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房产买卖、赠与、继承税费对比 实例分析：以一套总价为200万首次购房的普通住宅为例，我们将买卖、赠与及继承过户费用列表计算对比如下： （注：此案例中住宅为普通住宅，应按差额征收营业税，假定业主不能提供原始购房发票，故按全额计算。） 买卖交易——营业税、个税、契税为主要费用 税费计算：以该房产满五年和未满五年两种情况计算： 第一种，房产满五年。营业税是免征的，同时个税也免征，需要缴纳1%的契税和80元产权转移登记费，共计20080元； 第二种，房产未满五年。需要缴纳5.5%的营业税和1%的个税，同时缴纳15%的契税和80元的产权转移登记费，共计150080元。 风险提示：在房产过户中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。不过，如果购房人动起歪脑筋，想通过黑白合同来避税的话，风险系数将大大增加。一是对业主风险较大，因为一旦购房人抵赖，要求以做低的过户合同价交付房款时，将产生产权纠纷；二是目前买入价较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时还是要多缴纳税费。
赠与方式——个税、契税和赠与公证费为主要费用 税费计算：如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳20%的个人所得税，同时还需要3%的契税和2%的赠与公证费，共计500080元，要远远高于买卖过户的税费。 不过，如果是赠与人三代真系以内亲属、对赠与人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人或房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人受赠房产时，是不需要缴纳20%的个人所得税的，这几类人采取受赠形式与买卖相比，将可以大大节省营业税的支出。 风险提示：不少购房人避税的目的主要是避掉买卖交易中的营业税和个税，所以不少人铤而走险，想通过“假赠与真买卖”方式过户，建议购房人还需谨慎思考：一是如果不是可以减征个税的三种情况，受赠人需要缴纳的个税税率非常高，购房人反而得不偿失；二是对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款；三是对业主来说存在较大风险，买方可能会在公证后以无偿赠与为由拒付房款。
继承方式——继承权公证为主要费用 税费计算：继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产是没有营业税、个税和契税，不过继承人需要对遗嘱在立遗嘱人去世后生效，继承人需凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名。继承权公证费为2%，再加产权转移登记费共计40080元。 风险提示：在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三点条件：第一，房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承；第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产；第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字，即可产生效力，如所有继承人同意房产由一个人继承，需要其他继承人签订放弃继承协议才有效。 |
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