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今天我们这节培训的专题是有关纳税人转让不动产方面的营改增政策。自2016年5月1日起，纳税人转让不动产所有权的业务活动纳入增值税范畴，不再缴纳营业税。但对其中房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，在国家税务总局公告【2016】第18号中有专门规定，我们有专题学习。下面我们一起来就转让不动产主要的营改增政策，和大家一起梳理学习。
学习内容共分为四个方面：一是涉及的主要文件；二是有关转让不动产纳税人的概念；三是按纳税人及业务类型分别介绍政策规定，方便大家对照学习；四是其他需要注意的事项。
首先，纳税人转让不动产涉及的主要文件，目前主要有两个文件，一是财税〔2016〕36号，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，这是此次营改增试点的基础、统领性文件；二是国家税务总局2016年第14号公告，《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，此公告进一步明确并细化了具体征管要求，包括预缴税款计算、扣除凭证及申报纳税地点等方面。
第二，转让不动产纳税人的概念。转让不动产纳税人，是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。这里需要注意以下几个方面：一是销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。这里的不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。比如住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。还有道路、桥梁、隧道、水坝等建造物等。同时，下列三种业务，相关文件也明确应按销售不动产缴纳增值税，包括：转让建筑物有限产权或者永久使用权；转让在建的建筑物或者构筑物所有权；在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权。
二是在中华人民共和国境内销售不动产，是指所销售不动产在中华人民共和国境内。也就是说，只要销售的不动产所在地在我国境内，就属于增值税纳税人，应按规定缴纳增值税。
三是单位和个人，其中单位是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人，其他个人就是我们日常所理解的自然人概念。单位和个人的概念，在接下来的第三块，不同纳税人转让不动产类型的政策安排中会区别应用。
四是关于增值税纳税人类型，在增值税管理中，根据纳税人经营规模及财务会计核算情况，分为一般纳税人和小规模纳税人。
一般纳税人：是指年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人
一般纳税人适用一般计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额税率-当期进项税额（在不动产转让业务中，税率为11%）
小规模纳税人：是指未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人
小规模纳税人适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额征收率（在不动产转让业务中，征收率为5%）
同时要注意的是，一般纳税人按规定选择简易计税方法的，也按上述简易计税方法计算税款。按规定可选择简易计税方法的情形，我们将在接下来的第三部分具体介绍。
下面我们来看第三部分，由于涉及的业务相对较多，这部分将按纳税人和业务类型，分别介绍在转让不动产业务中的相关营改增政策规定。各位纳税人可以结合自身类型及业务，分别对照学习。但在具体介绍之前，有一点要说明的是，此次营改增由于仍是试点过渡阶段，为维持原地方利益格局不变、同时结合增值税的管理要求，在试点实施方案中除自然人外，明确目前纳税人要先在不动产所在地预缴，再回机构所在地申报，履行申报纳税义务。
首先我们来看一般纳税人转让不动产（不含自建）。这里要区分如果是转让4月30日前取得且选择简易计税方法的不动产，①计税方式是按简易计税方法，征收率5%；②预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税；③预缴税款及应纳税额计算
※应预缴税款＝（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
※应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-已预缴税款
我们来举例说明：
某A市一般纳税人2012年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，选择简易计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？
①按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴税款：（525-300）/1.050.05=10.71万元
②预缴后向A市主管国税机关申报纳税：（525-300）/1.050.05-10.71=0万元
如果是转让4月30日前取得且选择一般计税方法的不动产，①计税方式：按一般计税方法，税率11%；②预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。③预缴税款及应纳税额计算：
※应预缴税款＝（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
※应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%-已预缴税款
我们也举例说明一下，例如：
A市某一般纳税人2012年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，按一般计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务影响）
①按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴申报税款：（525-300）/1.050.05=10.71万元
②预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.110.11-10.71=41.32万元
如果转让的5月1日后取得的不动产，则不存在选择计税方法问题，必须按一般计税方法计税。具体来说：①计税方式：按一般计税方法，税率11%；②预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。③预缴税款及应纳税额计算：
应预缴税款＝（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%-进项税额-已预缴税款
我们举例说明，例如：
A市某一般纳税人2017年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，取得增值税专用发票（税率11%），2018年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？该纳税人应在房产所在地B市地税机关预缴申报税款：（525-300）/1.050.05=10.71万元，预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.110.11-300/1.110.11-10.71=11.59万元
第二，我们来看一下一般纳税人转让自建不动产的相关规定，首先如果转让的是4月30日前自建且选择简易计税方法的，①计税方式：按简易计税方法，征收率5%。②预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。③预缴税款及应纳税额计算：
应预缴税款＝全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-已预缴税款
这里我们举个例子，例如：
A市某一般纳税人2012年4月在B市自建厂房，2016年5月转让，销售价525万元，选择简易计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？
按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴申报税款：525/1.050.05=25万元
预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.050.05-25=0万元
如果转让4月30日前自建且选择适用一般计税方法，①计税方式：按一般计税方法，税率11%，②预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。③预缴税款及应纳税额计算：
应预缴税款＝全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%-已预缴税款
我们来举例说明，例如：
A市某一般纳税人2012年4月在B市自建厂房，2016年5月转让，销售价525万元，选择一般计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？
按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴税款：525/1.050.05=25万元；预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.110.11-25=27.03万元
如果转让的是5月1日后自建不动产，必须按一般计税方法计税。①计税方式：按一般计税方法，税率11%，②预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。③预缴税款及应纳税额计算：应预缴税款＝全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%，应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%-进项税额-已预缴税款
我们来举例说明，例如：
A市某一般纳税人2017年4月在B市自建一套房产，自建过程中取得的进项税额22万元，2018年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务影响）
该纳税人应在B市房产所在地地税机关预缴申报税款：525/1.050.05=25万元；预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.110.11-22-25=5.03万元
第三，我们小规模纳税人转让不动产（不含自建、不含个人购买的住房）
①对于小规模纳税人，计税方式：按简易计税方法，征收率5%；②预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。其中对自然人转让其取得的不动产，纳税地点为不动产所在地主管地税机关，不存在先预缴后申报的概念。③预缴税款及应纳税额计算
应预缴税款＝（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-已预缴税款
我们来举例说明：
A市某小规模纳税人2012年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？
①按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴税款：（525-300）/1.050.05=10.71万元
②预缴后向A市主管国税机关申报纳税：（525-300）/1.050.05-10.71=0万元
第四，小规模纳税人转让自建不动产，①计税方式：按简易计税方法，征收率5%。②预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。对自然人转让其自建不动产，纳税地点为不动产所在地主管地税机关，不存在先预缴后申报的概念。③预缴税款及应纳税额计算：
应预缴税款＝全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-已预缴税款
我们来举例说明，例如：
A市某小规模纳税人2012年4月在B市自建厂房，2016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？
按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴申报税款：525/1.050.05=25万元
预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.050.05-25=0万元
第五，个体工商户转让购买的住房。根据规定，我省个人按规定将购买不足2年的住房对外销售的，按全额计算缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对按规定将购买不足2年住房对外销售的，按简易计税方法，征收率5%
②预缴及纳税地点：向住房所在地主管地税机关预缴申报，回机构所在地主管国税机关申报纳税。
③预缴税款及应纳税额计算
应预缴税款＝全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-已预缴税款
例如：
A市某个体工商户，2015年10月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？按规定该纳税人应在房产所在地B市地税机关预缴申报税款：525/1.050.05=25万元，预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.050.05-25=0万元
第六是自然人转让购买的住房，自然人和上面所说的个体工商户一样，对将购买不足2年的住房对外销售的，按全额计算缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对需要按规定计算缴纳增值税的，计税方式：按简易计税方法，征收率5%；②纳税地点，这里要注意，自然人不存在回机构所在地申报的概念，直接向房产所在地主管地税机关申报纳税即可。③应纳税额计算，应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
我们也来举例说明，A市某自然人，2015年10月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？
按规定直接在房产所在地B市地税机关申报纳税，和原营业税相比，首先要将住房销售价525万换算为不含税价格，然后再乘以5%征税率计算应纳税额为25万元
最后我们还需要注意以下几个事项规定，1、差额扣除凭证种类的要求方面，包括：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证。
2、预缴抵减当期应纳税额方面，预缴的增值税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完结转下期继续抵减。同时纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
3、发票开具方面，一般纳税人：自开；小规模纳税人：自开，无法开具的到不动产所在地地税代开。另外，向自然人转让不动产，应按规定开具增值税普通发票。
我们这节有关转让不动产营改增政策学习课程到此结束，谢谢大家！
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