中所占比列来考量其分割原则。下面将举例说明一下分配比列及计算方式： 假设婚前所购房屋单价10000元，面积80平方米，首付款30万，按揭贷款70万元，贷款期限20年，假设利息总计为50万元，还款总额为120万元，月均还款额为5000元。双方婚后共同还贷3年后诉讼离婚，离婚时房屋经评估价值为300万元。计算可知：购房者为购买该房屋总共支付150万元。其中，首付款在房价（包含利息）中所占比列为（30万/150万＊100%）20%,夫妻共同还贷18万，所占房价的12%（18万／150万＊100%）。如判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿（300万元＊12%＊50%）18万元。剩余贷款由原购房者继续偿还。 在此需要重点强调的是，有些人错误的解读了上述司法解释的内涵，因此担心离婚时拿什么证明自己参与了还贷。司法实践中，只有是婚姻关系存续期间的贷款，法院就会直接认定为夫妻共同还款，无需任何一方举证证明自己的收入状况。若要举证证明对方没有参与还贷的唯一证据是，夫妻双方就财产问题所进行了书面约定，特别是针对婚前所购按揭房贷款的婚后还款约定。 此外，司法实践中有两种例外情形：1、若双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款所占比列，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，法院是可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。2、如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为避免涉案房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照司法解释承担相应义务的，法院应当予以支持。 综上所述，婚前所购按揭房不能简单的认定是谁的，在没有书面协议的离婚财产分割纠纷中，仍然存在“花钱买产权”，“收钱放产权”的分割情形。 二、婚前全款房的婚后风险 法律明确规定了一方婚前全款房属于一方的婚前个人财产，且若在婚后出售所得也属于一方的个人财产，因此，婚前全款房的权属性质是明确的，也是相对稳定的。 婚姻法解释三中首次明确夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产。司法解释三第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”在此，我们需对法律名词的概念进行一下说明。孳息，是指因物或权利而生的收益。孳息通常分为天然孳息与法定孳息两种。依照物的自然性质而产生的收益物称之为天然孳息，如鸡生的鸡蛋、羊出的羊毛等均属于天然孳息。依照法律规定产生的收益物称之为法定孳息，如房屋租金、银行存款利息等。何谓自然增值，是指增值的发生时因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻一方或双方是否为该财产投入物资、劳动、努力、投资、管理等无关，如房屋、古董、字画、黄金珠宝等，在婚姻存续期间因市场价格上涨而产生的增值。 由此，我们不难发现，夫妻婚前全款房因通货膨胀或市场行情的变化而增加的价值不属于夫妻共同财产。意思就是，你婚前全款买的房屋当时价值50万，离婚时价值100万元，增加的50万元不属于离婚时所需进行分配的夫妻共同财产。但夫或妻一方婚前全款房在婚姻关系存续期间的主动增值，即与通货膨胀或市场行情变化无关的增值，而是因夫妻一方或双方对该财产所付出的劳务扶持、投资、管理等相关的部分就属于夫妻共同财产了。例如，夫妻一方的婚前个人所有的房屋因另一方在婚姻关系存续期间对它的装修而产生的增值部分。 刚刚我们提到了，租金在法理上属于法定孳息，那夫妻一方婚前购置房产婚后租金收益是否属于夫妻共同财产？我在网络上搜到这样一个案例： 陈先生早年做生意积累了一定财富。考虑到房地产的升值潜力，陈先生将大部分资金购买了房产。1998年4月陈先生结束了多年的单身生活和刘小姐结了婚。婚后，陈先生和刘小姐除了自住一套房屋外，将自己剩余的九套房屋一直用于出租，一年的房租达32万余元。2006年7月俩人的婚姻宣告结束。在分割财产的过程中，刘小姐先提出分割这十套房产，但被陈先生以该房产系其个人婚前财产为由拒绝。刘小姐继而提出分割8年来被陈先生隐匿的250余万元的房租款。但陈认为个人财产所得的收益仍属于其个人财产，故不同意分割。争议焦点：上述房屋的租金收入应否作为夫妻共同财产分割？ 婚姻法司法解释三中明确虽规定了孳息不属于夫妻共同财产，但却未明确此处的孳息范围。然而，婚姻法十七条又明确规定，生产经营的收益属于夫妻共同所有。那租赁房屋的行为是否属于生产经营呢？纵观婚姻法法律体系，婚姻法解释三中的孳息应作狭义理解，专指非投资非经营性收益和天然孳息，例如存款利息等。房屋租金不属于法定孳息，它是由市场供求规律决定的，且与房屋的管理状况紧密联系，其获得往往需要投入大量的管理和劳务，例如保养、修葺等，属于经营行为。除非夫妻双方另有约定，取得的租金收入应当作为夫妻共同财产分割。因此，就上述案例而言，刘小姐仍可就婚姻关系存续期间的租金请求分配，并得到支持。 在司法实践中，上海市高级人民法院关于适用婚姻法司法解释的解答中对于此类房屋的租金归属问题，确立了一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间的所得的租金首先推定为夫妻共同所有。但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。比如说，发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与，对于经营出租房屋并无任何贡献。那么，在这种情况下，法院认定房屋租金归属房产人所有的可能性就会大大增加。 作者：杨爽，重庆索通律师事务所 来源：北大法宝律所实务库 |
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