|
接续； 店面寻找1、选店方法 （1）关注出租、转兑店面 经营者在前期需认真并定期关注聚焦商圈时所关注的商圈，当有店面出租时，需通过成本分析进行核算，并在此过程中得出结果。 （2）关注非餐饮项目店面 如果一商圈主要的经营项目为餐饮，那么非餐饮项目店面是经营者在选址过程中需要考虑的方面。例如，在电脑城的的商家主要为经营电脑以及相关配件为主，而在此商圈中很少有经营者在此经营衣服或首饰，同理，在餐饮商圈中形成经营规模以后，其他行业在此商圈中的生意就会受到很大影响，这也可能直接导致在不久的将来，经营者会把店面转让。 （3）关注餐饮项目中生意一般店面 这一方法中，与上一方法基本类似，主要关注餐饮经营项目中，生意不好的店面。在竞争对手调查中，这一工作已经做了一部分，但是前面主要调查的内容为同类竞争对手的经营情况，接下来经营者需要继续调查的是所在商圈中其他餐饮店生意不好的店面。 （4）利用中介、网络等相关资源 经营者在寻找店面时可利用中介、网络等相关资源，不仅可以查看网上资源，而且可以在网络或者中介发布消息。 （5）求租广告 此方法主要表现为经营者主动在所关注的商圈中张贴求租广告，争取找到合适店面。 （6）找朋友帮忙 利用朋友资源进行店面寻找，核心的思想是利用朋友的帮带关系，重在于利用周边的亲友的关系来挖掘意向商圈的潜在店面。 （7）拼店合租 拼店合租即为拼租，意思是说，当别人店面面积过大或者店铺有剩余部分，可以考虑与对方同时使用一家店面。 （8）分段出租 此方法的意思是说当自己所选择意向店面的面积在未来经营中有剩余的情况下，将剩余的部分出租出去，并以此方法收回一定投入或者降低房租的成本。 （9）关注未来到期店面 此方法表现为当预选商圈的店面有部分即将到期时（2 - 3个月到期），通过各种渠道，以各种手段找到房东或者商圈负责人联系方式，并通过下一年为其增加租金的方式拿到店面，也就是常说的“撬店”。 人流量调查 作用： 人流量因素对于商圈的调查也是相当重要的，其主要表现了商圈中某一具体位置的客流量情况。 调查方法： （1）调查消费时间段具体的顾客数量，以累加的方式将数量直接填在相应的表格中。 （2）调查时只调查目标消费群体，消费群体的具体数量不能四舍五入，要实事求是的表现最终数量 4、成本核算 作用 成本核算的作用主要体现在，关注意向店面通过核算，评估店面在未来经营中是否可以达到盈利状态，或者考虑意向店面在未来经营时压力的大小。 定店签约签订合约注意事项 1、租赁合同注意事项 （1）租期（对外出租时间） 经营者在与房东协商店铺租赁过程中需要考虑房主出租店面的持续时间，对外出租的时间越长代表租期越长。 （2）合同期限 合同期限是指合同的有效时间，它一般始于合同的生效之日，终于合同的终止之时，任何相关的事宜都是在合同的基础之上进行的。 （3）租金的给付方式 当合同期限签订以后，要适时的与房主沟通租金的给付方式，争取将给付的时间缩短。例如：三年合同，第一次给付一年租金，以后按季度付租金。 （4）装修 对于餐饮项目来说，水、电等相关硬件设施的要求是比较高的，所以，有的时候是需要改水、改电的，那么，在与房东签订租赁合同之前，要提前了解房主是否可以允许大面积改水改电装修。 （5）转让权 转租权是指当合同即将到期之前，租赁者有权将店面进行对外转让，并收取一定的转让费。在与房东签订租赁合同之前，要争得转让权。 （6）优先承租权 优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。第一、优先承租权是保护特殊群体即原租赁人的的权益，维护实质公平的需要。第二、优先承租权是维护社会公益和体现特殊法政策的需要。从浅层次的目的看，优先权制度是为了维护原租赁人的权益；但是，从深层次的目的看，则是为了谋求特定产业的成长，或特定领域的交易安全，具有较强的公益性，体现着某种特定社会政策的要求，是一项极具社会使命任务的法律制度。 （7）租金涨幅 租金的增长幅度控制在上一年年租金的10%以内。 （8）证件 证件是指对方的房产证或相关证明、以及身份证相关信息。 2、转让合同注意事项 （1）转让权 经营者在寻找店面的过程中，如果发现是对外转让的店面，首先要考虑原租赁者是否有权将正在经营的店铺进行对外转让。 （2）拼店合租 如果店面的形式为拼店合租，并且在合租中出现了存在转让费的情况，那么最好提前订立转让相关事宜的合同，以及与房东签订租赁合同。 （3）转让费 经营者在寻找店面过程中发现被关注的店面的转让费高于市场价格太多（40%以上），以至于在未来转让时不能将其收回，那么，定要谨慎。 （4）是否允许经营餐饮 在某些城市中，如果原店面为非餐饮项目，那么，在后期转让经营中，此店面是不允许经营餐饮项目的。这种情况产生的原因有：第一，政府规划；第二，原房主意愿。 （5）装修 提前了解房主是否允许未来经营者经营餐饮项目，以及是否允许大面积改水改电。 |
|
|
