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作者刘一龙，为安法律金融风控总监、上海瀛东律师事务所不良资产中心执行部负责人。 近期，伴随着房市火爆，房屋买卖过程中的纠纷也是层出不穷。在团队律师开展业务的过程中，发现这样一种情形：购买房屋的一方（下家）因各种原因，导致银行放贷的迟延，从而引发一系列连锁反应，致房屋的过户、交房均受到影响，造成迟延，给出售房屋的一方（上家）造成了实际损失。但目前的房屋买卖市场的交易习惯中，对于在《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》（示范合同）中均容易忽略约定延迟过户的违约责任。下家往往以申贷过程不可控及未约定违约责任进行抗辩，主张自己不构成违约且不承担违约责任。因而团队律师产生了困惑：对此情况，法院会如何作出认定？律师又应当如何替上家维护合法权益并向下家主张违约责任呢？ 笔者曾在2014年担任主审法官审结一起典型的因下家申贷、审贷、放贷迟延导致的房屋买卖合同纠纷，现推送该案判决书全文，以供参考。 金雪华、李雪妹与沈佩军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）青民三（民）初字第1723号 原告（反诉被告）金雪华，男，1960年6月11日出生，汉族。 原告（反诉被告）李雪妹，女，1961年5月19日出生，汉族。 两原告共同委托代理人金青，男，1983年11月21日出生，汉族。 两原告共同委托代理人尹琼雪，上海昌申律师事务所律师。 被告（反诉原告）沈佩军，男，1978年3月4日出生，汉族。 委托代理人朱颖，女，1982年9月14日出生，汉族。 原告金雪华、李雪妹诉被告沈佩军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由代理审判员刘一龙独任审判。2014年5月19日，本案进行了第一次公开开庭审理，两原告共同委托代理人尹琼雪，被告沈佩军及委托代理人朱颖到庭参加诉讼。审理过程中，被告沈佩军提出反诉，本院依法受理并予以合并审理，本案于2014年6月5日进行了第二次公开开庭审理，两原告共同委托代理人金青、尹琼雪，被告沈佩军及委托代理人朱颖到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2014年6月19日转为普通程序审理，本院依法组成合议庭。本案于2014年7月10日进行了第三次公开审理，两原告共同委托代理人金青、尹琼雪，被告沈佩军及委托代理人朱颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金雪华、李雪妹诉称：2013年9月29日，两原告与被告签订了《房屋买卖合同》一份，双方约定将两原告位于上海市青浦区某路1755弄13号501室的房屋出售给被告，房价为人民币2，200，000元，2013年12月8日两原告与被告就上述房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方应于2014年2月15日前前往房地产交易中心办理产权过户手续，但直到2014年3月20日被告才答应两原告去向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。这不仅违反了合同约定，还导致两原告向他人借钱。因此两原告诉至法院请求判令：1、被告支付原告逾期违约金36，300元（按照总房价款2，200，000元的日万分之五，自2014年2月16日起计算至2014年3月20日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 被告沈佩军辩称：不同意原告的诉讼请求。《房屋买卖合同》约定的过户时间是2014年1月15日，《上海市房地产买卖合同》约定的过户时间是2014年2月15日，这是双方关于过户日期的变更，且关于逾期过户的违约责任也并没有在《上海市房地产买卖合同》中明确，故被告不存在违约，且即使有违约行为也不需要承担违约责任。又因双方在《上海市房地产买卖合同》中约定：两原告应在被告取得房屋产权证且贷款银行将第二期房款支付至两原告指定账户后七日内，两原告应当向被告交付房屋。贷款银行于2014年3月31日就将第二期房款1，200，000元汇入原告金雪华的银行账户，但两原告却于2014年4月10日才将房屋交付，且交房时尚有两只有线电视机顶盒未交付，两原告的行为已经构成了违约，因此被告反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期交房违约金4，400元（按已付款2，200，000元为本金，本金的日万分之五为计算标准，自2014年4月7日起计算至2014年4月10日止）；2、判令反诉被告即日归还交房时所欠的有线电视机顶盒2只，并支付违约金1，200元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。后在诉讼过程中，反诉原告将第二项诉讼请求变更为请求判令反诉被告支付未交付有线电视机顶盒的违约金660元及拖欠的有线电视费用69元。 反诉被告金雪华、李雪妹辩称：不同意反诉原告的诉请。虽然贷款银行于2014年3月31日放款，但上述款项反诉被告于2014年4月2日时才查询到账，且等待过程中反诉原告曾发消息告知反诉被告在2014年4月10日前搬离即可，所以反诉被告在2014年4月10日交房符合双方的约定，未构成违约；对于反诉原告的第二项诉讼请求，虽然反诉被告认为机顶盒并不属于交付房屋时应当交付的设备，但考虑到争议不大，故决定同意该项诉请，即同意向反诉原告支付未交付有线电视机顶盒的违约金660元及拖欠的有线电视费用69元。 经开庭审理查明：位于上海市青浦区某路1755弄13号501室房屋现登记于被告沈佩军名下。 2013年9月29日，两原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定：乙方向甲方购买坐落于上海市青浦区某路1755弄13号501室房屋，房屋建筑面积为161.04平方米，房屋总价为人民币2，200，000元；乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》后当日向甲方支付首期房价款700，000元，并通过办理贷款手续向甲方支付第二期房价款1，500，000元；甲方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后七日内将房屋交付给乙方。若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方应按房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金；甲、乙双方应于2014年1月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；合同约定的总房价款，包括维修基金、管理费押金、煤气初装费、有线电视申请费（含数字机顶盒）；甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应按总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方须按总房价款的20%向守约方支付违约金；双方并对其他事项进行了约定。 上述合同签订后，两原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2013年12月8日签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：乙方向甲方购买坐落于上海市青浦区某路1755弄13号501室房屋，房屋建筑面积为161.04平方米，房屋总价为人民币2，200，000元；乙方应于签订本合同当日支付甲方全额首期房价款人民币700，000元，应通过向贷款银行申请1，300，000元贷款的方式向甲方支付第二期房价款，应于2013年12月31日前自行支付甲方第三期房价款200，000元；待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房款支付至甲方指定账户后七日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方；甲、乙双方应于2014年2月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自应当交付之日起计算至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；双方并对其他事项进行了约定。该份合同签订后当日，被告向两原告支付了首期房价款700，000元，并于一周内向首家贷款银行提交了申贷材料，但未获批准。其后，被告向另一家贷款银行提交了申贷材料，仍未获批准。因两原告资金周转不灵，经原、被告双方协商一致，被告于2013年12月28日向两原告支付了第二期房价款300，000元。因被告作为第三期房价款而申请的贷款1，200，000元未能于2014年2月15日前获得贷款银行的审批通过，故被告未能依约与两原告于2014年2月15日前前往房地产交易中心办理房产过户手续。2014年3月20日被告向第三家贷款银行申请的贷款获批，原、被告双方于当日前往房产交易中心就涉案房屋办理了房产过户手续。2014年3月31日，贷款银行将被告申请的1，200，000元贷款汇至原告金雪华提供的指定账户，两原告于2014年4月2日晚查收此款。2014年4月2日，被告发送短信给两原告之子金青，询问两原告能否在2014年4月10日前搬离房屋。2014年4月10日，两原告将涉案房屋交付给被告，并在房地产交接书上注明：“还差两个机顶盒给乙方沈佩军”。 后原、被告双方多次就认为对方存在违约行为向对方主张违约赔偿，但均未能达成一致，原告遂起诉至本院。 以上事实，由原、被告陈述，原、被告提供的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，原告提供的上海市房地产登记簿、房屋移交清单、短信记录凭证、被告提供的借款凭证、房地产交接书、有线电视业务申请表、有线电视业务账单、有线电视机顶盒对外销售通知等证据予以证实，上述证据已经庭审质证属实，本院予以确认。 根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告之间签署的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告系贷款支付房款，因此即使合同未约定具体的发放贷款的时间，但申贷、过户、银行放款支付房款也必然有一定的合理的过程和期限。本案中，被告因申贷未获银行批准而未按《上海市房地产买卖合同》约定的时间前往房产交易中心办理产权过户手续，而被告直至2014年3月20日申贷方获批准，显然已经超过了通常申请银行购房贷款所需的合理期限，故逾期办理产权过户手续的过错责任应归结于被告。被告以《上海市房地产买卖合同》中未约定逾期办理产权过户手续致放贷付款延后的违约责任故不需要承担违约责任的主张于法无据，本院不予采信。本院结合两原告就被告逾期过户行为所致的实际损失及被告的过错程度，酌情确定违约金为人民币7，000元；就被告主张的两原告存在逾期交房的违约行为并应当承担相应的违约责任的诉请，本院认为，被告申请的贷款银行于2014年3月31日将贷款1，200，000元汇至原告金雪华提供的指定账户，两原告于2014年4月2日晚查收此款，并于2014年4月10日将涉案房屋交付给被告，均在合理的期间范围内，且并未违背双方在原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》中的约定，故两原告未存在逾期交付房屋的行为。对于被告的此项诉请，本院不予认可；关于被告主张的两原告应向其支付未交付有线电视机顶盒所致的违约金660元及拖欠的有线电视费用69元，因两原告同意该项诉请且不违反原双方的约定及法律、法规的强制性规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四之规定，判决如下： 一、被告沈佩军应于本判决生效之日起十日内支付原告金雪华、李雪妹逾期过户违约金人民币7，000元； 二、反诉被告金雪华、李雪妹应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告沈佩军未交付有线电视机顶盒的违约金人民币660元及拖欠的有线电视费用人民币69元； 三、反诉原告沈佩军的其余诉请不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币707.50元，由两原告负担人民币657.50元，由被告负担人民币50元；反诉受理费人民币50元，由反诉原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 徐冬梅 代理审判员 刘一龙 人民陪审员 俞逸辉 二〇一四年七月二十四日 书 记 员 汪宇婧 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第八十四条 债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条 当事人应当依照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 总结：对于下家自身原因导致的申贷、审贷、放贷的迟延，因而给上家造成逾期过户等损失的，从公平正义、保护交易安全等角度综合考虑，即使在主合同中未明确约定该情形是否违约或约定具体违约责任的，仍应当认定为违约，并承担相应的违约责任。 作为上家委托的律师，应当从正常申贷直至放贷所需周期与实际交易过程中下家所用周期进行比较，证明下家所用周期已超过正常、合理、必要的限度，并从过错性、造成上家实际损失的因果关系及大小等角度提供相应的证据，依此向法庭主张下家的违约责任。
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