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文│杜岚 北京市兰台律师事务所 源│微信公众号 兰台房地产法评 文章仅代表作者观点，如来源标注有误请告知。 投稿：tougao@askmylawyer.cn 引言《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，“不登记则不生效”已经成为我国房屋交易中人们的基本常识。但因为具体经济和社会活动的特殊性，对于某些特殊的案件，可能出现房屋登记所有权不是作为认定房屋权属唯一标准的例外。 审判案例唐某与李某系夫妻关系，育有一子唐某甲。唐某另与前妻有一女儿唐某乙。 2010年10月2日，唐某与李某签订《分居协议书》约定：“唐某、李某感情已经破裂。为不给儿子心灵带来伤害，决定分居。财产作如下分割：A房屋（登记于唐某名下）归李某，李某可以任何方式处置这些房产，唐某不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。B（登记于唐某名下）房屋归唐某所有，唐某可以任何方式处置这些房产，李某不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。儿子由唐某承担监护、抚养、教育之责，李某每月付生活费5000元。双方采取离异不离家的方式解决感情破裂的问题。为了更好地达到效果，双方均不得干涉对方的私生活和属于个人的事务。” 2011年9月16日，唐某死亡。唐某乙与李某、唐某甲就唐某遗产继承发生纠纷，主要争议焦点为A房屋是否属于唐某的遗产。 本案经过北京市第三中级人民法院二审，作出终审判决，认为，《分居协议书》是婚内财产分割协议，是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定，符合《婚姻法》第十九条的规定，属于夫妻内部对财产的约定，不涉及家庭外部关系，应当优先和主要适用婚姻法的相关规定。最终判决A房屋为李某的个人财产。 案例解析根据对二审判决法院具体观点的解读，本案主要存在以下问题： 1、不动产登记物权外的“事实物权” 我国物权法以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，例如，由于当事人自己的原因或者不动产登记机关的过错,将房屋所有权人甲错登记为乙,乙就是登记名义人,其享有的权利是法律物权,甲则是实际物权人。再如，大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在该方名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，虽然这些与我国物权法登记公示原则不符，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。 2.第三人利益的保护是重要分水岭 是严格恪守物权登记公示原则，还是在登记之外肯定并保护事实物权，第三人利益是关键。 如前所述，物权登记公示原则的宗旨是为了明晰物权、保护交易，即每一个交易参与者，足以相信登记的权利不可推翻，可以通过登记公示的信息放心的与登记物权人进行交易。因此，在事实物权的保护与否问题上，特别是对于涉及夫妻这种特殊人身关系之间财产问题的认定，是否涉及第三人利益因素成为首要解决的问题。此处的第三人，必须是善意第三人，包括：受让物权时主观善意，不知道事实物权的存在，第二、不动产系以合理的价格转让，受让人已经支付了合理的价款；第三，该转让的不动产需依照法律规定已经进行登记。 本案中，唐某乙显然并不构成善意第三人，故本案在审理中法官作出了对事实物权保护的裁判。 3.有限的事实物权认定 一般认为，物权法第二十八条至第三十条是非基于法律行为所引起的物权变动进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，婚姻法及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内，但此类情况下，事实物权的权利人往往承担极大的举证责任，包括事实物权方式的合理原因、没有完成登记手续的原因及说明、不存在善意第三人的举证问题等等，面临的诉讼结果的不确定性较大，大部分事实物权人基于登记公示原则，仍需要通过启动行政诉讼或其他程序，推翻已有的登记在案的权利，才能实现并主张自身权利。
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