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最近，有经纪人经纪人不仅需要掌握售房的技巧，也需要了解“备货”的技巧。如何取得业主的信任，得到更优质的房源?本文将从电话话术上告诉您该怎么做。
先确定已经完成了商圈调查，并对你将访问的楼盘的基本情况有所掌握（参看商圈汇总或者楼盘字典）；还有，在你拿起电话前，平静一下心情吧，在心里想想你要说些什么（最好简略写在本上），然后再拿起电话。1．拿起电话，用你最好的声线对业主说：“先生/女士，您好，打扰了，我是xx房产xx店的xxx，请问您是有一套房子要出售吗？”说这些话的时候，声音非常关键，你的声音和态度会是业主对你及对公司的第一印象。记住，对方是能够通过电话感觉到你的态度和表情的，热情诚恳是必需的，最好你在打电话时也能面带微笑，善意可以通过电话线传递。另外，一定要告诉业主你是哪个公司哪个店的经纪人，否则，他永远不会记住你。——我没有房子出售，你打错了。（抱歉，那我向您核实一下，您是xx小区的业主xxx吗？）；不是（对不起，打扰您了，我是xx地产的xxx，我会修改信息，同时如果您有房屋交易需求或对房产市场有问题或感兴趣，可以找我，我会向您提供竭诚服务，非常感谢！）——对，你怎么知道？（“我是从网上看到了您的信息，我在帮两位意向客户搜寻本小区的房源，所以希望占用您几分钟时间，详细了解一下，然后推荐客户来看房，请问您现在时间方便吗？”）——已经卖完了。（“那非常遗憾，我正好有两位急购客户就想买本小区房子，请问您还有其他房产吗？我可以帮您登记。另外，能否请问一下您的成交价格？我会提供几套本小区类似的房源成交价格供您参考，以助您判断最后的市场价格…”）3．接下来，你可以继续提问：“方便问一下您的房子是几号楼和具体的房间号码吗？”如果这时业主不配合你，警惕的问你打听这么详细干什么，你可以告诉他（“现在的客户选择面比较宽，我这位客户看房也看了不少，他非常喜欢本小区，但除了特定的单元和户型考虑外，其他的都不考虑，所以我问的详细些会就能更好的给客户介绍，以便更快帮您将房子销售出去。”）4．然后，继续：“请问您是哪年买的房子啊，是哪年拿到产权证的呢？”，“请问您的房子是几居室、哪个户型的？”，“奥，您的房子是xx平米吧，这是您产权证上登记的具体面积吗？”，“哦，那客厅有多大，卧室有多大啊？都是什么朝向的呢？是什么装修情况呢？哪年装修的呢”5．如果，产权证没满5年，这个时候你要问：“哦，xx年的产权证，那您的房子还没有满5年，你知道按照国家规定您在卖房子的时候会涉及到营业税、个人所得税、土地增值税（面积超过144平米）吗？按规定这些税是由出售方交纳，您现在的报价是xxx万，您的报价里包含这些税吗？”6．如果业主告诉你他的报价里不包含这些税，你可以说：“好的，那我就给你按这个价格报给客户，告诉客户这是您净得的价格，其他的您不负责好了，顺便问一句，我给您按这个价格报给客户，您的最低心理价格是多少啊？”如果业主不愿意告诉你最低价格，你可以告诉业主：“您放心，我肯定不会把这个价格告诉客户，您要卖得高些，我们的中介费也能高点，所以我的心是和您站在一起的；我之所以问底价，是为了把最符合条件的客户带来看房，以免浪费您的时间；同时也省去了一次次麻烦您议价的过程，免得因为万儿八千的价差不能留住质量比较高的客户。”7．接下来，你最好问一下业主当时购房时的付款方式，因为业主是否贷款直接决定了这套房子日后的操作程序，你可以说：“顺便再问您一句，您之前购房的时候是付的全款还是进行贷款呢？（如果做贷款）那您还有多少贷款没还清呢，如果有客户看上您的房子，他买房前您得先把贷款还清，这个您知道吗？”（其实你是想问他有没有自己还清贷款的能力）。8．这个时候，该开始再次确认房子的物业费、供暖费、有没有车位以及车位的费用等其他条件了（这些你应该提前从走商圈或楼盘字典中已经掌握，但必须再次核实）。这些养房的费用直接决定了你未来客户的购买意向。9．此时，你要对房子进行一下总结，并问业主：“非常感谢您的配合，和您交谈非常愉快，我会尽快安排我的客户看房，请问您什么时间方便？另外，我能否先去实勘一下房子，好拍些照片画好户型图以便更形象的推荐给客户，可以让客户先通过户型图和照片了解房子，免得麻烦您跑来跑去。”10．最后，请务必再核实一下业主的联系方式：“请问您除了这个电话还有其他联系方式吗？因为听得出您非常忙、我的客户也一样，多一个联系方式能让我更直接找到您，以防耽误看房。万分感谢您！我会在近期再联络您，约定看房！祝您一切顺利！”
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