|
2015年，绝对是深圳房价的爆发之年，房价在短短的半年内上涨60%。截止2016年3月，深圳的房价，依然处于继续上涨之中。格隆汇在之前的文章《北上深一线城市房价联袂暴涨：致命的疯狂，还是深刻的理性？》中深刻分析了背后的原因，由此看来，深圳的房价和地价，在短时期内都不会出现跌势。 随着深圳地价和房价的不断攀升，对于房地产公司，如果在深圳有大量土地储备，并且在近几年会释放利润的公司，则应该享受地价和房价上涨的双重红利。 所以，我的结论是：在一线城市，买房，肯定不如买房地产股！
特此，我想梳理一下目前港股上市公司中，那些真正意义上的“深圳地王”，因为我相信在未来的3-5年之内，深圳楼价并不会出现大幅波动，并且这些公司，利润却会比前几年好不少。纵观香港上市的地产公司，今天我想特地提一下刚刚发布了2015年的业绩，表现十分靓丽的，小而美的“深圳地王”地产公司：龙光地产（3380.HK）。
参考格隆汇会员Yinhe去年对龙光地产的介绍《龙光地产（3380.HK）：布局极度优良，业绩进入爆发期》，对于龙光地产的业务介绍，不用多赘述。3月10日，龙光地产发布了2015年的年报，数据显示龙光地产绝对是2015年众多房地产开发商中的一匹黑马，这也符合Yinhe前辈的推测。
2015年，龙光地产实现合约销售205.1亿元，同比大涨53.6%，去年年初时期，公司预计全年销售额为145亿，但是半年报发布之后，预期上调到180亿，这次年报公布之后，销售为205亿，超过年初预期141%，超额完成目标，迈入了200亿元销售额的梯队。年报显示，龙光地产2015年的合约销售额中，深圳区域贡献了88.6亿元，占总销售额的43.2%，珠三角其他区域、汕头区域、南宁区域的占比则分别为17.4%、21.0%、14.6%。可以看出，龙光地产目前是定位深圳及深圳周边的珠三角房地产发展商。
值得特别介绍的一个项目，是位于临近深圳东部的‘龙光城’，这个项目在去年遭到“疯抢”，一年就卖出了近8000套新房，销售额约50亿元。这个项目是2007年拿的地，当时拿地的均价不到300人民币每平方，时隔8年后，龙光城今年最新的销售楼面价格为16,000每平方，而去年年中时期，销售价格还只是7,000元每平方左右。随着深圳楼价的疯涨，之前低廉的地价，让龙光城这个项目的利润非常高。
龙光城总建筑面积为503万平方，截至2016年，已售163万平方，还有约340万平方未开发，至少可以继续开发四年。假设深圳楼价维持不变，这个项目在未来四年，每年都能贡献不少于50亿的销售额。而且利润相当高。
除了龙光城，在深圳，龙光地产还有一个非常有名的项目，就是位于龙华新区的玖龙玺。大家是否还记得，2014年10月的新闻，龙光地产力挫保利、中海、中信、万科等房企，以总价46.8亿元、楼面价逾2.5万每平方竞得该地块，创下了龙华新区的新地王纪录。在当时，该地块周边的二手房价也不过2.5万-3万/平方米。
而自龙光地产2014年10月拿下该地块之后，深圳的房地产市场开始一路上涨，玖龙玺于去年10月开售，异常火爆，售价达到了7万/平方，这个项目在2015年贡献了36亿的销售额。目前该项目一共25万平方的货值，只售出了6万平方，还有19万平方可售，相信该项目也会为今后几年的业绩贡献相当可观的利润。
在去年，龙光地产不断地在深圳拿地，很好的贯彻了专注深圳的既定策略方针，2015年9月23日，龙光地产以112.5亿元竞得龙华新区红山片区的“巨无霸”地块，楼面地价约1.95万/平方米，成为龙华新区的新总价地王。占地面积8.7万平方米，计容建筑面积57.8万平方米，总建筑面积84万平方米。红山地块在当时的竞拍现场遇冷，仅龙光地产一家房企报价，直接底价成交。而9月之后，深圳的地价又涨了30%以上，现在来看，没参与竞拍的地产商一定非常后悔。
2015年12月22日，龙光地产以总金额10.82亿元，竞拍获得深圳坪山新区共3宗优质地块。经历了去年的土地布局，龙光地产在深圳的优质土地储备进一步增长，截至2015年12月31日总土地储备为1,371万平方米，平均土地储备成本为人民币2,410元/平方米。其中，深圳区域货值占可售资源比率超60%。这为公司未来3-5年内的业绩，注入了非常靠谱的稳定剂。
（目前龙光地产深圳项目一览）
相信龙光地产，在未来三年内，保证每年20%以上的销售增长，可以预见了。龙光2016年交楼结算目标为200亿元，较2015年大幅增长35%，目前已经锁定70%的销售，完成年度确认应该没有悬念。而有如此稳定的增长性，估值自然也会提高。如果单以我们可预见的3年后的盈利能力来估值现在的股价，那绝对是太低了。
当直观的了解了龙光的这几个项目后，你也许已经有所概念，龙光地产这几年对于一线城市的布局，绝对是深谋远虑，并且是非常正确的。在现在国家都在谈去库存的时候，这类一线城市地产商，会变得更受资金青睐。
3月10日业绩发布会上，龙光地产董事局主席纪海鹏表示，龙光将继续加大在深圳市及深圳周边的项目布局，巩固公司在深圳住宅市场的领先地位。据悉，公司目前在大深圳圈已有一系列项目正在合作洽谈中，可为公司提供充足的新项目资源，进一步优化公司近、中、长期土地储备结构，为公司在大深圳圈的长期可持续发展打下坚实基础。
▌龙光地产的财务状况：
公司去年实现毛利率30.4%（这个毛利率水平，是目前全港地产上市公司里最高的），核心利润约为19.7亿元，同比增长12.1%，核心利润率达13.5%。2015年，集团派息慷慨，期内，末期派息14港仙，较去年同期派11港仙增加27%。
而相比2014年，龙光地产在2015年成功发行了公司债。2014年8月，集团透过全资子公司先后两次成功发行总规模达人民币50亿元的境内公司债券，利率水平为4.77%至5%，进一步降低了公司整体的融资成本，目前为6.8%，比2014年的8.8%下降2个百分点。 而这2个百分点，将每年为公司多创造4个亿的利润，这对于未来几年的利润释放，起到了非常利好的作用。
在龙光于3月10日公布业绩后，龙光地产也获得了国内评级机构“联合信用评级”上调主体长期信用等级为“AA+”，评级展望维持稳定，表明了评级机构对公司未来业务发展及盈利能力持续提升的高度认可。而此类上调评级，会进一步的帮助公司降低借贷利率。
公司的高周转，轻资产模式，加上全产业链的配合，使得其现金回笼率非常高，2015年全年，公司现金回笼率超过92%，资金回笼速率非常高。
持续降低的负债比，让公司的财务压力逐步降低，可以更有效的稳扎稳打，逐步推进新项目。
▌公司的股权情况：
公司在2015年，对于公司股权有不少动作。
首先，公司于2014年5月，向公司管理层授予了股票期权，行权价为2.34港元。一是回馈公司员工，二是激励员工更努力的工作，提升公司整体发展水平。
在2015年11月26日，公司公布增资扩股5.58亿股，占扩大后股本约10.03%。配售价每股2.78元，折让13.4%。认购事项之所得款项总额约为15.5亿港元，集资净额15.41亿港元，用于集团业务发展及作为一般营运资金。这次配股，投资者之中，包括投资公司RRJ Capital及惠理集团（0806.HK）。
其实，对于龙光当时的配股，我个人认为并不是龙光缺乏运营资金，而是因为龙光地产的大股东一直是主席纪先生，上市之后一直持有公司85%的股权，所以二级市场流通盘非常奚落，而通过此次配股，可以吸引更多的机构投资者进驻公司，为公司股价在二级市场上的表现，增加流通性，并且更好的得到二级市场的认可。龙光地产目前只享有5倍PE的估值，在房地产领域里，仍然属于估值很低的标的，但是他的业绩，又是同行业里最好的。所以，通过这样的股权处理，会得到更多二级市场的认可，利好公司未来的发展。
2016年3月10日，公司发布全年业绩，但是第二天，3月11日，公司便开始回购公司股票。
龙光地产公布，于2016年3月11日在香港交易所回购105.6万股，耗资261.382万港币，回购均价为2.475港币，最高回购价2.5港币，最低回购价2.44港币。所以证明，公司自己认为也认为目前的股价，已经不能充分反映公司正常基本面，属于严重低估的状态。
而随着公司开始回购，龙光地产也获得了二级市场的认可，之后数天，一直出现放量上涨的走势，相信有机构投资者已经注意到了龙光地产的价值。时至今日，龙光地产的股价也仅仅比公司回购价稍高16%，比当时机构的配股价2.78稍高7%。相信仍然是非常低估的标的，后市依然看好。
▌结语
之所以要梳理深圳地王这个概念，主要是因为短期来看，深圳作为中国南方最有前途的超级城市，仍然不断吸引着全国各地的优秀人才进驻，而人口的流动，最终决定房地产市场的走向。而深圳这一轮的房价上涨，体现在二级市场中，并没有那么快，或者说很多人并不确定未来一段时间内，各房地产公司的盈利会如何。但是经过仔细分析和宏观判断，对于深圳的地王公司，在未来，仍然有非常充分的理由继续上涨。
龙光2015年获取的红山地铁上盖物业项目以及坪山项目的楼面地价从目前市场价格来分析仍然属于非常合理的区间，是具有较高盈利空间、具备较强抵御市场风险及政策调控能力的优质项目。
而对于龙光地产，则更是一个集美貌与数据并存的名不见经传的地产黑马，十分有潜力。这样一个派息超高，老板厚道，机构看好，业绩预期确定的“小而美”的地产，一定值得重点关注。
|
|
|
