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别光听中介的,买卖二手房,这些你都该心中有数

2016-03-29  katerl

在二手房交易中,客户通常更注意房子的位置,楼层,价格,税费等因素,而往往容易忽视“户口”。

那么,在二手房买卖过程中,应当注意哪些户口问题呢?

由二手房的“户口”引起的纠纷屡见不鲜,大多集中在以下几个方面:

1、过户后,卖方或其家庭成员不配合迁出户口,买方无法迁入户口;

2、房屋户口被前任业主或其他人员占用,甚至主张房屋使用权,买方无法迁入户口;

3、“学区房”卖方户口迁出不及时,导致买方不符合入学条件,错过入学时间。

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一旦出现以上的情况,购房人以“户口”纠纷向法院提起诉讼,可能出现以下情况:

1、购房人以卖方未迁出户口或逾期迁出户口为由起诉卖方承担违约责任,包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方买卖合同等;

2、购房人如果向法院起诉要求卖方将户口迁出。

前者属于民事法律关系调处范围,法院可依法做出处理;后者则不属于法院民事案件受理范围,因户籍属于公安机关管理,户口迁出事项涉及行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,对此类诉讼法院不能调处。

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另外,根据现行户籍政策,若无户口可迁出去向,占用交易房屋的户口则无法迁出,这就意味着即使通过公安机关处理“户口”纠纷,购房人的户口可能仍无法迁入。可见,购房后才发现“户口”出现问题,已经很难处理,关键还是需要“防患于未然”。

那么,如何预防“户口”问题的出现?

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1、应在签署合同前要求卖方出示家庭户口资料,并请经纪人协调卖方到所在地公安机关查询交易房屋的户籍情况;

2、在买卖合同中已经设定户口违约条款的情况下,可以在房屋买卖合同补充协议中提出“强制迁出户口”的条款,如果超过一定的期限,有权要求对方户口强制迁出;

3、预留较多的户口保证金;

4、购买“学区房”时可在合同上列明学位被占用构成买卖合同解除的条件以及卖方由此需承担的违约责任。

二手房交易流程中,除了买房,卖房一方也有注意事项。卖房作为出让房屋产权的一方也存在一些必须注意的事情,那么在交易过程中应该注意哪几方面的风险呢?

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一、卖房子需要支付是什么费用?

要问卖房子要注意什么?支付什么费用绝对可以使房产交易双方首先注意的:

1、交易费:3元/平方米

2、印花税:房款的0.05%

3、营业税:差价*5.5%(房产证未满5年的)

4、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

5、教育附加费:营业税的2%

6、城建费:营业税的7%

7、中介费:一般是房款的2%~3%(买卖双方共同承担)

二、卖房子要注意什么风险?

别光听中介的,买卖二手房,这些你都该心中有数卖房子要注意什么?风险尽量少,一定是很多朋友绝对是首先考虑的:

1、明确方式期限

卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外,还应明确委托方式和挂牌期限。此外,有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来,但最后签约的肯定是他人。所以,卖方不要轻易收取中介的定金。

2、谨慎收取定金

二手房交易流程进行到议价过程的时候,中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件,则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金,卖方对此要慎重。房子卖了,定金转为佣金倒也算了,就怕买方毁约卖方可以没收定金时,中介公司却要求分卖方一杯羹。

3、签约

一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方,最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”,即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明,如有抵押,则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明,如该房已经出租,则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩,即确保在房屋过户前后拿到房款。

4、取得放款承诺

签约时,买方通常只支付首期款,余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款,如在房屋过户后、银行放款之前,买方取消了贷款,则银行自然不会再放款给卖方,故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。

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