二手房买卖之中，买方如何规避垫资解押的风险？

作者│ 孙丽媛 北京市兰台律师事务所

来源│兰台房地产法评

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在住房政策的利好以及房价上涨刺激下，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手房市场。根据《物权法》相关规定，卖方作为抵押人在处分抵押财产时，需要经过作为抵押权人的贷款银行同意。卖方提前结清剩余贷款，办理解除抵押手续后，才能进行房屋不动产登记的变更，即过户。目前二手房交易环节中，对买家还是卖家还款解押，并无明确规定。卖家没有能力自行筹款解押的情况下，中介为了促进交易，往往要求买方先行垫付资金，协助卖方办理解押。在此过程中，买房承担了较多的付款义务，而房产过户存在较多不确定性。买方该如何规避钱房两失的风险呢？

一、买方为卖方垫资解押的风险

1、卖方违约拒绝过户

卖方收到买方的资金后，可能将资金挪作他用，不及时申请解押。此外，在房价上涨较快的情形下，卖方往往不惜违约以更高的价格另行出售。

2、卖方一房二卖

贷款房屋解押后即具备过户条件，不守交易规则的卖方可能将房屋另行出售给他人并办理过户手续，如果第三人以合理价格买受，并且已经办理过户手续的，第三人取得房屋所有权。卖方只能依据房屋买卖合同向出卖人主张违约责任。

3、诉讼风险

由于从贷款解押到房屋过户按照正常手续还有一个过程，若卖方名下有较多债务，买方垫款解押后房屋过户前，交易房屋有可能因卖方其他债务纠纷被法院裁定保全或者查封，不能继续交易，从而房屋买卖合同不能继续履行。

二、买方为卖方垫资解押的风险防范

1、仔细审查房屋状况

买卖双方可持卖方房屋所有权证到不动产登记中心进行房屋档案查询，明确房屋产权是否清晰、房屋抵押担保的金额是否超过房屋评估价，是否有法院、公安等权力部门的查封、冻结。买方可以在交付垫资款前要求卖方协助到不动产登记中心进行查询，最大限度的减少交易风险。

2、全程监控交易环节，留存证据

为了确保垫资款尽快清偿银行债务，要求卖方与银行确定还款日后，买卖双方共同到贷款银行还款，开结清证明，买方留存转账证明和银行贷款结清证明，以备办理房产过户手续用。买方垫款房产过户前，可将卖方房产证和身份证件留存在中介公司，防止卖方一房二卖。

3、先行签订网签合同，防止一房二卖

依照现行的网签制度，只要买卖双方办理了网签备案手续，在注销网签之前，出卖人无法与第三人另行签订网签合同，因此，在垫付资金前，先与出卖人签订网签合同也是防止其一房二卖的有效方法。

4、由专业律师审查合同条款，整体管控风险

目前二手房交易市场整体尚不规范，如果各个交易环节没有严密的合同保护，产生纠纷后无据可依，对于先履行义务的买方明显不利。买方代卖方垫资付款的，要在买卖合同中明确约定卖方向贷款银行申请解押、房屋抵押注销、房产过户等关键环节的时间节点和买卖双方的履约顺序；约定买方行使单方解除权的条件以及卖方违约责任条款；明确约定中介服务人员在交易过程中的协助义务以及违约责任。

从房屋查档到交易流程监控再到具体合同条款审查，牵扯较多精力，需要较强的专业判断能力，建议选择专业律师参与整个交易过程，以有效预防交易风险，及时处理交易纠纷。

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