|
【审判规则】 业主作为建筑物区分所有人，对涉及业主共有权及共同管理权的本小区建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况、业主委员会的决议和会议记录、业主委员会与物业公司之间的服务合同和共有部分的使用及收益情况、小区停车费收支分配情况以及业主委员会任期内的各年度财务收支账目等事项享有知情权，业主委员会应以简便为原则，全面履行公开义务。但为防止滥用权利，对业主知情权的行使范围应合理限定在涉及业主合法权益的范围内。
【关 键 词】 民事 房地产法学 业主知情权 共有权 共同管理权 【基本案情】 孙庆军系清江花苑住宅小区的业主，业委会（南京市清江花苑小区业主委员会）自2012年年末开始对清江花苑小区进行管理，并与谐和公司（无锡市谐和物业管理有限公司）签订了《物业服务合同》，且在小区公告栏上张贴了该《物业服务合同》。2014年1月，业委会代表小区收取过街通道征地补偿款230余万元后，为增值保值，使用该笔款项在网上银行购买了两只货币资金，此后因法院要求申请赎回，收回资金为本金260万元、收益10 443.12元。同年4月，业委会在小区公告栏上张贴《说明》（《关于目前业委会账户资金情况的说明》），对前述征地补偿款本金及收益情况进行公示，之后又对2013年度收支各五项，2014年度收入三项、支出四项在小区公告栏张贴了公告，进行公示。次年3月，业委会向谐和公司发函催缴2014年度公共收益，谐和公司承诺于本月底前提交并公示，且明确具体欠缴金额及结算日期，将与业委会商定后实施。三个月后，业委会因接到和谐公司面临破产通知，推荐启成公司（江苏启成物业服务公司）对清江花苑小区进行管理，并与启成公司签订物业服务合同。之后，业委会在小区公告栏张贴了物业变更公示并告知业主2014年业委会财务收支账目等信息已公布，可以至业委会办公室询问并查阅有关信息的详细情况。因相关信息公开情况，孙庆军与业委会产生纠纷，未能协商一致。 孙庆军遂以业委会管理混乱、财务收支不透明、不履行公开信息的义务，侵犯其业主知情权为由，提起诉讼，请求判令业委会在小区公告栏公布小区建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况、本届业委会所有决定、决议和会议记录、本届业委会与物业公司之间的服务合同和共有部分的使用及收益情况、小区停车费收支分配和车位处分情况以及本届业委员任期内的各年度财务收支账目。 业委会辩称：首先，因本委会与部分业主产生冲突，导致业委会无法召开，无法对孙庆军的起诉事项进行公示；其次，孙庆军所属单元的维修资金使用情况，本委会将在庭审中公布，而对于小区其他维修资金的使用情况，不属于本委会的职权范围，孙庆军应向相关管理部门申报；再次，车位使用情况系由物业公司负责，且系根据先到先用的原则分配，本委会无法提供具体处分情况，孙庆军应向小区物业公司质询。最后，对于孙庆军的其他诉讼请求，本委会此前已在小区公告栏中进行了公示。 庭审中，业委会提交了2013年关于清江花苑小区屋面、墙体防水工程的开标、评标公示文件、中标通知书、维修资金申请使用征询意见表及部分公摊明细等文件，对小区维修基金的使用情况向孙庆军进行了公示。 【争议焦点】 在业主委员会对小区进行管理期间，对业主委员会的各年度财务收支、停车费收支分配、公共设施维修资金使用情况、物业服务合同及业主委员会的决议和会议记录等事项，业主是否享有知情权。 【审判结果】 一审法院判决：被告业委会在小区公告栏内或公共区域内张贴公布本届业主委员会成立以来清江花苑小区建筑物及附属设施的维修资金筹集、使用情况；被告业委会在小区公告栏内或公共区域内张贴公布本届业主委员会成立以来业主委员会的决定、决议和会议记录；被告业委会在小区公告栏内或公共区域内张贴公布本届业主委员会成立以来（每半年一次）清江花苑小区共有部分的使用及收益情况；被告业委会在小区公告栏内或公共区域内张贴公布本届业主委员会成立以来清江花苑小区停车费收支分配及车位处分情况；被告业委会在小区公告栏内或公共区域内张贴公布本届业主委员会成立以来各年度财务收支账目明细、收支凭证。 宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。
【审判规则评析】 根据《中华人民共和国物权法》第七十九条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。该规定明确赋予了业主对于维修资金有关情况的知情权。然而，在司法实践中，基于建筑物区分所有权中涉及业主共有的事项较多，且小区在管理及共有利益归属等方面存在的问题比较突出，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主有权请求公布、查阅以下资料：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。 根据前述物权法及司法解释的规定，小区业主知情权的内容应包括：查阅物业承接验收资料，知晓物业共有部位、共同设施设备和相关场地的使用、经营和收益情况，了解物业管理服务收费的标准和具体项目，有权了解住房专项维修基金的募集和使用情况，了解业主委员会的会议记录和物业服务企业的工作报告。虽然物权法及相关司法解释未对业主知情权的义务主体作出明确规定，但根据“谁负责谁公开”的原则可知，知情权的义务主体应为业主委员会、物业服务企业、维修资金归集部门、专户管理银行、开发商等。基于实践中对小区共有设施设备的管理职权，业主对建筑物及附属设施的维修资金筹集、使用情况，管理公约、业主委员会所有决定、决议和会议记录，业主委员会与物业公司之间的服务合同和共有部分的使用及收益情况，业主委员任期内的各年度财务收支账目、收支凭证，物业服务合同等享有知情权的义务主体应为业主委员会和物业服务公司。 小区业主基于知情权提起诉讼，请求业委会对小区建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况、业委会所有决定、决议和会议记录及其与物业公司的服务合同和共有部分的使用及收益情况、小区停车费收支分配及本届业委员任期内的各年度财务收支账目等事项进行公示。首先，因小区建筑物的维修资金及停车费收支系全体业主共同所有，业主有权了解其使用情况；而业委会系全体业主的代表，对维修基金的使用及停车费收支情况应当知晓，应履行公示义务；其次，业委会的决议、会议记录及任期内的各年度财务收支账目与业主的权利及合法利益息息相关，亦属于业主有权查阅资料的范围，业委会应予公布，供全体业主查阅；最后，业委会对其与物业公司的服务合同及共有收益，已在小区公布栏内进行了公示，业主可至业委会办公室查阅，业委会无需再履行公布义务。
【适用法律】 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
【法律文书】 民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书
【效力与冲突规避】 指导性案例 有效 参照适用
孙庆军诉南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案
【案例信息】 【中 法 码】房地产法·物业管理制度·业主及业主大会·业主权利义务 (R0801011) 【案 号】 (2015)鼓民初字第4041号 【案 由】 业主知情权纠纷 【判决日期】 2015年09月16日 【权威公布】 《最高人民法院公报》2015年第12期(总第230期)公布 【检 索 码】 C0303+42++JSNJGL0315B 【审理法院】 江苏省南京市鼓楼区人民法院 【审级程序】 第一审程序 【审理法官】 周力文 【原 告】 孙庆军 【被 告】 南京市清江花苑小区业主委员会 【被告代理人】 史明哲[江苏法德永衡（来安）律师事务所]
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容) 《民事判决书》 原告：孙庆军，男，汉族，1972年12月11日生。 被告：南京市清江花苑小区业主委员会。住所地：本市鼓楼区清江花苑圆梦园1幢101室。 负责人：朱福贵，副主任。 委托代理人：史明哲，江苏法德永衡（来安）律师事务所律师。 原告孙庆军诉被告南京市清江花苑小区业主委员会（以下简称清江花苑业委会）业主知情权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周力文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙庆军、被告清江花苑业委会副主任朱福贵及委托代理人史明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙庆军诉称：原告系清江花苑小区业主，本届业主委员会自2012年12月接手小区以来，管理混乱，财务收支不透明，从不公开依法应公开的信息，甚至出现违法行为，致原告等广大业主合法权益受到损害。原告曾至业委会要求查询相关信息被借故推脱。为维护业主合法权益，原告向法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告在小区公告栏公布下列情况及资料：1、公布清江花苑小区建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况；2、公布本届业主委员会所有决定、决议和会议记录；3、公布本届业主委员会与物业公司之间的服务合同和共有部分的使用及收益情况；4、公布本小区停车费收支分配和车位处分情况；5、公布本届业主委员任期内的各年度财务收支账目、收支凭证；二、诉讼费用由被告承担。 被告清江花苑业委会辩称：1、原告的请求应通过业主大会集体行使。现因部分业主与被告产生冲突导致业委会无法召开，故原告起诉公布事项无法通过业主大会进行公示。2、原告要求公布维修资金的情况，被告将当庭公示原告所属单元的维修资金使用情况。而且小区维修资金的使用应向相关管理部门申报，业委会并未掌握相关情况。3、关于车位的情况。车位使用是根据先到先用的原则分配，故无法提供具体处分情况，原告应向小区物业公司质询。对于其他的诉求，被告已经予以公示。 经审理查明，原告孙庆军系南京市鼓楼区XX园2幢1单元501室房屋的所有权人，其房屋位于清江花苑住宅小区内。 2014年4月4日，被告清江花苑业委会于小区公告栏张贴《关于目前业委会账户资金情况的说明》，主要内容为：2014年1月27日业委会代表小区收取过街通道征地补偿款2 334 820元，为使公共收益保值增值，业委会工作人员于2014年2月26至28日通过网上银行分四笔合计260万借用个人账户购买两支货币基金，后应法院要求，于2014年4月3日申请赎回，4月4日本金260万元及收益10 443.12元均已归入业委会公共账户，特予以公示。后被告清江花苑业委会在小区公告栏对2013年度、2014年度的业委会收支情况进行公示，2013年度收支一览表载明收支各5项；2014年度收支一览表载明收入3项、支出4项。2015年7月11日，被告清江花苑业委会在小区公告栏张贴公告，告知全体业主：小区物业变更及2014年业委会财务收支账目等信息已公布，如业主对有关信息需要进一步了解，请到业委会办公室询问和查阅。 另查明：2012年12月14日，上届清江花苑业委会与无锡市谐和物业管理有限公司（以下简称谐和公司）签订《清江花苑小区物业服务合同》，委托其对小区物业进行管理。该物业服务合同已在小区公告栏张贴。2015年3月15日，被告向谐和公司发函催缴2014年度公共收益，谐和公司答复称，将于2015年3月30日前将2014年度公共收益情况提交并公示，具体欠缴金额及结算日期将与被告商定后实施。2015年6月19日，被告在小区公告栏张贴《物业变更公示》，告知小区业主：接谐和公司通知，因其面临破产，推荐江苏启成物业服务公司（以下简称启成公司）进行托管。后被告与启成公司签订物业服务合同，并在小区公告栏公布《物业服务合同》。原告因要求被告公开相关信息，与被告产生纠纷，诉至法院，要求判如所请。 庭审中，被告举证招标时间为2013年7月的清江花苑小区屋面、墙体防水工程的开标、评标公示、招标文件、中标通知书、维修资金申请使用征询意见表及部分公摊明细等涉及维修资金使用情况的文件。原告对此认可，但认为被告应公布全部维修资金的情况，而非专项维修资金的情况。 庭审中，因双方分歧较大，致本案调解不成。 上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、业委会备案登记表、照片、维修资金相关文件、物业服务合同、函等证据为证，足以证实。 本院认为，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业委会、物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开，且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料。原告作为业主，可以向被告主张公布由被告掌握的情况和资料。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主有权请求公布、查阅以下资料：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。因此被告认为原告主张的权利应通过业主大会予以集体行使的抗辩理由，没有法律依据，且有违经济、便利原则，不利于业主上述知情权利的行使与保护，因此本院不予支持。清江花苑业委会应保障业主对上述资料进行查阅的权利，并及时公布与业主利益相关的资料。 关于原告请求公布清江花苑小区建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况的主张。建筑物及附属设施的维修资金属于业主共有，用于住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新，业主有权了解其使用情况。被告作为小区全体业主的代表对小区进行管理，对于维修资金的筹集及使用情况应当知晓，而且资金是否由其直接掌握不影响其对维修资金情况的公布。被告向法院提交的2013年清江花苑小区屋面、墙体防水工程等资金使用情况，仅为部分资金的使用情况，并非全部维修资金的筹集、使用情况。故对原告的该项诉请，予以支持。 关于原告要求公布本届业主委员会所有决定、决议和会议记录的主张。业主会作出的决定、决议和会议记录与业主的权利紧密相关，应予公开，并提供业主查阅。在本案审理过程中，被告虽已提交了相关会议纪要等证据，但并未在小区向全体业主公布，故对原告的该项诉请，予以支持。 关于原告要求公布本届业主委员会与物业公司之间的物业服务合同和共有部分的使用及收益情况的主张。被告在小区公告栏已经张贴与谐和公司、启成公司所签订的《物业服务合同》，原告亦可通过被告办公室查阅上述物业服务合同，因此对于原告该项主张，不予支持。小区共有部分使用和收益与业主的利益亦是密切相关，虽存在谐和公司未及时上缴公共收益等的问题，但是被告作为全体业主代表应及时追缴，保障业主的合法权利，并将目前的使用和收益情况及时公布。 关于原告要求公布本小区停车费收支分配和车位处分情况的主张。小区共有停车位，即规划区外的车位，虽由物业公司代管，归属小区全体业主共有，业主对于小区共有部分停车费的收支分配及停车位处分情况享有知情权。被告应及时联系物业公司，及时公布上述信息。故对于原告的该项主张，予以支持。 关于原告主张公布本届业主委员任期内的各年度财务收支账目、收支凭证的主张。小区财务收支与小区业主具体利益息息相关，业委会应予公布。被告虽在小区公告栏公布了2013年度及2014年度的收支一览表，项目较少且不尽详细，后被告虽在庭审中提供账目明细表及凭证，但并未履行公布的义务，因此支持原告的主张。 综上，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南京市清江花苑小区业主委员会于本判决生效之日起三十日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布本届业主委员会成立以来清江花苑小区建筑物及附属设施的维修资金筹集、使用情况。 二、被告南京市清江花苑小区业主委员会于本判决生效之日起三十日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布本届业主委员会成立以来业主委员会的决定、决议和会议记录。 三、被告南京市清江花苑小区业主委员会于本判决生效之日起三十日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布本届业主委员会成立以来（每半年一次）清江花苑小区共有部分的使用及收益情况。 四、被告南京市清江花苑小区业主委员会于本判决生效之日起三十日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布本届业主委员会成立以来清江花苑小区停车费收支分配及车位处分情况。 五、被告南京市清江花苑小区业主委员会于本判决生效之日起三十日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布本届业主委员会成立以来各年度财务收支账目明细、收支凭证。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告南京市清江花苑小区业主委员会负担（因原告已预交，故被告于本判决生效之日起十日将上述款项直接给付原告）。
|
|
|
来自： 半刀博客 > 《物业-业主-物业费》
