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以下来源：搜建筑。作者： 深圳市国人建筑设计咨询有限公司 陈国才 提要： 本次总结项目属于冬冷夏热地区，为典型商住项目。本次主要是在规划和户型标准层两大方面进行综合优化的总结（篇幅所限，其他很多方面在后续文章总结）。本项目户型种类比较齐全，包含了多层、11层、18层、33层等多类产品，具有较大的代表性。 项目概况： 1、住宅建筑面积：32万平方米，总户数：2650户。 2、产品类型与价格（元/平米）大致如下：一梯二多层和小高层（7000）、一梯三和一梯四高层（6000）。 3、当地市场比较能够接受横厅，因此优化之前的户型多为横厅。 结论： 通过本次规划与户型的结合优化，理论上创造价值1亿余元价值，具体评估统计表如下： 以下是在规划、户型两大方面的具体优化与分析： 一、规划 优化纲领——用地价值分析，项目资源利用最大化（朝向、景观、间距、商业界面、容积率、地面停车等），规划价值比较，盈利分析，规划与车库和商业的结合设计，竖向与土方平衡等。 原完规划总图 ▼ 原规划点评： 1、东西轴线可以穿透、不聚气。 2、北面高层组团独栋过多，不利于地下室和打造中心大花园。 3、高层住宅24层，浪费土地（要么18层，要么33层）。 4、南面多层户型面宽小，品质低。 优化总图一▼ （微调方向，同样的户型轮廓，仅合并、挪动、减少楼栋、改变部分多层层数） 优化之处如下（总价值944万元）： 1、东西轴线通而不透、强化组团围合。 2、北面高层组团避免独栋，节约用地和打造中心大花园、增加两栋楼王和周边大量景观户型，同时更加有利于控制地库车均面积。增加楼王，面积为38200平方米，如每平方米售价增加200元，则价值764万元。 3、南面洋房增加北部楼栋层数，去掉中间部分楼栋，为户型设计创造加大面宽条件。电梯减少6部，如每部价格30万元，则节约180万元。 优化总图一概念分析▼ 优化总图一日照分析▼ （高层区日照基本可以满足大寒日三小时日照要求，多层区按照间距要求设计。） 优化总图二 ▼ （取消24层） 优化之处如下（总价值2574.8万元）： 1、中心大花园更大、改善周边大量户型景观视野，同时更加有利于控制车均面积。增加楼王价值764万元。 2、减少高层户型8个单元，节约电梯15部（已减去洋房增加的1部），价值450万元。 3、小高层洋房增加112套，每套售价比高层增加约12.15万元，总价值约1360.8万元。 4、日照更加容易通过，高层部分户型面宽大大增加，充分创造户型品质提高条件。 优化二户型分布总图▼ 优化总图二日照分析▼（基本满足日照要求） 优化总图三▼ （一梯二户型最多化） 优化之处如下▼（总价值4320.2万元）： 1、同优化二，楼王价值764万元。 2、减少高层户型10个单元，节约电梯10部（已减去洋房增加的10部），价值300万元。 3、小高层洋房增加268套，每套售价比高层增加约12.15万元，总价值约3256.2万元。 4、同优化二，高层部分户型面宽可大大增加（原规划最大面宽为70多米，优化规划控制为80米以内）。 优化三户型分布总图 优化总图三日照分析（基本满足日照要求）
二、户型 优化纲领——平面功能与流线合理化、精细化，公摊面积最小化，体形系数控制，外立面率控制，结构轴线整齐化，与室内设计结合，赠送和附加值最大化等。 A、一梯二小高层 优化前平面图
点评： 1、电梯对套内卧室干扰，公摊较大，不实用。 2、卧室在客厅开门，私密性不好。 3、客餐厅进深浪费。 优化平面图A1
优化之处： 1、避免电梯对套内卧室干扰，标准层减少公摊10.4平方米，共减少公摊：10.4*7*8=582.4平方米，折算价值为：582.4*0.35=203.84万元。（按照市场一半单价计算，实际价值应该是单价除以使用率，即：7000/0.9=7778元/平方米） 2、避免卧室在客厅开门。 3、避免客餐厅进深浪费。 4、主卧室尺度更大，多一衣帽间。 5、多个卧室设一对流窗户（后面户型均有），三分之一时间呼吸好空气。 6、考虑端户设计，避免凹槽，既降低造价又让户型方正（后面户型均有）。 优化平面图A2
优化之处： 1、避免电梯对套内卧室干扰，标准层减少公摊10.35平方米，共减少公摊：10.35*372=3850.2平方米，折算价值为：3850.2*0.35=1347.57万元。 2、避免卧室在客厅开门。 3、避免客餐厅进深浪费。 4、卧室尺度更大（包括其他卧室）。 5、多一朝南卧室，如每套多卖1万，则价值744万。 6、主卧室南北通透，房间尺度更舒适。 7、主卧室多一衣帽间，卫生间多一淋浴空间。 B、一梯二小高层 优化前平面图
点评： 1、电梯对套内卧室干扰，公摊较大，不实用。 2、卧室在客厅开门，私密性不好。 3、客餐厅进深浪费。 4、倍卧室、书房、主卧室面积均过小。 优化平面图B1
优化之处：与A1户型类似，主要是品质提高、尺度更加舒适，多一房间朝南。 C、一梯三18F高层 优化前平面图
点评： 1、电梯对套内卧室干扰，公摊较大。 2、卧室在客厅开门，私密性不好。 3、客餐厅进深浪费。 4、卧室、书房、面积均过小。 5、主卧室没有衣帽间。 6、玄关没有鞋柜空间。 7、中户一卧室开窗太窄，且凹槽过深。
优化平面图C1
优化之处： 1、避免电梯对右户套内干扰，标准层减少公摊10平方米，共减少公摊：10*17*4=680平方米，折算价值为：680*0.3=204万元。 2、卧室、客餐厅、书房开间尺度更大（包括其他多个空间）。 3、避免客餐厅进深浪费，客餐厅形成方正空间。 4、厨房送凸窗，尺度更大。 5、主卧室尺度更大，多一衣帽间。 6、增加玄关空间。 7、卧室开窗更宽。 8、入户花园尺度更大，增加上空赠送。 9、卧室尺度更大，且由朝北改为朝东或西，一半户数朝花园。 D、一梯三33F高层 优化前平面图
点评： 1、电梯对右户套内餐厅干扰，公摊较大。 2、120多平米户型应该做到3+1房以上。 3、左右两户主卧多没有一衣帽间。 4、两户没有玄关鞋柜空间。 5、右户餐厅内开门，不便于独立使用。
优化平面图D1
优化之处： 1、避免电梯对右户套内餐厅干扰，标准层减少公摊9.38平方米。 2、卧室开间尺度更大。 3、客餐厅形成方正空间。 4、左户和中户增加一间朝南卧室。 5、主卧室尺度更大，多一衣帽间。 6、增加玄关鞋柜空间。 7、增加入户花园半间房，增加上空赠送。 8、避免餐厅内开门。 9、卧室尺度更大，且由朝北改为朝东西，一半户数朝花园。 E、一梯四18F高层 优化前平面图
点评： 1、电梯对右户套内餐厅干扰，公摊较大。 2、120多平米户型应该做到3+1房以上。 3、左右两户主卧多没有一衣帽间。 4、没有玄关鞋柜空间。 5、中户没有完整的餐厅空间。 7、中户客厅采光面过窄，且在凹槽内。 优化平面图E1
优化之处： 1、核心筒品质高，入户处有自然通风采光，标准层减少公摊15.57平方米。 2、增加玄关鞋柜空间。 3、餐厅可以直接对外开窗。 4、卧室尺度更大。 5、主卧室进深面宽尺度均更大。 6、客厅餐厅为长方形，有完整的餐厅空间。 7、客厅采光面更大。 优化平面图E2
优化之处： 1、标准层减少公摊12.92平方米。 2、卧室尺度更大。 3、主卧室尺度更大，多一衣帽间。 4、客厅餐厅为长方形，有完整的餐厅空间。 5、客厅采光面更大。 6、卧室尺度更大，且由朝北改为朝东西，一半户数朝花园。 优化平面图E3
优化之处： 1、标准层减少公摊8.63平方米。 2、增加玄关鞋柜空间。 3、客厅餐厅南北通透。 4、多一朝南卧室。 5、左户主卧室面宽更大，多一衣帽间。 6、中户多一小卧室。 7、右户多一书房。 F、一梯四18F高层 优化前平面图
点评： 1、电梯对右户套内干扰，公摊较大。 2、120多平米户型应该做到3+1房以上。 3、左右两户主卧多没有衣帽间。 4、中户一卧室采光面过窄，且在凹槽内。 5、左右两户具有赠送公共空间。
优化平面图F1
优化之处： 1、避免电梯对右户套内干扰，标准层减少公摊13.92平方米。 2、客餐厅形成方正空间。 3、增加一书房。 4、主卧室尺度更大，多一衣帽间。 5、餐厅尺度更大。 6、卧室开窗更大。 7、凹槽更宽，便于施工，可以改造平台为赠送空间。
优化平面图F2
优化之处： 1、标准层减少公摊13.11平方米。 2、左右两户具有赠送公共空间。 3、客餐厅形成方正空间，且南北通透。 4、增加一朝南卧室。 5、主卧室尺度更大，多一衣帽间。 6、设有景观大阳台。 7、客餐厅形成方正大空间。 8、卧室开窗更大，且避免在凹槽内。 9、右户增加一书房。 G、一梯四33F高层 优化前平面图
点评：除F0户型的所有问题外，还有左右两户缺少放鞋柜的玄关。 优化平面图 G1
优化之处： 1、避免电梯对左户套内干扰，标准层减少公摊7.85平方米。共减少公摊：7.85*2*33=518.1平方米，折算价值为：518.1*0.3=155.43万元。 2、增加玄关。 3、客餐厅形成方正空间。 4、增加一书房。 5、主卧室尺度更大，多一衣帽间。 6、餐厅尺度更大。
优化平面图G2
优化之处： 1、标准层减少公摊14.14平方米。共减少公摊：14.14*（33*6+34*4）=4722.76平方米，折算价值为：4722.76*0.3=1416.828万元。 2、左右两户具有赠送公共空间。 3、增加玄关。 4、客餐厅形成方正空间，且南北通透。 5、增加一卧室，且朝南。如每套多卖2万，则价值328*2=656万。 6、主卧室尺度更大，多一衣帽间。 7、客餐厅形成方正大空间。 8、增加一朝南卧室。如每套多卖1万，则价值656*1=656万。 9、卧室开窗更大，且避免在凹槽内。 10、右户增加一书房。如每套多卖1万，则价值328*1=328万。 总 结 最后再来回顾下优化结果：
通过以上优化分析，我们不得承认，不一样的规划有不一样的户型设计条件和项目盈利能力；不一样的户型用在这个32万平米的项目里，公摊面积可以减少1万多平米；同样的面积，很多户型可以多一间半间房。不得不承认，建筑方案优化设计可以挖掘巨大的价值。 另外，地库和商业的优化也是价值量巨大，随随便便就上千万。 附：地库优化纲领——与规划结合设计，停车位和人防面积最小化，平面功能与流线合理化，车均面积控制，层高控制，设备及其运营费用控制等。 附：商业优化纲领——沿街价值最大化，流线合理化，公摊面积最小化，赠送和附加值最大化等。
以上为本项目的实际优化案例，具体项目会有很多不同的设计条件，需要灵活设计。 希望通过此文，让更多的同仁注重建筑方案设计及其优化。 欢迎提出意见，互相交流，分享。 作者：陈国才，曾任知名设计公司主创建筑师、设计总监；多年推行建筑方案优化设计，不以盈利为目的，但求尽可能地避免设计缺陷、创造价值、实现自我。更多交流与探讨，可在文章底部评论处评论，或添加作者微信QQ279695314交流。 |
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