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买卖二手房全攻略

2016-03-30  田焱垚

买卖二手房全攻略

近期的链家事件再度暴露了二手房交易过程中的诸多问题。在新房市场豪宅化,且中小户型占比日渐减少的背景下,二手房成为购房者的主要阵地。需求的释放促使北京二手房市场成交火爆,不少购房者是卖一买一的连环单,整个交易过程不仅涉及卖房,还涉及买房。任何一个环节出现问题都可能影响交易进程,甚至出现纠纷,繁杂的交易环节让购房者头痛不已。那么,在买卖二手房过程中应该注意什么呢?

□案例

王叔叔想购买一套面积较大的房屋A,但由于限购政策的限制,必须出售其名下另一套房屋B,于是就B房屋与李阿姨签订房屋买卖合同(以下称合同1),同时就A房屋与张叔叔签订房屋买卖合同(以下称合同2)。但由于李阿姨的在京购房资质审核未通过,导致王叔叔不能及时将B房屋出卖,而A房屋的过户期限也已经到期。此时,由于李阿姨不能如约履行合同,导致王叔叔在与张叔叔的合同履行中构成违约。

□专家分析

伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹表示,合同不能按时履行,有可能导致连环单中的售房人或购房人在另一房屋买卖合同中构成违约,因合同具有相对性,守约方在另一房屋买卖合同中违约所遭受的损失,也无法向违约方主张。

合同1与合同2属于两个独立的合同,合同具有相对性,王叔叔在合同2的履行过程中遭受的损失,对于合同1而言,不属于因合同履行遭受的直接损失,而是间接损失,因此,王叔叔不能向李阿姨主张,要求李阿姨赔偿他在合同2里的损失。简单地说,这笔损失只能王叔叔自己掏,李阿姨只需对合同1的违约给王叔叔补偿即可,对于合同2王叔叔的损失,与李阿姨是没关系的。

孔丹也提醒消费者,目前市场上卖一买一的改善型置业需求很多,因同时涉及卖房和买房的过程,出现问题的概率很大,置业者应留意每一个细节,以免造成不必要的麻烦。

□买二手房流程及指导

一、找中介选房源

在看房源时可多看几家中介的挂牌房源,多比较,选择价格和品质都合适的。有的中介公司有独家房源,这类房源价格可能相对较高,购房者要慎重对比,选择适合自己的。

二、核实卖方身份

一旦确定房源,要核实卖方的身份,如果是个人,看他的身份证。

三、确认产权

到房管局查验卖方的房产证。查看以下几个关键点:

1.产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致。

2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。

3.看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见,千万别忽视这些注意事项。

四、核实房屋是否允许买卖

以下情况的房屋千万不要买:

1.已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;

2.被人民法院或行政机关依法查封的房屋;

3.属违法或违章建筑的房屋;

此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后才能出让。如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦,所以要仔细查看。

五、对房屋质量及其他配套主设施的审查。

在这一环节,购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

六、关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定一旦发生纠纷则无法举证。购房者在签订房屋买卖合同时,要注意写明“房屋交付期限”,其实此前在房屋买卖过程中,经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的,比如到了约定时间,卖方因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房,而买方又因没有在合同中做相关的说明,买方只能吃“哑巴亏”。在签合同过程中,必须注明何时卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买方将得到什么样的赔偿等。

七、留心付款方式和时间

买家在付款时,应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款,由此能够增加购买付款凭证。

一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按时交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。

八、小心房款和产权的交接

不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

九、保证产权顺利过户必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程;从买方的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

□卖二手房注意事项

1.代理方式的选择

目前委托中介销售二手房一般有两种方式:独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同,小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊:一般而言,独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交,但在交易过程中可能会存在一定的风险。2.代理时间的选择代理有效期宜短不宜长。如果签了一份独家代理合同,但是房子迟迟不能脱手怎么办?这就需要在签订合同的时候约定一个有效期,在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢?代理有效期的时间宜短不宜长,一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手,但你对中介公司的服务还比较满意,还可以选择续约,中介公司一般也乐意。

3.“跳过”中介有风险

有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后,为了省却一笔中介费,就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为,这一方面是卖房客户有违诚信的表现,另一方面也增大了交易的风险,有时反而还会降低交易的效率。找较具规模、信誉较好的中介公司代理房屋交易。

4.不签“到手价”

据一些中介公司反映,许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦,要求只与公司签一个“到手价”,即直接到手的钱有多少签多少。二手房交易过程中,除了房屋本身的房款外,还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”,必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话,等于制造了“暗箱操作”的温床,最后受到损失的还是交易买卖双方。因而,签约过程中,一定要把各款项弄清楚,千万不要只签一个“到手价”。在达成协议后,业主、买家和中介最好签订三方协议,也就是居间合同,这也可防止不良中介公司人员从中压价。

5.注意买方的资格和购买能力。

如果是卖一买一的置业者,应尽量先把卖掉的房子处理好,以免被动。

>>风险提示

1.二手房市场成交火爆,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%。

2.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖房,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”。

3.为避免交房前业主存在拖欠费用等现象,如果可以,尽量签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除一定数额的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。

>>风险提示

房屋解押往往需要提前咨询银行具体的办理流程和时间,卖方最好为解押留一定的时间,以避免和买方出现纠纷。各银行对提前还贷的流程不同,比如中国银行需要提前30个工作日书面申请。

京华时报制图吴尚楠

京华时报记者桂瑰

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