房地产财税学习平台 微信号：fdccspx(←长按复制) 目前来看，对于房地产预收款及开票问题争论较多，各地解读也不尽相同。各地都有自己的道理，无所谓对错，不必声讨或者攻击，理性看待就是。只是纳税人可能比较错愕，尤其是跨区经营的纳税人，在不同地区，运行方式可能就不同，造成些许的麻烦。 先说值得庆幸的事：预收款口径基本一致 各地均认为预收款为不动产交付业主之前所收到的款项，包括首付 按揭 尾款模式、全款模式等，定金为预收款，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。
再看看各地开票问题，分歧较大，逐一列明：
湖北：房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表（一）中反映。在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，按规定申报纳税。
新疆：为不影响购房者正常办理业务，房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。如果房地产企业在预收款时开具了发票，应按照规定申报缴纳增值税。房地产开发企业是否按每次收取的金额分次开票，由其自行决定；在每次收到预收款时，应按规定预缴增值税税款。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】 河北：房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。例如：房地产公司2016年8月收到1000万元预收款时，不开具增值税发票，无需在《增值税纳税申报表》第1行 “按适用税率计税销售额”中填报，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
山东：营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
浙江：营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，我们建议房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，待不动产移交时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票或专用发票。
青岛：按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。【房企财税微信：fdccspx】
江西：省国税局和省地税协商明确，2016年5月1日后，我省房地产业可暂时沿用地税“两业”管理系统开具收款收据和录入相关经营数据，但不得开具增值税发票。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，在取得预收款的次月纳税申报期向项目所在地主管国税机关预缴税款。
河南：房地产开发企业收到预收款时，先向购房者开具增值税普通发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。 其实，各地的执行口径都是因地制宜的可行之举，目的也是响应纳税人的呼声，尽量减少纳税人的麻烦，各地发展不均衡，有的政策并不是放之四海而皆准，所以，对于各地的做法，无可厚非。如果总局加以统一明确，也未必就符合纳税人需求。 |
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