郑州成立工作组严查容积率违规（摘要）

　　郑州成立工作组严查容积率违规利益各方莫衷一是，2010-04-02.经济视点报。容积率调整背后牵涉巨大的利害关系！至3月31日.郑州市工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组.将结束长达三个月的严查容积率等违规专项检查。容积率和日照是房地产的两条高压线！涉及到容积率调整更是敏感的深水区话题。容积率调整背后牵涉到巨大的利害关系！要么不出问题！要出都是大问题！这几乎是业内公开的秘密。因此！此次专项检查的结果更让人关注。普遍'超载''容积率的计算非常简单！总建筑面积除以总用地面积即可！这两个数据都可轻松获得。但是！想调高容积率很难！政府控制的很严，3月22日！河南省建筑设计院有限公司副总经理安杰告诉记者。但是！前不久央视对郑州楼盘普遍'超载'的曝光！却引发了众多人士对容积率的关注。按照现行城市规划编制的城市各类居住用地的控制细则！容积率分为独立别墅0.2~0.5,联排别墅0.4~0.7,6层以下多层0.8~1.2,11层小高层1.5~2.0,18层高层1.8~2.5,19层以上2.4~4.5,并根据不同城市的特点有所差别。'郑州目前执行的差别很大！环线内一般都在3.5以内！环线外低一些！城中村改造项目会高一些！达到4~6.'河南徐辉建筑工程设计事务所首席建筑师徐辉告诉记者。然而！在网上随便一检索！就能得到郑州许多楼盘的容积率都超出了3.5的限制！甚至出现了一个测算容积率高达4.7,但是规划局报批手续却仍显示为3.5的楼盘！连郑州市规划局的人也说不出所以然。一个匿名的郑州开发商甚至直言不讳地说，'(容积率)超标跟汽车超载一样！许多开发商都去规划局鼓捣！(申请)多盖点、多批点！谁不去(鼓捣)谁就不赚钱，事实上！除了高价土地的退地压力外！卖地难题也成了地方政府修改容积率的动机。容积率决定了地价成本在房屋中占的比例！开发商律师事务所律师陈奎说，求做足和调高容积率具有原始冲动！而对于业主来说！容积率直接涉及到居住的舒适度。'河南财经学院教授刘社在接受采访时表示，'容积率是衡量楼盘的一个重要指标！同样一块地！建筑密度高了！开发商的利润就高。不过！建筑密度过高！楼房与楼房之间的间距就可能缩小！阳光、通风、绿地也会受到影响！小区居民的舒适度就会因此降低。'记者询问了几位业内人士！他们均表示！楼盘的容积率应不超过3.5,多层不超过2,绿地不低于30%,居住较好。徐辉告诉记者，'郑州商品房容积率达到3.5,楼房已经高达100米了！日照、密度和景观等都较好配置！再高的话！天然气、污水处理和电力等就容易跟不上！

　　一位开发商表示，'政府默许楼盘超标！就像默许汽车超市配套压力就大了。最终超载轧毁的公路设施还得政府来负责修。'合理突破之惑一方面是提升城市居民的居住品质！另一方面又是土地财政和城市改造的压力！国内许多地方政府都对容积率进行了突破。以郑州城中村改造为例！就有明确的规定，'城市三环以内的村民安置地块和配套开发地块！其容积率原则上要控制在5之下(但不得低于3)！并要进行交通影响分析和市政公用设施承载力分析(三环以外的城中村！要按照节约集约用地的原则！将容积率提高到适当标准。'三环以内的城中村容积率放宽到5以内！本身就是一种突破。而在城中村改造实际工作中！由于拆迁成本的居高不下！加上政府对城中村有1?2的比例限制！很多三环以内城中村改造项目的容积率都突破了5的限制。'政府想多留！企业想多提！老百姓想多赔付！这就造成土地价格飞涨。'郑州市永威置业有限公司常务副总经理马水旺这样说。不过！国内政经界还有另外一种声音！对地方政府的'合理'调高容积率持默许态度。国土资源部法律中心顾问杨重光说，'增加容积率能降低开发商的用地成本！也促进地方土地的开发！但对城市规划是一种破坏。住房部主要还是从维护规划原则的角度出发(衡量容积率)的。一位业内人士指出，高容积率和舒适性再怎么调和！也不如低密度舒适！你问问他住的(房子)是多大容积率?'～侯建磊