企业注销了，土地该怎样办理变更登记？

问题

甲企业于1990年依法取得了土地使用权，并且登记发证，属于工业用地。1995年，甲企业因经营不善，被工商行政管理局注销了营业执照。注销登记中明确，甲企业的债权债务由其法定代表人承担。之后，甲企业的原法定代表人将土地使用权及地上附着物转让给了乙企业，用途不变。

那么，甲企业的土地使用权是应变更登记给甲企业原来的法定代表人（自然人），然后再变更登记给乙企业？还是直接由被注销的甲企业的法定代表人（自然人）作为土地使用权的转让当事人，申请变更登记给乙企业？

回答

“法定代表人”是代表法人进行民事活动的自然人。一般来说，企业在注销前应办理清算，了结所有对外法律关系。但事实上，仍存在对外法律关系未能了结的情况。因此，企业注销登记实务中，一些工商行政管理部门会要求清算组织或第三人承诺，企业注销登记后遗留的债权债务由其负责。案情所述的“注销登记中明确，甲企业的债权债务由其法定代表人承担”即属于此种情况。此承诺针对的是原企业的债权债务，与土地使用权并无必然联系。因为土地使用权作为企业的资产，属于物权的范畴。

土地使用权变更登记可以在法人与自然人之间进行，这不是源于“法定代表人”的特殊身份，而是源于申请的“合法性”。只要申请人符合不动产登记相关法律规定，申请材料齐全、符合法定形式，行政机关即应当受理并办理登记业务。行政机关的不动产登记行为是依申请作出的“被动”行政行为。

本案中，甲企业已于1995年被当地工商行政管理局注销了营业执照，即在法律上被宣布了“死亡”，民事主体资格不存在，不可作为变更登记的申请人。

鉴于甲企业是出让取得还是划拨取得土地使用权，其在被注销营业执照前破产清算情况，涉案的土地使用权权属等情况均不明确。根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。但属于人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请。因此，对于该宗土地使用权，行政机关可依据人民法院生效的法律文书等，协助执行变更登记。

土地观察

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