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老实说，莫干山的自然资源并不独特，举目全国，有很多这样的山水。莫干山的民宿设计也谈不上个性十足，如果你走访20个分布全国的其它有异质的民宿，你会改变对莫干山民宿建筑设计的看法。 那么，到底是什么促使了莫干山民宿的名气和人气？ 莫干山的民宿在酒店领域怎么定义？ 行业内对民宿的定义没有定论，有人称呼为精品民宿，有人称呼为非标准住宿产品，也有人说是小型精品酒店。所以我们在做“民宿白皮书”的时候，定的名字叫做“民宿+”。我们在调研中还发现，很多民宿并不愿意自己被称为”民宿”，因为他们认为”民宿”是一种低品质的象征。 如何定义莫干山“洋家乐”的形式、模式特点？ 莫干山的洋家乐中包含多种不同形式的产品，包括真正“洋人”开发的酒店类产品，如裸心谷和法国山居，也有众多随后出现的中国人开发的小型精品民宿类产品。如果我们用20间客房左右的客房体量来筛选的话，很多精品民宿的投资人都有设计师的背景，在开发民宿时，融入了很多自己的情怀和理念；这类民宿最开始的客群往往是来自老板的朋友圈和人脉网络，到后面才开始做一些市场上的销售；它们很少与网上的销售平台合作，更多是通过自有渠道去做小众的定向营销；在未来的趋势上，他们的管理和经营方式将会变得越来越专业，越来越往酒店经营的方向发展。 国内是否有类似莫干山这样的“洋家乐”集群区域？时间发展线上、客源构成上、档次规格上，是否有值得注意的可对比处？ 国内常见的民宿集群区域包括云南的大理、丽江、普洱，厦门的鼓浪屿和曾厝垵等。但从精品民宿的集中程度和平均房价上看，莫干山在全国来说算是数一数二的。莫干山的地缘优势非常突出，位于长三角的地理位置为其获得了强劲的来自上海、杭州的高支付力客源。与上海、杭州地区便利的交通使得莫干山成为了周末休闲目的地，全年来看季节性并不凸显，即便在冬天入住率也非常高。相比之下，云南和厦门这样的地点更多是旅游目的地，其游客来自全国各地，相应的民宿经营也具有和当地旅游季节性趋同的起伏变化。 莫干山和其他旅游目的地的区别在于哪里？ 面向大众市场的旅游目的地往往能够提供比较多样的体验，例如在厦门你可以看海、吃海鲜、去鼓浪屿上逛有很多的小店。相比之下莫干山更多是提供一处远离都市喧嚣、和自然亲近的避世之所，游客在莫干山的体验也多以与自然相关的活动为主。 莫干山的“洋家乐”一炮而红，原因有哪些？ 首先从需求上来说，莫干山“洋家乐”的出现具有强劲的需求基础。莫干山“洋家乐”的第一批开发者抓住的时间点非常好，正好处于中国经济发展到了一定时间点，老百姓的休闲度假需求开始孕育、发展、显现的时机。长三角地区又处于经济的领先地位，居民的可支配收入上有了显著提高，有了闲钱可以支持周末消费、也有了休闲度假的需求，这种需求在快节奏的大城市格外凸显。这也可以解释为什么莫干山能够成为目前国内唯一能够支持如此高房价高出租率的民宿度假地。 其次从产品供给上看，莫干山“洋家乐”的设计和品质代表了目前国内民宿的领先水平，特别是其彰显西方休闲度假风格的设计是吸引上海区域需求的亮点。 为什么洋家乐出现在上海附近，而不是“北上广深”的其他区域？ 洋家乐就是很洋气、小资的代名词，在地域文化特性上来说，与上海的“海派”气质比较吻合。 莫干山“洋家乐”整体上来看是否存在一些普遍性问题、弱环？ 在运营上看，大多数的民宿还是以家庭作坊的形式在各自为战，缺乏集约化的运营模式。我们一直有一个设想，如果在莫干山地区有一个区域性机构，统一为各个民宿提供后台服务（洗衣、打扫、布草）和管理系统支持，能实现一定的规范化的统一管理，会从成本节约上和效率提高上对民宿提供帮助。 此外，进行区域性的联合营销对提升目的地知名度、整合资源将有很大帮助。尽管当前正值发展鼎盛时期的莫干山可能没有太大的此类需求，但是在未来市场扩大、供给过剩之后，民宿经营者个体力量相对减弱，他们在市场上或许就需要这样的联合营销活动来“抱团群暖”。 莫干山“洋家乐”发展到今天，在数量、价位上，是否已经出现泡沫？市场需求是否过剩？ 合理不合理是市场来决定的。目前在一两千的房价下，莫干山的“洋家乐”普遍都能实现全年较高的入住率，这说明需求市场对于这样的价格还是能够接受的。莫干山在一两年内，都还是发展的鼎盛时期，同时，有很多新增供给在三到五年内会逐步进入市场，到那时，从业者对于市场的判断就会变得比较谨慎。 莫干山“洋家乐”下一步发展或升级，要往哪个方向提升？ 进行规模化品牌化扩张、提升各自品牌的价值是一个大的趋势。另外，从服务上看，很多莫干山的民宿已经类酒店化，反而缺失了作为“民宿”这种产品所独有的“人情味”，这反而需要经营者注意。 莫干山“洋家乐”品牌，有的在莫干山成功之后变成了酒店集团，向外扩张，在别处复制，它们在其他区域经营的情况如何？从一家酒店，变成酒店投资/管理公司的这个过程中，有哪些至关重要的“质变”需要去达成？ 在莫干山区域，实现了向外扩张发展的可能就数裸心集团。但裸心集团在其他地点的酒店项目均尚未开业。在国内市场上，花间堂和隐居都是从单体民宿发展成酒店集团的例子（尽管这两个品牌都不是从莫干山发展起来的）。通过和开发商或是当地政府进行合作，租赁物业进行品牌和管理输出，是它们实现扩张的主要方式。在扩张的过程中有不同的融资手段，选择风投或是在新三板上市是他们通常的做法，这也是实现扩张的关键助力。另外，在发展模式上，它们都是在初期进行区域化发展（花间堂集中在云南，隐居则是在杭州）。通过集中式的区域化经营，形成市场认知度，再进行对外扩张，输出品牌和管理。此外，它们还有一个共同特点，就是创始人都不是做酒店出身的，而是跨界的投资人。这也使得它们在产品的呈现上和发展模式上能够打破酒店的传统思维，另辟蹊径，吸引到特定的客户群，同时也有利于获取市场推广和融资的资源。 怎么看待类似“裸心谷”这种品牌的向外扩张/输出？ 裸心集团在上海开了餐厅“裸心味”，联合办公空间“裸心舍”，在东南亚运营了游艇“裸心帆”，在苏州、义乌、绍兴还有开发中的度假村项目。裸心的品牌价值很高，经过多年的积累，已经有了固定的粉丝群和拥趸。这种从做酒店起家、跨界品牌输出的对外扩张模式并不常见。这和公司的特质和领导人对市场的敏锐度很有关系。但这是不是别的公司可以复制的道路，尚难下结论。 预测下未来几年，中国小型精品酒店乃至民宿市场的整体趋势？ 市场整体趋势会以百花齐放的态势为主，其中发展比较优秀的个体会逐渐实现规模化和品牌化，进而进行扩张和品牌管理的输出，包括品牌特许加盟和全权委托管理两种形式。 另外，从需求和供给角度上说，未来几年消费者对这一类产品的需求将维持比较强劲的趋势。但与此同时，在住宿业市场，民宿也将是一个很大的投资热点。在这种形势下，供给会进一步的增加，在热点地区可能会出现供给过度的情况。 什么地方适合做民宿？ 最好是临近主力消费市场，例如“北上广深”这样的一线城市，有一定的自然资源，这是基本条件。进一步的要求是在自然资源的基础上，还能有一些历史文化的底蕴，让游客能够有精神上的探索和享受（ 最好是临近主力消费市场，例如“北上广深”这样的一线城市，有一定的自然资源，这是基本条件。进一步的要求是在自然资源的基础上，还能有一些历史文化的底蕴，让游客能够有精神上的探索和享受（来源：民宿集中营）。 |
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