案例分析：物业费书面催缴与律师函

　　某小区一业主因邻里纠纷，认为物业公司协调不力，长期拒绝缴纳物业管理费，物业管理处多次通过电话和短信进行催缴，并寄发律师函。在沟通无果后，物业管理公司将业主告上法庭，庭审过程中，业主以物业公司没有进行书面催缴为由提出抗辩。物业公司出具寄发律师函的快递清单，业主以没有本人签章及不能确定快递内容为由再次提出抗辩。

　　那么问题来了，在以诉讼形式追缴物业管理费之前，是不是一定要有书面催缴呢？作为书面催缴形式的律师函究竟有什么作用？催收函、律师函的正确送达方式应该是什么样的呢？

　　最高法《关于审理物业服务纠纷的解释》第六条中明确规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”由此可见，物业服务企业向业主追索物业费的请求要想获得法院支持，其前提包括：一是经书面催缴；二是业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。同时，物业服务企业还必须有证据证明已将该书面通知送达给了业主，而业主无正当理由拖延。

　　物业服务企业在以诉讼形式催缴费用前，向业主“书面催缴”十分必要。一方面，未能按时交纳物业费存在多方面原因，既有因对物业服务不满、对房屋保修不满等原因故意欠缴的情况，也有因账户变更、工作忙、遗忘等原因交纳失败的，通过书面催缴，可以提醒未能成功缴费的业主再次交纳费用，也可以通过催缴工作与业主进行沟通，了解业主诉求。律师函送达后，在规定期间仍然未缴纳物业费，再进行起诉。

　　律师函具有物业费催缴单所不具备的法律效益，作为重要的书面催缴形式，律师函还具有以下几大重要作用：一，通知与和解。我们要知道，向欠费业主发放律师函，其本意并不是为了通过诉讼形式强制业主履行缴纳物业费的义务，而是通过行使法律上的告知以为，再次提醒业主及时缴费，实际是督促业主就物业费缴纳事宜与物业达成和解的形式。二，证据取得。律师函是诉讼的重要证据，发出的律师函即成为某事项已经经过告知的证据，在庭审阶段，具有比物业费催缴单更有利的证明特质。三，中断时效。《民事诉讼法》约定“……债务清偿诉讼时效为二年”，《民法通则》约定，“诉讼时效因当事人提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断起诉讼时效期间重新计算。”

　　律师函的效用清楚了，那么这些效用一定能够发挥出来吗？未必。还有一个环节很重要，这就是送达。直接送达是送达律师函最有效、便捷的途径。由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收律师函，并由物业服务中心保留签收回执，存入业主档案内。在直接送达的同时，可以与业主再次沟通物业费缴纳事宜，通过诚挚沟通，可利于物业费的及时收取。此处注意：有些毛躁大仙把律师函给了业主，业主也签收了回执，但并不能从回执上证明你催收了什么内容。简单的办法就是让业主在律师函复印件下方签收。

　　因房屋空置、出租等原因，采用EMS送达成为很多物业公司送达律师函的首选。但这里有一个特别容易犯的错误就是，律师函是发了，却不能证明你发的律师函是什么内容，涉及标的是多少钱。通过EMS送达律师函时，需要在邮件封面备注“对××项目×栋×室催缴××年××月至××年××月的物业服务费（共计大写××元整）的催收函”字样，邮寄后及时从邮局取得回执并存入档案，避免因超过邮局的保存期限，导致无法取得回执，另外，物业服务中心还可以从邮政官网查询对方签收时间并打印存档。

　　还有一个问题，业主住在小区但拒绝签收你的律师函怎么办？故意不交钱的业主，有法律常识的就知道诉讼时效和中断时效的概念，就是不签，拖过两年就免于付账了。这种情况，其实也可以采用邮寄EMS的办法，还可以采用在其入户门门牌号下张贴律师函然后拍照的方式，采取拍照方式时，应该有措施证明照片拍摄的时间。

　　由于律师事务所和律师的特殊地位，律师函具有一般函件所不能相比的作用，业主在收到律师函时，一般会比较重视，下意识的会认为自己要“吃官司”了。所以物业服务中心在发放律师函时，务必提前与业主取得沟通，说明欠费情况及缴费约定，并根据具体欠费情况进行权衡，比如业主非主观故意欠费的，尚未到约定缴费期限的，不建议采取律师函方式催收。毕竟，物业管理是服务行业，应该做好与客户之间的情感维系，能够不战而屈人之兵最好。在送达律师函时，也需要注意保护业主的隐私权和名誉权，因律师函发放引起业主投诉或者起诉，得不偿失。

　　使用律师函催缴物业费经验谈

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　　文 / 姜元龙

　　当前物业服务成本持续上升，收取陈欠物业费是挖掘内部潜力的一个重要途径。收物业费难，收取陈欠物业费更难。律师函是一种文明、快捷、经济的敦促工具，我们在管理处所服务的区域内探索应用律师函催缴业主陈欠物业费，并对这些成功案例进行收集、归类、整理、分析、总结，下面使用的律师函催缴陈欠物业费的经验，希望能为业界同行收取陈欠物业费提供参考。

　　多方配合系统使用律师函

　　公司、分公司、管理处经理、收费员、客服人员等内部组织、人员之间与外部律师事务所指定的律师之间默契配合，共同应对陈欠物业费的业主。管理处这个层面是使用律师函催缴流程的核心。以会战的方式，集中发放一批律师函，制造出一定声势，让欠费的业主知道很快就要集中进行起诉;最后需要与各方协调沟通配合，比如收到律师函的业主一般会给管理处经理、律师、收费员、服务中心打电话询问情况，这就需要各方面共同应对，而后与业主的现场商谈往往需要反复几次沟通与交锋，才能催缴成功。

　　针对的对象及使用的数量、频次、时机

　　针对的对象原则上是对所有拖欠物业费的业主，但是侧重在有多年陈欠物业费;一般选择三年以上金额较大的。大的商服业主包括只有一年陈欠但是物业费的金额比较大，而且经过多次交锋之后仍然拒绝交纳物业费，也可以使用。使用律师函真正能催缴上来的陈欠的物业费数量占发放总数的25%左右。使用频次可规划分批使用，比如第一次发放30张，见到初步效果后，第二次扩大到100张,第三发放170张。另外，把握使用时机也很重要，借助收费旺季之力效果会更好，无论什么时间进行都要给陈欠物业费的业主留有一个充足的交费时间。

　　与收费员的法律知识、收费经验相结合

　　收费员使用律师函收取陈欠费的多少，其中的一个原因与收费员的掌握的法律知识及收费经验有一定关系。

　　有些收费员由于法律知识的欠缺，把律师函时当成催费单子用，效果当然要差一些，而对于学习、掌握、运用相关的法律知识的收费员效果就要好很多，比如律师函的作用、起诉的程序、民事诉讼二审终结制度、滞纳金的计算、强制执行等，还有像强制执行的方法和手断的知识，根据《民事诉讼法》第22章的规定，我国人民法院强制执行的通常方法和手段共有以下九种。查询、冻结、划拨被申请执行人的存款;扣留、提取被申请执行人的收入;查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产;搜查被申请执行人隐匿的财产;强制被申请执行人交付法律文书指定交付财物;强制被申请执行人迁出房屋或者退出土地;强制执行法律文书指定的行为;强制加倍支付迟延履行期间支付迟延履行金;强制办理有关财产权证照转移手续。

　　收费员的经验、感觉能力、耐心、技巧都有可能成为催缴陈欠物业费成功的重要一点。收费技巧的应用，比如可以把律师函送到业主所在的工作单位让其在面子上不好，或分别送达到物业使用人与业主，制造双重压力，都会起到一定的效果。再比如有些业主经常会使用“哭穷”的办法说没有钱，而物业收费员可以其人之道还治其人之身，同样的办法，我们已经多年没有涨工资，企业成本连年上升，物价不断上涨，如果你们物业费不交，我们的饭碗都是个问题，人家好的单位都有私家车而我们天天骑自行车上班等回应。

　　威恩并重

　　使用律师函要做到威恩并重。就威而言，主要体现在“三个方面的代价”。信用方面的代价：物业公司可以把业主陈欠物业费的作息提供给征集个人信用信息相关部门，并且这些信息也会逐步依法向金融机构和其他社会公众开放。我们相信业主一定也不希望这种有损业主信用的事情发生。经济上的代价：让其付出更多的代价包括诉讼费、滞纳金、执行费等等并追缴相应的逾期利息等一切必要费用。以滞纳金为例，随着时间的延长，滞纳金比本金高出很多，比如一个拖欠三年的物业费2140.36元，需按日3‰计算滞纳金，三年的滞纳金19122元(当然真正要起诉时要考虑物业服务合同是否有约定)。法律上的代价：如果对已经拒绝协商方式解决，物业服务公司将依法起诉后，从起诉、判决、申请强制执行、强制执行(法院对这些业主可以采取上文提到的九种方式和手段来执行)的等过程来对业主制造更大的心理攻势。

　　就恩而言，主要体现在补偿、减免、缓交三个方面，业主不交物业费有些确实对物业服务方面的不满，可以解决业主提出的一些问题，对于确实没有解决，而给业主造成一定损失，可以根据其损失的情况给予一定的补偿;我们对于经济条件确实有困难，可以参考热力费补贴的办法给予一定的减免。人性化，对于有交费意向的业主从语言和态度方面理解同情，比如对于一次拿出较多资金确有一定困难，可以考虑先把过往的陈欠先交上然后再交当年或近年的物业费。

　　作者单位:大庆府民物业管理有限公司

　　使用律师函催缴物业费注意事项

　　姜元龙

　　笔者所服务的物业公司从2001年至2011年之间累积下来的陈欠物业费达到2,800多万元。

　　我们服务的住宅小区建筑面积21万平方米，业主的主体经济条件较好，一部分物业是1998年和1999年建成的商品房,其中一部分是商铺、车库与住宅混合的；一部分是1990年和1995年建成的房改房，总计1,700多户。

　　当前物业成本持续上升，收取陈欠物业费是改善企业财务状况的一个重要途径。收物业费难，收取陈欠物业费更难。然而，发送律师函是一种文明、快捷、经济的敦促工具，我们在管理处所服务的区域内探索应用律师函催缴业主支付陈欠物业费，并对这些成功案例进行收集、归类、整理、分析、总结经验，为业界同行收取陈欠物业费提供参考。

　　我们对此有四点顾虑：

　　1、300户陈欠物业费如果全部由律师进行催缴，律师是否有足够多的精力应对；

　　2、每一笔金额不是很大，绝大多数每笔都在一万元以下，律师是否愿意接这些案子；

　　3、物业管理公司雇佣律师的费用支出相对来说也是一个不小的数字；

　　4、如果全部以起诉方式，法院的受理数量太大，这样做的结果将可能会对小区和谐稳定产生不良影响。

　　因此，我们发挥律师函的功能和借助律师法律知识的帮助，由收费员代替律师送达律师函催缴。

　　2011年12月份，物业管理处统一策划，先争取公司支持，与律师事务所的律师合作，具体组织六名收费员使用律师函催缴陈欠物业费。我们集中进行一个月催缴，先后三次使用300多封律师函，共收上75户陈欠物业费27万多元，其中有些是2001、2002、2003、2004年的物业费。六名收费员中最多的一个收到8万多元，最少的一个也收到了2万多元。

　　近些年，我们采用常规、委托、起诉等方式催缴上来一部分陈欠物业费，但是截至2011年11月，仍然有300多户业主有陈欠物业费。摘自《现代物业》