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这是职业经理群关于社区商业的第一次专业探讨：业态规划、租售比例、面积、租金水平......交流探讨请联系微信：13641010392 职业经理微信群大讲堂第四期于2014年12月27日20:30进行。 分享主题：社区商业的招商难点解析和应对措施 分享嘉宾：陈劲松（职业经理群社区专家委员会专家，某战略商业资源管理总监） 主持人：周创兴（兆德置业） 第一部分 嘉宾讲解
根据经验，一般社区型业态会在关键的节点自持，整个项目的自持比例控制在15%-20%，在开发之初就选定哪些关键节点作为自持，招入关键节点品牌商家，来带动与提升整个项目的商气和人气，树立投资商的信心。 在关键节点上引入品牌商家，对业态有引导作用，有助于整个商业项目的品质和运营的成功。对于纯投资客，我们会要求他把经营权交给开发商，由开发商进行统一的招租，在后期营运管理阶段，我们的招商政策也会对我们前期统一招商的商家做一些倾斜。另外，在和业主磨合过程中，我们也会进行反复沟通，开业主恳谈会，如果业主自营，希望业主尽量配合我们的业态，如果是纯投资，尽量把他的经营权交给我们来进行招租。 第二部分 讨论环节 远总：社区商业有没有明确的定义，有哪些特征，与区域型购物中心的区别? 嘉宾：社区型商业顾名思义，主要是满足社区居民日常消费和生活服务的一个配套商业，社区商业的特征就是它的服务半径一般在一公里范围。规模上一般社区商业体量不会超过三万平；形态上社区商业一般是开放式街区，而集中式商业一般是商业盒子形态；租金水平上，社区商业的设备投入相对较小，而集中式商业的租金要比社区商业成本会高很多；从管理模式来讲，社区商业经营旺场来得更快，相对来讲风险会更小点。 主持人：影响社区型消费行为的主要因素有哪些? 嘉宾：影响社区消费的主要因素其实就是人群结构。老年人为主还是小孩为主，消费的商品类别肯定不一样；居民收入直接影响商业的档次定位；入住人群的基数也直接决定了一些业态，比如说某些业态单品的利润率比较低，必须要依靠大量的人口进行消费，就要选择人口密度较大的社区；而有些定点定向消费的，比如说珠宝首饰类，虽然小区居民入住率并不高，但单品消费高，这部分承受力就会更高一些。 消费习惯很重要。北方居民消费习惯和南方居民消费习惯就不一样，北方居民的消费习惯倾向集中式商业，南方城市更多的是喜欢便利性，这是因为气候原因造成的。四川的居民，以成都为例，消费水平会更高一点，在商场里面购买百货和在社区购买百货对他没有太大倾向性，但对德阳南充这部分城市他们购买百货的话一定会去商场，他有一种荣耀感，而且，因为市场管理相对来说不是很规范，对品牌认知度也不高，他对商场有信任感。 黄总：社区商场如何规划合理? 嘉宾：社区商业规划的几个特点，第一，业态的符合性，一定要符合社区居民的消费习惯，第二，业态的便利性，一定要满足居民方便购物。第三，业态的亲近性，满足于整个社区居民的日常消费。 王总：社区商业面积？租金水平？交付标准？装修补贴情况？ 嘉宾：主体业态一般是控制在三百平米内；日常生活类，比如说美容美发一般250平，水果便利店150平左右，主要的商业面积会在300平以内。 社区商业的租金水平，不同的区域位置差别比较大，一般来讲二楼租金是一楼50%，三楼租金是二楼50%，负一楼一般在和三楼的租金水平相接近。原则上社区性商业我们不建议做三楼，北方城市的话建议不上二楼，体量也要适当控制；南方城市因为气候的原因，社区商业的发展情况总体比北方城市好得多。 社区型商业的一般交付标准，除了公共区域按照规划设计外一般都是清水交付，值得注意一点就是社区商业的用水用电，餐饮的隔油池的配置等一定要到位，否则就会出现后期的一些改管，扩增容等一系列的问题，这些后期改造成本会比较高。 一般来讲装修补贴根据不同的业态和不同品牌进行考虑，最高控制1500/平米，但是大部分社区商业是不会有补贴的。 金总：社区商业一二线城市与三四线城市的不同处？自持与销售如何分配？ 嘉宾：一二线城市商家品牌多，业态和业种更丰富，体验性业态更充足。三四线城市受消费力影响，品牌商家进入相对比较少，选择面比较窄，主要是满足日常居家生活类消费为主。 社区型商业的销售自持比例，控制在15-20%之间。 这15-20%之间是主动自持，在社区商业的关键节点上。通过在关键节点品牌引入可以带动整个商业街，树立一个良好的商业形象，增加投资客的一个商业信心。 刘总：社区底商层高越来越高，动线是否靠连廊作辅助，还有其他好的办法吗？ 嘉宾：可以通过观光电梯与缓步提升坡度来解决商业动线的问题。不过缓坡占地面积比较大会损害一部分商业面积。 卢总：业主委托给你经营，你们怎么把握不同售价不同业态品牌租户的租金收益？ 嘉宾：根据业主的期望回报率，开发商会付出一定的补贴。另外可以通过其他的一些收益来进行补偿，比如说公共区域外租区收费的减免。如果遇到公司不愿意进来补贴而业主非常坚持的情况下，这个区的招商可以暂时缓一缓，以降低业主的期望值。 王总： 社区商业可以招商融合哪些业态? 预测一下未来社区商业的格局与前景? 嘉宾： 其实可以这样说，满足人群消费的所有业态社区商业都可以结合，主要是看你能否进行规划。一般来讲社区型和集中式商业会有分化，影院之类噪音污染比较大，以及油烟污染比较大的，需要大场地的，会到集中式商业里面去。社区商业更强调的是体验性消费与便捷性消费。值得注意的是，社区商业和集中式商业现在的交叉和融合度越来越高了，万达的有些城市综合体项目的有些位置也引进了社区银行社区医药和社区电器的这种概念。 社区型商业的优势就是它的便利性和体验性，以成都为例，近几年餐饮类的和体验互动性的消费得到了更多更好的发展，而商品类比如说百货类的开店速度和经营情况总体来讲不是很好。所以我预测，社区型商业未来更注重商业的氛围包装与商业的形象设计，还有就是体验式的服务与便利性消费。 集中商业的门槛比较高，从供应角度来讲，大部分开发商他开发集中式商业的意愿还是比较低，拿地成本也越来越高，因此未来社区业态的比例和社区经营发展前景看好。另一个发展趋势就是触网，类似彩生活这种社区平台，社区地产与互联网相集合是未来发展的重点方向。 商业地产与电商 微信号：smartplaza |
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一般来说开发商为了及时回款，会对社区商业进行全部或者至少是绝大部分的一个销售，这样就会出现过招商过程的多业权的问题，以及带来的业态控制问题。
