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随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。 不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。 第一种是专门开发的综合性养老社区。这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。 第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。 第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。 第四种是会员制医养综合体。这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山庄。 此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。 在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。 一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。 “目前在国内这几种盈利模式都存在，但都不成熟，都处在摸索阶段。”乌丹星说，在发达国家成熟的运营模式中，投资商、开发商、运营商三者在投资、开发和运营方面可以做到相互渗透、相互介入甚至是三者之间不断转型。
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