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“对于农民来说，有了财产变现的途径。不在农村务农和生活的人，可以将农村承包土地经营权和住房抵押取得现金后，做什么都可以，农民多了选择的权利。”  中房报记者 李文姹 北京报道 近日，湖南省政府办公厅发布了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的实施意见》，明确贷款对象上重点支持新型农业经营主体，并要求试点县市建立风险补偿专项资金。 回顾4月1日，四川省政府第115次常务会议通过了《四川省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》。 这两地《实施意见》和《实施方案》的发布和通过，都源于今年的3月24日，中国人民银行会同银监会、保监会、财政部和农业部联合印发了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，这标志着农村“两权”抵押贷款试点实操指导更为具体。 “两权”抵押难点 农村“两权”抵押的指导意见早在去年8月就已经出台。近年来，包括北京、四川、湖南等地陆续有金融机构启动两权抵押贷款业务。目前包括四川、江西、山东、河南等全国已有超过20个省份的相关地区正在开展试点。“这个试点并不新鲜，有的已经开展一段时间。不能大范围开展的原因在于法律的框架约束，另外小农户抵押贷款积极性不高，规模化经营的主体并没有土地承包的经营权。”中国社会科学院农村经济研究所研究员党国英在接受中国房地产报记者采访时表示。 按照国务院发布的《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，涉及突破《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条等相关法律条款，由国务院按程序提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。 《物权法》明确规定农村宅基地使用权不得抵押，因此根据“房地一体、地随房走”的建筑物抵押基本原则，农村住房无法实现抵押。 《担保法》明确禁止以耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权抵押。最高人民法院相关司法解释也明确规定，家庭承包的土地承包经营权抵押无效。因此，以法律明令禁止抵押的农村土地使用权进行抵押，在现行农村土地管理法律体系下无疑是不合法的。 突破相关的法律约束，其政策意义在于激活农民财产权。“农村土地承包的经营权抵押贷款和农民住房财产权抵押权限的试点放开，对于农民来说，有了财产变现的途径。不在农村务农和生活的人，可以将农村承包土地经营权和住房抵押取得现金后，做什么都可以，农民多了选择的权利。” 中国土地勘测规划院副总工程师、研究员邹晓云在接受中国房地产报记者采访时表示。 但却有熟悉农村土地管理的专家表现出了对农村“两权”抵押贷款的风险担忧。“理想很丰满，现实很骨感。”房地产经济师章林晓在接受中国房地产报记者采访时坦言，“两权抵押贷款的实行，对于农民的民生保障，风险很大，农民住宅对于农民保障作用有非同寻常的意义。” 章林晓指出，“尽管有关部门一再推行宅基地抵押贷款试点，但基层金融机构依然很少有乐意执行的。禁止农民宅基地抵押融资，是对农民利益的真正保护。在现有经济社会条件下，农民的医疗、养老、生活保障制度都不完善，按身份性质和福利性质安排的土地承包经营权和宅基地使用权，其实是农民赖以生存的最后保障。” 此次印发的农村“两权”抵押办法，鼓励试点地区政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金。风险补偿基金用途之一提到了保障抵押物处置期间农民基本居住权益，但如何操作尚不得而知。 明确抵押物处置渠道 《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》（以下简称《办法》）第十六条要求试点地区建立多级联网的农村产权流转交易平台，建立承包土地的经营权抵押、流转、评估和处置的专业化服务机制。 对于承包土地的经营权借款人不履行到期债务的，《办法》给出了四种行使抵押权的选项：贷款人可依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物。 涉及农民宅基地的借款人不履行到期债务的情况，《办法》也给出了贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物。但同时约定变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。这意味着，除了村集体内部人员，城镇人口和其他经营主体并不能成为抵押住房的购买者。 资产的流动性直接影响资产的价格。流动性好，农户的抵押物就能获得较高的估值；反之，农户抵押物所获估值就偏低。中央财经大学中国银行业研究中心郭田勇教授表示：“银行会根据抵押物的限制情况和转让范围来确定抵押物的价值，可处置范围越小，抵押物的价值折扣越低。” “以农民住房财产权来说，农村宅基地是不允许买卖的，虽然在宅基地改革试验区允许村集体内部流转，但对于银行来说，可处置的市场范围很小，也影响抵押物价值。如果处置机制建立不起来，银行是不会接受这类抵押物的。”邹晓云认为，能否实现农村金融创新，“两权”抵押的象征意义更大一些。 “在现行世界金融格局下，美联储是全球央行中的央行，在全球虚拟经济远大于实体经济的背景下，不是以政策性、合作性金融，而是以商业性金融去帮扶农民，最终会取得何种结果，坦率而言，我是很担心的。”章林晓直言。 他建议，中国应该效法在农业、农村发展方面做得比较成功、又与我国国情相近的国家，譬如日本、韩国等，农村金融都是以政策性、合作性金融为主的，而非商业金融介入。 |
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