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文/宋万忠 顺义区人民法院 本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者和来源
一名法官，根据对案情的初步了解，会对案件结果有一个初步的预判，同时，又由于双方证据的情况变换，法官随之也会对预判进行强化或者改变。
或许可以将判决比拟成一棵树，而这棵树在法官心中如何生长？法官又是如何对判决规划生长方向，又是如何对判决方向进行调整或修剪？结合一起分歧较大的案件，对法官心理历程进行分析，或许可以为法律共同体作为一个办案的参考。
笔者曾审理一起原被告对双方系买卖房屋还是租赁房屋存在争议的案件，原告表示双方是房屋租赁关系，被告则主张是房屋买卖关系，在这种观点对立案件中应该如何处理？现将处理案件过程中的一些思考分享给大家，以供大家批评指正。
接案
庭长分发案件后，我粗略地翻阅了原告的诉状以及证据材料，随后安排书记员贵生进行下一步的送达工作。由于涉及房屋确认，去勘验现场自然是最为稳妥的方法。
贴士：为避免当事人之间恶意串通，通过虚假诉讼对案外第三人民事实体权益造成损害，所有权确认案件应以勘验现场为原则，案外人在勘验过程中可以获知自己权益受损进而提出异议，法院也可以由此查明事实。此外，在现场向当事人发放相关的案件材料，对当事人也是一种最为便捷、方便的方式，可以提高当事人对法院的认可度。
原告诉状中陈述：2000年4月，被告以租房为由骗原告在其自带白纸下角签了字，后又一人找到了当时的村支书村干部王某，谎称原告的房子已卖给他，双方一切都已办好，是原告委托他找个人写个合同，于是他就拿出一张签有原告名字的白纸口述让村干部王某为其代书了房屋买卖契约，后又找本不在场的人为其补签名字作为证人，几年后又找到村委会盖上了公章。过了三个月后，被告又一人来到原告处，说这房子他租用了，给了原告1000元租房款，并让原告给他打了收到租房款一千元的条子，但被告只字未提他偷偷让人写房屋买卖契约之事，直到2008年原告家人要迁户口，到村委会去取宅基地使用证，方知被告背着原告自编、自导、自演了一份假买卖合同，原告的宅基地使用证被其骗领，后村委会了解事实后，被告曾于2008年将其骗领的原告宅基地使用证交给了村委会……
看到诉状中原被告的名字，二人仅仅相差一个字，估计是关系密切的家人，也有可能是亲兄弟。如果是亲兄弟，二人之间若存在买卖关系，未签书面的协议也不是没有可能。而本案中，原告也提及曾向被告提供了一张签有原告名字的白纸，这张签名的白纸如何认定，估计得慎重考虑。
没想寻找被告却颇费了几番周折。此后才知道，二人并非亲兄弟，但属于同村中关系密切的人——没有出五服。
勘验
贴士：所有权确认案件中的勘验一般只需要查明现场有何房屋、大体方位即可。有时只需拍摄一些照片，无需进行书面的记录；若涉及实物分割，为从将来如何方便使用房屋考虑，应记录房屋结构，尤其应注明哪些房间彼此相连。
本案中，现场有五间北房、三间半西厢房。通过建筑的样式可以看出，房子是建筑时间很久的老房子，而且很久没有人使用。院子被南院墙、南院门分为南北两部分，南院有被告栽种的蔬菜。北侧的院内杂草丛生，散落堆放着一些杂物。
勘验时，我也稍微询问了一些案情。可让人起疑的是：当问到房屋价款时，被告妻子表示是三千元，被告立马打断了妻子的陈述：“什么三千块，是一千。”难道真的是原告所说的双方并非房屋买卖？
阅卷
2008年，村委会曾对双方进行调解，村委会工作人员曾要求双方各自书写过一份书面材料，陈述事件的经过。书面材料中，双方仍是各说各话，一方表示系买卖，一方表示系租赁。依据原告的陈述，所谓买卖协议中的签名应是属实。
被告所提交的材料里果然有买卖协议，还有被告亲弟弟的证言及村干部的证言。村干部的证言提及曾于2008年对双方进行调解，原告给付被告五千元，被告将宅院还给原告。如果是租给被告的，原告为什么要给钱呢？难道真是被告所说的双方是房屋买卖？
贴士：对于较为复杂的案件，庭前应草拟一份庭审笔录式的庭审提纲，载明审理中应询问的问题，避免在庭审中出现遗漏，进而避免不必要的重复开庭。以庭审笔录的样式书写庭审提纲，书记员可以直接在该提纲上予以修改，可以提高书记员记录速度，节约庭审时间。
庭审
每次遇到证人，庭审的时间就越长，本案也是如此。
贴士：在询问证人以前，先行询问当事人，要尽量询问细节，避免当事人与证人之间在庭前串供或者证人陈述后，当事人予以附和，进而导致无法查明事实。
根据庭前阅卷，需要查明的事实有两个：一是2000年签订所谓买卖协议时的事宜，二是2008年村委会工作人员对双方的调解情况。
针对2000年签订协议一事。关于签订协议时，原告是否在场一事，被告一会说原告在场，一会又表示记不清了，但主要意思是原告在场。被告的弟弟则出庭证实原告在场。村干部（代书人）作证则证实原告不在场。村干部在2008年给双方进行调解的时候，曾让双方书写了经过的书面材料，被告所书写的材料中显示，原告并不在场。此外原告是否当场签字一节，被告和他弟弟又是存在矛盾：被告弟弟表示，原告是当场签名；而被告则表示，是提前在白纸上签名。
针对价款商定的地点，双方也是存在矛盾。根据被告的书面证明，被告系与其弟弟共同去原告家协商并确定该1000元的数额；而根据被告弟弟郝某的证言，该1000元的数额系在签订房屋买卖契约时当场商定。这个地点存疑。此外，针对1000元是否出具收条也存在争议。原告则主张其书写了收到租赁费1000元的收条；被告则主张没有书写收条。该价款若作为房屋及院落的价款，应并非一小的数额，该种情况下，应以书写收据符合常理。
2008年村委会工作人员对双方进行调解的背景是：涉诉村落在2008年左右曾规划出一处开发区的位置，由于涉及拆迁补偿，原告儿媳想将户口迁入本村。迁户口，需要使用原告名下的《集体土地建设用地使用证》，而此时原告的《集体土地建设用地使用证》在被告手中。由此，双方达成初步协议：原告给付被告5000元，被告将宅院及《集体土地建设用地使用证》返还给原告也是合理的。该协议由于被告妻子的反对，最终并没有实际达成。
判决
庭审结束，我对案情也有了基本的了解和判断，如何判决则涉及原被告双方之间的利益衡量。在本案中，如果判决买卖合同成立，可以提示世人更加注意对自己签名的重视，不会轻易将有自己签名的纸张交予他人，可也存在风险——当事人希望通过法院维护个人的权益，如果权益受损，而无法得到法律支持，无疑会是二次伤害。而如果判决买卖不成立，而是租赁成立，则可以引导买卖合同正规化，更加注重合同的重要性，同时用1000元换取十五年的房屋及院落使用期，从经济学上考虑也是较为合适。结合勘验时，被告夫妻对价款陈述的差异（该情节没有体现在判决书中），我的内心更加确信双方应属于租赁，而非买卖。
贴士：法官的内心确信不仅来源于庭审中查明的事实，也可以来源于与本案有关的其他细节。
本案中可以总结为三个争议焦点：签订协议存在的疑点、原告是否在场以及是否是在带有原告签名的稿纸上书写契约、1000元价款如何确定。在撰写判决时，我选择使用递进式的方式阐述我的想法（该部分的内容也体现了我对案件结果的预判并逐渐确信的过程），由此形成了本案判决中“本院认为”部分的文字：
“俗话说，真相只有一个。涉诉事件系租赁还是买卖，两者也只能有一个陈述为真。本案中，一方陈述系租赁，一方陈述系买卖，可见必定有一方希望通过自己在法庭上的虚假陈述，蒙骗法律，并期望以此获利。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。
将农村房屋及院落出卖系家庭中一件重要的大事，签订书面协议也是为了避免将来发生争议，口说无凭。第一，在此类重要事件中，签订协议时，双方均在场更符合常理。根据本案查清的事实，在书写契约时，原告并不在现场（被告书面证明中陈述原告未在场，王某也证实原告未在场），该种情况与常理不符。第二，寻找代书人、见证人也是为了佐证签订契约过程的真实性。本案中的代书人王某代书了契约是确定无疑的；见证人郝某系被告亲兄弟，郝某是否在场，王某作为代书人对此并无确定的陈述；协议上签名的王某某根本就不在现场，而是被告事后找王某某补签。本案寻找代书人、见证人的过程不符合常理。第三，为避免对契约内容有异，双方各自保存一份契约，甚至让中间人同时保存契约，也是符合常理的。本案中只有被告手中一份契约原件与常理不符。该种情况下，本院有理由质疑该协议的真实性。
针对签订房屋买卖契约时，原告是否在场以及是否是在带有原告签名的稿纸上书写契约一节。被告庭审中表示签订房屋买卖契约时，原告在现场；但在庭审中一再更改其陈述，或说原告在场，或说记不清了，但多以原告在场为主要意思。被告的证人郝某系被告的亲兄弟，其证言也是证实原告在场，而且是当场签字，并非在此前签名的白纸上书写契约内容。可见，被告、郝某对签订契约时有关原告在现场的陈述高度一致。而上述高度一致的内容却与被告此前的书面说明以及王某的陈述存在矛盾：根据被告此前的书面说明，被告系拿着原告签名的白纸找王某书写契约；王某作为没有利害关系的证人，其到庭证实系在有原告签名的白纸上书写契约。在此情况下，本院有理由相信，被告及郝某存在虚假陈述的可能。
针对1000元价款一节。根据被告的书面证明，被告系与郝某共同去原告家协商并确定该1000元的数额；而根据郝某的证言，该1000元的数额系在签订房屋买卖契约时当场商定；上述陈述显然存在矛盾。合同价款的确定应是房屋买卖合同中必要且尤为重要的环节，价格是否达成可以决定买卖合同能否达成。无论作为当事人或证人，对达成协议价格的时机和地点应有明确的印象，被告与郝某陈述上的矛盾显然无法予以合理解释。
可以确定的是：被告确实给付了原告1000元价款。该价款若作为房屋及院落的价款，应并非一小的数额，该种情况下，应以书写收据符合常理。被告曾提议书写《房屋买卖协议》，而未提议让原告书写收条，实难让人信服。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。原告主张该收据系收取租赁费的收据，该种情况显然与被告不利，而被告则主张没有收据，不符合常理，故本院有理由相信，该收据显然于被告不利。综上，本院认定，双方之间不存在房屋买卖关系，涉诉宅院内的房屋应归原告所有，被告应返还上述房屋。物权确认纠纷不受诉讼时效的限制，本院对被告有关超过诉讼时效的辩解理由不予采信。”
贴士：美国联邦司法中心所编《法官裁判文书写作指南》中曾指出：法官决定裁判文书种类应考虑的因素之一是潜在的读者群体。如果裁判文书所涉议题是公众感兴趣或易吸引媒体关注的，撰写时就必须确保文书内容不被误读。一份优秀裁判文书的标志是，任何一个理性的法律外行人都能读懂。
由于本案原被告双方存在一定的亲属关系，且是卖房还是租房争议较大，判决书的内容很容易成为村民议论的话题。于是判决中采取了较为口语化的论述，并采用了递进式的论证方式，希望当事人之外的潜在读者可以跟随着判决的论证方式，理解审判思路，认同判决结果。
判决宣判后，双方均未上诉。被告败诉后主动到法院交纳案件受理费，由此也佐证了判决结果的正确。
文中的贴士似乎更适合于法官团体。这起案件对律师是否有所启示呢？我认为，律师可以从本案中得到如下启示：第一，要注重细节。被告与妻子在勘验现场中对“交易价格”存在明显矛盾，该矛盾会影响法官对案件结果的预判。如果原告代理人将该细节予以陈述，无疑会让法官更加容易接受原告的观点。第二，重视出示证据的顺序。说服法官接受自己一方的观点，有一个循序渐进的过程，可以结合普通人接受一个事物的心理特点出示证据，以此达到：让法官质疑对方观点，初步认可己方观点，确认己方观点的效果。第三，不要忽视常理。“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”该规定中不仅涉及法官应依法审理案件中，也提及“逻辑推理和日常生活经验”，“逻辑推理和日常生活经验”也可以通过“常理”予以概况。有违常理的解释，往往难以得到法官的认可，通过有违常理的质疑，可以让法官开始质疑对方的观点，并说服法官接受己方的观点。
实习编辑/董欣鑫
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