|
一份房产平面图+一份房屋登记表是否足以证明房屋所有权？
前几天看到北京市A区法院刚刚作出的一份行政诉讼判决书。原告以A区城市管理综合行政执法监察局（以下简称“城管”）不履行查处违法建设法定职责为由，提起行政诉讼。一审判决书认定涉案房屋已取得房屋所有权登记（所有权人为A区房地产管理局），应先撤销房屋产权登记，然后城管方有查处违法建设之职责，据此驳回原告的诉讼请求。原告不服，准备上诉，并拿案卷材料来和我一起讨论。 我以为这份判决在法律适用、事实认定和证据采信方面都有可以商榷的内容。但是，最引人诧异的却是法官关于涉案房屋所有权归属的认定。 本案中，法官认定涉案房屋已经取得房屋所有权登记（公房），所有权人为A区房地产管理局，依据如下： 那么，我的疑问是：仅仅凭一份房产平面图、一份房屋登记表和A区房屋管理局出具的一纸函件足以认定涉案房屋的所有权吗？1990年北京房屋所有权登记完成的标志是什么？有没有类似于《不动产登记暂行条例》第二十一条规定的登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记的规定。 经检索，1991年1月1日之前，在中央层面，关于房屋登记的规范性文件很少，而且内容极其简陋，并不存在类似《物权法》关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、“不动产物权自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定。 但是在北京地方层面，1991年1月1日之前关于房屋登记的规范性文件却很有几件，而且内容也比较具体详细，如： 1、北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室、北京市房地产管理局关于印发《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》的通知（市房登记办发[1988]第3号、市房办字[1988]111号，1988年3月18日实施）。 2、北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室关于北京市城镇房屋所有权登记工作程序、主要表式及填写说明的通知（市房登记办发[1988]第5号，1988年4月21日实施，以下简称“5号通知”）。 3、北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室关于房屋所有权登记发证有关表式填写说明的补充通知（市房登记办发[1989]第13号，1989年3月13日实施，以下简称“13号通知”）。 4、北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室、房地产管理局关于印发《北京市房地产管理局直管房屋等所有权登记发证有关问题的规定》的通知（1989年3月22日实施）。 5、北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室关于城镇房屋所有权登记发证工作中若干具体问题的规定（市房登记办发[1989]第14号，1989年4月4日实施）。 以上规范性文件中，尤以5号通知、13号通知最为详尽，简直可以认为是当时北京的不动产登记条例实施细则。 首先看5号通知。 5号通知规定房屋所有权登记的全过程大体分为十三道工作程序，各道程序的主要工作内容及要求如下： 1、造册。根据房屋分幢普查表，并结合产籍卡，将房产按地籍、按单位系统造两种清册（详见清册一、二）。册内分别载明房屋座落、地号、产别、房屋状况、间数、建筑面积，现、原所有权登记人（包括自然人和法人）等情况。 2、通知。以统一印制的房屋所有权登记通知书通知所有权人办理登记。 3、验件。审查房产契证及有关证件、证明。 4、收件。收取《法定代表人身份证明书》、《授权委托书》、房产契证及有关证件；填写《登记申请书》的1－2页；绘制《房屋位置示意图》、填写《房屋状况表》、《墙界表》；填写《收存契证收据》及《收存契证存根》。 5、初审。内查产权档案及有关资料；到现场进行外业核实；签注审查确认房屋所有权的初步意见，填入《登记申请书》的“初审意见”栏内；将查丈件《登记申请书》、《位置示意图》、《房屋状况表》、《墙界表》转测绘人员查丈，并填写《房屋登记书进行簿》双方签字，以示负责。 6、查丈。根据初审人员转来的“查丈件”到房屋现场核实、查丈，绘制《房产平面图》一式三份，填写《房屋登记表》一式三份，并将查丈结果填写在《登记申请书》查丈情况栏内。 7、复审。复审后要提出是否准其登记发证的意见，报请领导最后审批。 8、审批。区县局主管负责人在“审批”栏内填写是否准予登记发证的审批意见。 9、计费。填写《收费计算表》，核算应收的登记费、查丈费、审核复丈费、工本费和应征的罚金等费用。《收费计算表》在复核人复核的基础上，方可正式填写《收费收据》。 10、制证。填写房屋所有权证，编填证号。将《房产平面图》及《房屋登记表》作为附件与所有权证加盖骑缝章一并在制证后进行核对，填写《所有权证制证记录簿》，送交发证人员。 11、发证。填写“所有权证发证记录簿”；经核对，如均无问题，由房屋所有权登记申请人先交纳各项费用；在《收存契证收据》上加盖“已登记领证”戳记，退给申请登记人。 12、填卡。凡已发证的房屋均填《产籍卡》作为登记资料。填产籍卡后即完成正式的登记发证手续。 13、建档。凡已发证的《登记申请书》及有关确权材料一律立卷归档，填写《档案目录》后装订成册，装入档案袋，并填写档案袋封面。 5号通知还附列了房屋所有权登记中的17种主要表式及填写说明。这17种主要表式为： 1、房屋所有权登记发证清册（一）、（二）。 2、房屋所有权登记通知书。 3、房屋所有权登记工作记录。 4、北京市房屋所有权登记法定代表人身份证明书。 5、授权委托书。 6、遗失产权来源证件说明书。 7、北京市房屋所有权登记申请书。 8、房屋位置示意图。 9、房屋状况表。 10、墙界表。 11、房屋所有权登记收存契证收据。 12、房屋登记书进行簿。 13、房产平面图。 14、北京市房屋登记表（平房）（楼房）。 15、北京市城镇房屋所有权登记收费计算表。 16、北京市房屋所有权登记费收据。 17、房屋所有权登记发证产权档案目录。 13号通知在5号通知的基础上，对房屋所有权登记中的一些细节问题做了进一步的说明（略）。 可见，1990年的时候，北京已有关于房屋所有权登记的规范，法官在审理相关案件的时候不能无视。尤其需要注意的是5号通知规定的第十二道程序——填卡。 拿5号通知与《不动产登记暂行条例》及其实施细则对照，可以知道5号通知规定的产籍卡即相当于后者规定的不动产登记簿，可以认为判断物权归属和内容的根据；而5号通知规定的产籍卡填写完毕即相当于后者规定的登记事项记载于不动产登记簿不动产登记宣告完成。 回到本案，被告主张涉案房屋于1990年取得房屋所有权登记，则法官至少应当审查涉案房屋产籍卡的登记情况，再谨慎一点，法官还应当进一步审查涉案房屋的房屋所有权证、房屋所有权来源证明、房屋所有权登记申请书、房屋登记书进行簿等档案资料，以核实房屋所有权登记的真实性和合法性。 至于房产平面图和房屋登记表，它们仅仅是房屋所有权登记发证十三道工作程序中的第六步“查丈”程序中的一部分工作内容，并不代表涉案房屋所有权登记已经完成。 本案中，一审法官在未审核产籍卡、房屋所有权证、房屋所有权来源证明、房屋所有权登记申请书、房屋登记书进行簿等档案资料的情况下，仅仅根据一份房产平面图、一份房屋登记表以及A区房屋管理局出具的一份关于涉案房屋产权情况的函件即认定A区房地产管理局为涉案房屋的所有权人，我以为失之轻率，一审判决被二审法院以事实认定不清发回重审的可能性很大。 |
|
|
