房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设
施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定
的销售自行开发的房地产项目。一、预缴税款纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在
收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%纳税人
应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目适用一般计税方
法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。二、新老项目
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目《建筑工程施工许可证》未注明合同开工
日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑
工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目一、销售额一般计税方法：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）当期允许扣除的土地价款=（当期
销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积项目可以出售
的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积直接支付的土地价款简易计税方法：
销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计
税。二、进项税额第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税
、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣
的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）三、纳税申报
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减
已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产
项目适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税
款可以结转下期继续抵减。四、发票开具第十六条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具
营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。第十八条一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不
得开具增值税专用发票。一、纳税申报当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向
主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）
二、发票开具第二十三条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的
，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。第二十四条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已
向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。第二十五条小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。 |
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