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文 | 吴卫明博士 上海市锦天城律师事务所高级合伙人 来源 | 互联网金融法律（本文经作者授权转载）
近期，温州国土局关于土地使用权到期拟征收出让金的说法，成为各大媒体、论坛、微信文章的争论焦点。
对于温州国土局的做法，媒体、法学家均给予了批评，而社会公众更是从居者有其屋的政治伦理高度对温州国土局的做法进行了质疑。吴卫明博士认为，这是一个无需争论的问题，住宅土地续期缴纳费用也无任何法律依据。
温州国土局的官员之所以对使用权到期的土地准备征收土地使用权出让金，是基于《城市房地产管理法》的规定。该法第八条：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”按照这一规定，似乎在土地到期后继续出让、继续征收费用是合理的。但是，温州国土局忽视了一个基本的法律概念：即“有偿使用”对应的是“土地出让”。但是，我国的土地立法事实上规定了两种类型的城市住宅土地使用权取得制度，而并非仅有土地出让这一种制度。
吴卫明博士认为，我国法律规定的两种土地使用权取得制度分别是： 基于《城市房地产管理法》规定的“土地使用权出让”取得制度；在出让制度下，土地使用权人应有偿受让一定期限的土地使用权，这类似于首次取得； 基于《中华人民共和国物权法》规定的“自动续期”取得制度；按照物权法的自动续期制度，只要是土地使用权完成了首次取得，或者完成了首次出让，后续的期限是自动取得的。自动取得土地使用权，是物权法规定的一种独立的物权取得制度。
从上述分析不难看出，由于存在两种土地使用权取得制度，而两种制度本身的法律依据、法律表述各不相同，不能以《城市房地产管理法》所规定的出让取得制度来对待《物权法》所规定的自动取得。这一点从物权法149条的表述也能够看出来。物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”这一规定，对于住宅和非住宅采用了分别表述。住宅的表述是“自动续期”，非住宅表述是“依照法律规定办理”。依照法律规定办理，意味着非住宅土地并未排除《城市房地产管理法》的适用。而对于住宅则明确排除了《城市房地产管理法》规定的土地使用权出让取得制度，即住宅续期不适用《城市房地产管理法》，更不能适用有偿出让原则。
吴卫明博士认为，基于物权法的基本规定，自动取得是无需支付任何费用的。理由如下：其一、物权法没有规定收费。物权法是全国人民代表大会通过的法律，是最高权力机关的立法，属于我国最高层级的法律。《城市房地产管理法》则是全国人民代表大会常务委员会通过的立法，属于第二层级的法律，属于下位法。《城市房地产管理法》规定的收费原则，不能对抗《物权法》的自动续期原则。其二、自动续期制度是一种独立的土地使用权取得制度，是国家最高层级法律授予物权人的权利。“自动续期制度”与“土地使用权出让制度”各自独立，一个适用于初次取得，一个适用于到期延续，两种制度不能混淆。出让制度的有偿原则不能适用于自动续期。其三、如果收费，就是剥夺权利人基于物权法的基本权利。依据《立法法》的原则，除非全国人民代表大会对于自动续期作出收费的规定，否则任何机关均无权收取住宅用地使用权“自动续期”的费用。基于以上理由，住宅土地使用权自动续期是一种独立的土地使用权取得制度，该种制度是《物权法》的特别规定，体现了中国共产党和全国人大“居者有其屋”的治国理念，也体现了物权法财产权利不容侵犯的立法思路。温州国土局的做法，是对我国土地制度的曲解，也是对政府行政执法理念的亵渎！
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