|
网点房成“水帘洞” 市民状告开发商胜诉
案例来源：胶东在线举案说法
胶东在线网2月25日讯(通讯员 刘国军)买来的网点房漏雨，维修了三年却始终无法完全修好。烟台市民张某将开发商告上法庭，要求解除购房合同。2008年8月，芝罘区法院依法判决解除张某与开发商签订的购房合同。日前，烟台市中级人民法院驳回某开发商的上诉请求，维持原判。
2003年1月24日，张某看中了一处22.88平方米的网点房，随即与开发商烟台某房地产开发有限公司签订了商品房销售合同。双方约定每平方米6732元，价款共计154028元，开发商在2004年5月23日前交付房屋。张某依约交付了房款，因开发商延期交房，双方又于2004年6月24日补签了内容不变的合同。合同补签当日，开发商将房屋钥匙交给了张某。拿到网点房的钥匙，张某很高兴，可令她没想到的是，她与物业公司交接房屋时发现该网点房漏雨，张某多次找到物业公司，物业公司也多次前往维修，甚至对屋顶进行了大修，可是一下雨，张某的网点房里仍是滴答个没完，根本没办法投入正常使用。其间，开发商曾支付给张某一笔8000元的补偿款。
2007年10月24日，张某将烟台某房地产开发有限公司告上了法庭，请求解除与其签订的商品房销售合同，返还购房款154028元，赔偿购房相关费用损失、购房利息损失和房产投资损失。芝罘区人民法院立案后，公开开庭进行了审理。庭审中，被告烟台某房地产开发有限公司辩称，他们公司所销售的房屋经验收合格，法律规定只有在房屋主体结构不合格的情况下，购房者才有权请求解除合同。另外，被告称他们已就房屋漏雨问题给予原告一次性补偿了。此外，被告认为，房屋交付给原告后，原告已与物业管理公司签订了物业管理合同，维修义务已转移给物业公司。据此，被告请求法院驳回原告的诉请。
2008年8月，烟台市芝罘区人民法院一审做出判决，解除原告张某与被告烟台某房地产开发有限公司签订的商品房预(销)售合同。限被告于判决生效之日起10日内返还给原告购房款154028元及利息损失41664元，赔偿原告其他费用损失1223元。驳回原告的其他诉讼请求。一审判决后，被告烟台某房地产开发有限公司不服，上诉至烟台市中级人民法院，日前，烟台市中级人民法院驳回被告的上诉请求，维持原判。
问题1：商品房买卖合同生效的要件是什么？
首先，我们今天主要想通过这个案例介绍下商品房买卖的相关问题。这里的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。我们这里讲的商品房买卖合同主要是和非商品房（比如福利房等）买卖合同相区别。
那么这个合同有效的要件有哪些呢？
首先肯定是要满足一般合同生效的要件：
1.当事人具有相应的民事行为能力；2.意思表示真实；3.合同标的合法
依此要件无民事行为能力或限制民事行为能力者所签合同无效；因欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公平等意思表示不真实的合同无效或效力不定；因恶意串通、损害他人利益的合同、以合法的形式掩盖非法的目的、损害社会公共利益的合同以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同也都无效特别要件
对于商品房预售的买卖合同，有效要件还包括出卖人要取得商品房预售许可证明或者商品房销售许可证明，未取得的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
对于现售的房屋必须满足以下几个条件：
根据商品房销售管理办法第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
问题2：买方在何种情形下可以解除双方的买卖合同？
根据合同法的规定，关于合同的解除有两种情况，一种是约定解除，一种是法定解除。结合审判实践，商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种：1.协议解除；2.根本违约；3.迟延履行；4.法律规定的其他情形。
具体言之，审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释对后三种事由明确列举规定。
根本违约：1.房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3.隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4.隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5.隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6.主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
迟延履行：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
其他解除情形：面积误差比绝对值超出3％；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
该司法解释第12、13、15、19条规定，如果出现以下情况，购房人主张解除合同、赔偿损失的，予以支持：
1、房屋主体结构不合格，或者经核验确实不合格的；
2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；
3、根据合同法94条，出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款，经催告在三个月的合理期限内，仍不行使的，对方请求解除合同的，予以支持。（15条1款）
4、出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款未经催告，超过1年的，对方主张解除合同的，可以解除合同。（15条2款）
解除权发生之日起1年内，权利人不行使，解除权消灭。该权利属于除斥期间，不得延长。
司法解释没有规定催告的具体方式，一般认为，无论何种方式，只要当事人能够证明已经催告，经应当认定催告有效。最好的就是书面方式。不履行合同主要义务，就是迟延履行交付房屋或者房款。
解除的具体程序
明确商品房买卖合同解除的程序
合同解除根据不同分类，处理的程序是有差异的。在当下商品房买卖中，购房者要求解除商品房买卖合同往往是由于出卖人（开发商）逾期交房，随即产生诸如无法办理产权证、无法落户等连锁问题。这种情况下，实务中往往根据约定解除，即根据商品房买卖合同中的约定，解除合同的条件成就时，购房者可以行使商品房买卖合同的解除权。比如：在商品房买卖合同中约定出卖人（开发商）逾期交房达到一定时日，购房者有权解除合同。购房者解除合同的，应当通知出卖人（开发商），该通知到达出卖人（开发商）一定时日后，出卖人（开发商）承担退款、支付违约金等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第96条：“当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在这里，送达解除合同通知书可以采取直接送达，邮寄送达等，但要注意保证解除通知到达出卖人（开发商），必要时要对送达行为做公证等证据保全。此外，对行使解除权的时效也要着重关注。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据〈合同法〉第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
问题3：本案当中张某可依何种法律规范主张何种权利？可以获得多少赔偿？
这个案件当中，张某买卖房屋存在的主要问题在于存在质量问题，
《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”依此规定，商品房买卖合同一旦依法、依约解除后，购房者可以请求恢复到签约前状态并要求出卖人（开发商）依约承担违约责任或依法承担赔偿损失责任。
审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
所以，张某作为买受人可以依照以上司法解释要求解除合同，并且要求出卖人赔偿损失。
但是这个损失仅包括已经发生的损失，对于期待利益是不赔偿的，所以对于张某诉请的房产投资损失法院判驳回。
问题四：商品房作为一种商品，在存在欺诈等情况下，买受人能否作为消费者要求双倍赔偿？根据审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
对于以上五种情况，买受人可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
|
