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这几天一则新闻报道引起轩然大波，可谓是人心惶惶，我也收到了好几位朋友的电话和微友的私信咨询相关问题。 这则新闻的大致内容是：温州一部分市民发现正常买卖二手房却无法完成交易，原因是“土地到期了”——土地使用权证年限仅为20年。如果要续期，必须缴纳房价总额约三分之一的土地出让金。 其实，关于土地使权到期怎么办的争论，早在2011年上海发布的一份名为《国有建设用地使用权出让预申请须知》就曾引起学术界的讨论和部分媒体的关注，也许该须知并没有直接涉及国人自身的房产问题，因此，没有像温州这次震动这么大。 记得2011年上海那份须知曾注明的“土地期满出让人无偿收回”，学术界坚守的是《物权法》所倡导的“恒产者有恒心”理念，上海市政府并没有像温州的官方那样回答的模棱两可，而是直接答复为：根据《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七条规定，本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。 据笔者检索，温州这次所引发的大讨论，已经引起了一些学者的关注，特别是《物权法》起草者们的关注，如杨立新教授已经撰写了题为《住宅建设用地使用权届满续期的法律问题》，文中对大家所关注的问题已经做了较为详细的深刻的说明。由于该文注明转载必须得到杨教授的授权，于是便放弃了转发的想法，如有朋友感兴趣可点击下面的阅读原文。 此外，笔者相信：此次讨论，肯定会对当下民法典编纂有影响的，“有恒财产者有恒心”的立法理念一定能得到体现。 基于本公众号是以研究案例为主旨，故笔者依托中国裁判文书网对近年来涉及“土地使用权期限届满”问题的裁判文书进行了检索研究，现将部分典型案例涉及此问的裁判要点进行梳理，供大家参考学习。 ----法佑中原 部分中级法院关于“住宅用地到期自动续期”相关问题的裁判观点(13条) 1、再审申请人陈勇强、蔡旭宏诉被申请人吴永忠、刘金栋（崇阳县金龙房地产开发有限公司股东）房屋买卖合同纠纷一案再审民事裁定书 案 号：咸宁市中级人民法院 二审 （2015）鄂咸宁中民再终字第4号 本院认为：陈勇强、蔡旭宏是否有实际损失存在？陈勇强、蔡旭宏请求赔偿损失的依据是十年租金的损失100万元，放弃一部分后提出266600元的赔偿金额，本案中，陈勇强、蔡旭宏已取得了争议的国有土地使用权上所建商品房的物权，该物权受《中华人民共和国宪法》所保护，由《中华人民共和国物权法》所调整。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条之规定，在国有土地使用权到期后，住宅建设用地自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。在土地使用权到期后，可以自动续期或依照法律、行政法规的规定办理续期。但如何续办土地使用权证，或需要交纳何种费用，目前尚无明确规定，因此，对陈勇强、蔡旭宏的经济损失也无法确定，因此，陈勇强、蔡旭宏以房屋租金来计算其经济损失，要求金龙公司进行赔偿，缺乏事实依据和法律依据。 2、方忠杰与仇海平一案二审民事判决书 案 号：宁波市中级人民法院 二审 （2008）甬民二（一）终字第12号 本院认为： 关于方忠杰提出土地使用年限多出20年应否另行支付转让款的问题。因在双方订立《土地转让协议书》及《土地使用权转让协议书》时并未对土地使用年限作出约定，即使有约定，不同于政府有权部门核定的约定也属无效；双方约定的转让价格也并非以土地使用的年限来确定，且根据《中华人民共和国物权法》规定，住宅用地的使用年限届满为自动续期。因此，本案的土地使用年限无论是原先约定的50年，还是现政府有权部门核定的70年，对仇海平来讲并无多大区别。因此，方忠杰以最后核定的土地使用年限多出订立转让协议前象山县旧城区改造建设有限公司与其约定的年限为由要求仇海平另行支付相应的差价，理由不足，不予支持。 3、王枫、齐彩花等八人与榆林市惠丰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案 案号：榆林市中级人民法院 二审 （2011）榆中法民一终字第00041号 本院认为：上诉人所持土地使用年限的问题，因该土地的使用权出让、规划、建设均由行政部门审批，不属于人民法院管辖范围，且《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用期限届满的，自动续期”，也并不影响上诉人的居住使用。 4、邱冬玲与连云港启秀置业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书 案 号：连云港市中级人民法院 二审 （2013）连民终字第1458号 本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。因涉案土地规划用途为“餐饮旅馆业用地”，土地使用权期间届满，不能按住宅建设用地使用权自动续期，现双方对土地使用年限缩水及商品房买卖不能达成一致意见，故原审判决启秀公司返还邱冬玲交付12000元并无不当。 5、王敏诉四川蓝郡置地实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 案 号：绵阳市中级人民法院 二审 （2014）绵民终字第989号 本院认为：关于王敏请求补办手续延长土地使用年限并赔偿相关费用主张应否支持问题，针对王敏该项诉讼请求，原审法院援引《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定并无不当。本案王敏该项诉讼请求核心系担心存在土地使用年限不足需要支付土地使用权出让金风险，2007年10月1日《中华人民共和国物权法》施行以来，尚无法律法规明确住宅建设用地使用权期间届满后需要缴纳土地使用权出让金等费用，即使依照2007年8月30日施行业经修改《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条第一款“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”之规定，住宅建设用地使用权期间届满后确需缴纳土地使用权出让金等费用，但该费用金额无法确定、尚未发生，同时王敏亦未明确该项诉讼请求具体金额，并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（三）项“有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，且土地使用年限延长涉及行政审批，不属人民法院民事审判范畴，王敏该项主张没有事实法律依据。故上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 6、上诉人江雪琴、梁又绿与被上诉人海南陵水富力湾开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书 案 号：海南省第一中级人民法院 二审 （2015）海南一中民一终字第346号 本院认为：（二）关于被上诉人是否应支付违约金及支付违约金计算标准的问题。根据《土地使用权暂行条例》第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记及第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登;的规定，可知40年期满后，该土地使用权由国家无偿收回。上诉人如果申请续期，则要重新签订土地出让合同，支付土地使用权出让金。被上诉人认为依照《中华人民共和国物权法》第一百四十九条和《海南经济特区土地管理条例》等相关法律法规的规定，住宅建设用地使用权期间届满后均可自动续期，并非针对本案涉诉房产的商服用地。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任和第一百一十三条第一款关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的规定，被上诉人应当因违约赔偿上诉人因此造成的损失。但上诉人应当证明因被上诉人的违约行为给其造成的损失数额或按照双方签订的商品房合同约定的违约责任条款追究被上诉人的违约责任。由于该商品房合同中并未约定此类情形的违约责任，并且上诉人依据购房总价款5755401元30/70计算出被上诉人支付2466600元违约金的诉讼请求，既不是因被上诉人违约造成的实际损失数额，也缺乏充分有力的计算依据。按《土地使用权暂行条例》第四十条、第四十一条的规定，如本案讼争房产在所载土地使用权出让年限届满后，与当时的城市规划不矛盾，购房者又需续期的，需按到时的地价如数支付用地价款。由于该事实是将来发生的不可预知之事件，因合同违约而请求赔偿不能以将来可能发生之不确定事件作为损失衡量的标准。另外，因签订合同时该地块的土地使用权证已经取得，被上诉人销售涉案房产的土地成本已经确定，上诉人未能提供证据证明被上诉人是按照40年商服用地的土地出让金的价格成本，还是按照70年住宅用地的土地出让金的价格成本对其销售，因而无法认定上诉人的实际损失，上诉人应承担举证不能的法律后果。仅现阶段而言，要求被上诉人承担违约责任或赔偿经济损失尚缺乏事实和法律依据，故，上诉人要求被上诉人赔偿违约金的请求，本院不予支持。 7、李新厅与海南翼丰行置业顾问有限公司与海南友升房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书 案 号：海口市中级人民法院 二审 （2015）海中法民一终字第943号 本院认为，李新厅与翼丰行公司签订的《水晶城认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，受法律保护，对双方当事人均有约束力，双方当事人应严格按《水晶城认购书》约定履行各自义务。《水晶城认购书》签订后，李新厅履行了向友升公司支付认购金（订金）1万元的义务，但未依约与友升公司办理购房合同手续，而是以友升公司故意隐瞒水晶城项目的土地使用年限仅剩余48年为由，要求友升公司解除《水晶城认购书》、返还认购金（订金）1万元。对此，本院认为，李新厅与翼丰行公司签订《水晶城认购书》时，友升公司开发建设的水晶城项目的土地使用年限虽仅剩余48年，但无证据证明李新厅要求其所购买房屋的土地使用年限不能少于48年，法律也未禁止土地使用年限剩余48年不能进行房地产开发经营，且《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。故李新厅购买水晶城项目房屋的土地使用年限48年届满后，李新厅对其购买的水晶城项目的房屋仍享有物权，合同目的可以实现。 8、柯文财与邵建华一案二审民事判决书 案 号：宁波市中级人民法院 二审 （2008）甬民二（一）终字第9号 本院认为：柯文财、邬阿凤又提出其转让给邵建华的土地使用权仅为50年，现有关部门核定为70年，因该土地使用权来源于柯文财、邬阿凤因拆迁安置的建房用地，转让时柯文财、邬阿凤以当时拆迁单位象山县旧城区改造建设有限公司与其签订的《山水人家小区国有土地使用权转让合同》中确定的年限50年为前提条件与邵建华约定转让价款，因此，有关部门在此后核定中增加的20年土地使用权理应由柯文财、邬阿凤享有，现该20年土地使用权无法分割出来，邵建华应将该部份土地使用权折价给柯文财、邬阿凤，对此，上诉人与被上诉人在庭审中明确双方之间的《拆迁安置房买卖协议》中并未明确约定转让土地使用权的年限为50年，也未将柯文财、邬阿凤与象山县旧城区改造建设有限公司签订的《山水人家小区国有土地使用权转让合同》作为附件，更未约定转让款以土地使用年限确定，故柯文财、邬阿凤此称不符合交易习惯，且《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”故有关部门对涉案土地使用权年限的核定为50年或为70年，对建房用地者并无实际影响，因此，柯文财、邬阿凤要求邵建华将增加的20年土地使用权折价给柯文财、邬阿凤，理由不足，本院难以支持。 9、上诉人广西农辉置业有限公司与被上诉人唐婕商品房预约合同纠纷一案 案 号：南宁市中级人民法院 二审 （2011）南市民一终字第2284号 本院认为：关于房屋所在地块的土地使用权期限，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。法律明确规定了房屋所在地块的土地使用权期限。唐婕要求农辉公司在《商品房买卖合同》中明确约定房屋所在地块的土地使用权期限为自签订《商品房买卖合同》之日起70年，超过了法律规定的土地使用权期限，农辉公司无权对此条款进行修改。 10、张立波与欧阳章先房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 案 号：吉安市中级人民法院 二审 （2014）吉中民三终字第156号 本院认为：原告要求被告赔偿其土地出让年限损失50357.143元，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。另根据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。对出让金的支付标准及金额我国并未有明确规定，故对原告要求的土地出让年限损失无法认定，原告也未提出其具体的损失证明，对原告的该项请求不予支持。 11、上诉人湖南xx公司与被上诉人姚某某、被上诉人杨某某商品房预售合同纠纷一案 案 号：长沙市中级人民法院 二审 （2011）长中民三终字第1409号 本院认为：现xx公司未按本条约定，为姚某某、杨某某将房屋土地使用年限延长至2052年7月8日，xx公司的行为构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，姚某某、杨某某有权要求xx公司按该合同条款履行该合同义务。现长沙市国土资源局于2010年11月25日向原审法院复函，明确该宗土地转让合法，同时开发企业（xx公司）可以通过修改《国有土地使用权出让合同》，补交延长出让土地使用年限的出让价款，将住宅用途使用期限调整至2063年7月8日止。故双方约定xx公司有义务办理将土地使用年限延至2052年7月8日的手续具有现实履行可能性，xx公司应当按照该合同条款的约定履行其合同义务。 12、姬仕良等与曲靖市方裕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案二审民事判决书 案 号：曲靖市中级人民法院 二审 （2014）曲中民终字第1078号 本院认为：关于原告认为被告销售给自己的商品房使用年限只有50年不足70年，使用年限缩水要求退赔20年的购房款的问题。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告方与被告签订商品房购销合同后，经登记为其购买的房屋的所有权人，原告方即享有该房的永久所有权，因此，不存在原告方的房屋只有50或70年使用权的问题。国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70年……。物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。被告提交的原告方的房产证中也没有注明房屋的使用年限和土地使用年限，故不存在被告限制原告方房屋使用年限的问题。商品房的质量保证年限并不等于房屋所有权人对房屋的使用年限，故对原告方诉请退赔20年的购房款的诉请不予支持。 13、上诉人遂平县邮政局因排除妨害纠纷一案二审民事判决书 案 号：驻马店市中级人民法院 二审 （2010）驻民一终字第202号 本院认为：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移。不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力。宋本志、杨玉枝根据国家房改政策购买本单位房改房，交纳了土地出让金，取得对房改房所占用的国有土地使用权，并依法办理了房屋产权证及国有土地使用权证，依法享有该案争议房屋所有权和土地使用权。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，宋本志、杨玉枝的土地使用证虽然载明土地使用权期间至2006年11月，但根据物权法的规定，该土地使用证仍然有效。 |
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