厂房将开放做集中式公寓？

        2月21日国务院发布城市规划建设管理工作的若干意见后，房产各界纷纷猜测，主要围绕不再建设封闭住宅小区，对居民业主、开发商、物业及城市管理的影响。从30条意见里，公寓经营者也不难看到，租房行业的发展将发生的几点趋势。

 

（一）改造利用旧厂房，厂房改造集中式公寓的曙光

     意见指出，保护历史文化风貌，通过改造利用旧厂房，恢复老城区功能和活力。

        很多厂房随着城市中心功能区的变化，以及厂房本身造成的环境、噪音污染等阻碍城市发展，造成越来越多的厂房型企业关闭或搬迁，原来的厂房改造再利用就成为迫切的要务。而目前旧厂房的利用多集中在市中心区域的建设为文化创业园区或商业街，如1933老场坊，都需要政府不同程度的扶持和推进，对偏僻旧厂房改造一直属于政策管制和施行的边缘。

（1933老场坊内部建筑图）

        

        意见里短短概括的改造利用旧厂房，也让公寓经营者意识到，政府对改造旧厂房这一点会越来越重视，厂房改造为集中型公寓的可能性会越来越大。

    旧厂房改造为集中式公寓的优势：

1、面积大，便于形成规模和品牌效应

2、物业费低，拿房成本低

3、签约时间长，收益期长

4、风格独特，对年轻租客具吸引力

        目前品牌公寓一直困扰的规模问题，如果结合旧厂房的大面积来做，规模效应能迅速达成。据业内人士透露，上海厂房拿房均价便宜者（郊区）每平方米低于1元，比住宅及办公楼的成本低，加之一般厂房签约时间可在10年到15年，比一般住宅的3年到5年，签约时间长2倍至3倍，虽成本回收期要在3年左右，但收益期更长。

（某集中式公寓外观）

         

        就目前公寓拿旧厂房改造的可能性来看，郊区旧厂房是目前最容易达到，处于中外环，成本更低。但郊区厂房的选址也是很重要的。

 地段和交通——从目前很多集中型公寓的失败案例来说，交通不便，导致与其他租房类型竞争很弱。靠近地铁最好，其次为靠近公交站点，方便在本区域及相邻区域交通。

 周边配套是否完善——旧厂房周边是否有能满足日常生活的超市、商场、公园等配套，也是租客考虑的重要因素。

 商业用水、用电问题——怎样妥善安排厂房型公寓的租客用水、用电，让租客入住后，不用为高额水电担忧。

 公寓定位——比如，同样位于宝山区的两处集中型公寓，几乎同时上线产品，定价分别为3000元/月和1800元/月，产品推出后，前者出现滞销，后者一月有余就达到满租状态。位于宝山郊区的租客，还是以中低收入蓝领群体居多，满足那一区域最大体量的群体的需求，是最重要的。

        旧厂房的居住潜力，行业经营者有目共睹，但旧厂房改造集中型公寓最核心的问题——物业的属性变更，目前尚未解决。一直以来，厂房作为制造业的生产空间，能不能作为工业配套住宿用地而改造为集中式长租公寓，目前还是比较含糊的，政府也没有相关明文规定。据业内人士透露，工厂改为集中型公寓，需区镇政府一级会议纪要，专门针对某一项目进行批示。此外，厂房改为公寓后的电容负荷、室内消防、自来水供应、城市规划的化粪池等资源都需要政府各部门进行层层审批，公安系统同步备份。

        总体来说，厂房作为居住属性或将逐渐放开，但如何放开，放开到什么程度，短期内难以明确，公寓经营者贸然选厂房作为公寓还是风险很大。

 

（二）推广装配式建筑，公寓装修标准化、产业化

    意见指出，装配式建筑有利于减少建筑垃圾和扬尘污染，缩短建造工期，提升工程质量。力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。

        公寓的装配式建筑尝试，从2015年就开始了，很多公寓运营商在紧锣密鼓地扩大规模的同时，在装修领域也不忘寻求更快更专业，也让更多提供整体室内解决方案的供应商进入租房领域。科逸提出的整体浴室，目前就与逗号公寓及万科驿等公寓达成战略合作，为公寓装修提供了更好的方案。

（科逸整体浴室）

  目前看来，装配式建筑在公寓行业的优势还是显而易见的：

  流程化采购、装配，利于装修标准化

  综合采购，使装修尤其精装修成本降到最低

  性能成熟，专业，效率高

  利于公寓产业化趋势

 

（三）社会资本助推棚户改造；租房需求增多

     意见指出，大力推进城镇棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造。推动政府购买棚改服务，推广政府与社会资本合作模式，构建多元化棚改实施主体，发挥开发性金融支持作用。

        

        21日意见一经推出，各省市对城市棚户区改造就已经开始设定目标，数量都比往年有明显增长。北京2016年的中心城棚改造将达到3.5万户，3.5万户的棚改计划已经划分到每个区；青海省将实施保障性住房和棚户区改造8.6万套户。

        这其中，社会资本的加入，是否有公寓行业或房产大头背景的公寓经营者进入，也不无可能。而随着棚户改造的推进，不少棚户租住的租客在搬出棚户区后，也会产生大批租房需求；同时，棚户改进也会不同程度助推周边租金价格上涨。

    总的来说，国务院城市规划的内容与每个行业都息息相关，城市规划的改变从长期来说影响公寓行业无异议，就短期来说确实然并卵，公寓经营者还是根据市场需求摸索中前进！

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