一个武汉包租公的自白

　　2016.5.23 公寓管理日志

　　今天倒数第二家签约，计算明天下午预约的一家，合计每个月租金收入是15000，物业费180（只收了3家）；包物业是一个讨价还价的搭头。

　　差异化的租金很有必要

　　我的房间里最高收入是1305楼上，1700元不包物业，合约半年，房客是售楼经理，收入提成高，离单位近。缺点是合约期短，售楼工作不稳定。所以，以后短期租约客户，必须高租金，怎么高，就是高出同类楼层和客户100元，且不包物业。

　　最低是1303楼下，1300不包物业，合约半年，为什么这么低，是因为前期一个月没有租出去，内心有点慌，算是开门红第一个。以后可以避免这种低价。同时为了避免低价，房子的清洁卫生保养工作非常到位。看相很重要。同时设定最低值，以后楼下不应低于1500，楼上不应低于1600，租期一年者，最多包物业。楼上多得100就是为了包住物业一年，这样纯收入才可以达到每间3000.

　　目前基本价格和平均价格都是1500，考虑到这个因素，可以在后期运营中，将楼下提到1600，楼上1700，因为楼下容易租出去。

　　锁定租期，确定目标客户群

　　10个客户中，凡是租期一年的，都是项目周边一公里稳定上班族：1302上（茶叶市场上班）；1304下（后湖教钢琴）；1304上（对面吉祥谷名车汇）；1305下（汽车市场销售）；1415上（小孩陪读）；稳定上班族，其租金承受力和其职业性质密切相关，同时也是项目的主要目标客群。

　　短期不稳定客户集中在周边工地上班的：1302下（幕墙项目经理，半年）；1305上（长投售楼经理）；1415下（工地项目经理，三个月），1303上（换房加陪读，半年）；以后尽量避免3个月的租期，最少6个月起租，最好1年起租。长期租客，稳定，麻烦少，影响自己上班和休息时间少，是项目主要目标客户群。

　　寻找真正适合的客户渠道

　　目前10套房，58同城找来5套（50%），优点是成本低（无中介费，只花了52元刷新费）20多天获得了1252次浏览量（截止5月18日晚9点）；缺点是耗费个人时间，近一个月中午多频次下项目。而搜房网只有166次浏览，基本没有转化成功率。

　　电话来访每天约3个电话，电话后微信联系26个左右，成交5个。除成交外，微信约来看房的有3个，也就是说，一旦看到实物，成功率很高，尤其女生。而微信中看中没来的，女生主要原因是嫌远，男生原因不明，诚信度差，说好的要租，等着等着就不租了。女性还是冲动消费者，但会砍价狠。另外凡是设计相关（三个地产经理，一个室内设计师）都非常喜欢本项目。

　　第二大来源是项目对面的中介公司介绍了3套，其价格不高，租期也短（两个工地客户），其中介门面的低端形象（非连锁店）导致了吸进店的是价格敏感型客户，而且租客年龄偏大，符合其不上网，找最近中介，还要低价格的身份定位。其最大优势就是：离本项目位置近。所以这个中介，要搞好关系，做短租补充。但是价格设定底线，因为此中介吸引不了高端客户。

　　另外两个中介介绍了各一套，价格高者是私人开的，老板亲自冲当业务员，干劲足，多年经验，看人准，以后可以考虑长期联系，作为线下重要推介渠道。

　　另外一个是我爱我家连锁，主要成功取决于经理人好，愿意帮忙。

　　百居易可能因租房收益小，寄予厚望但没有成功。

　　所以对于我这种小房东，大型连锁店并无优势和热情做推介。

　　客户年龄分析

　　10个租客中，90后5个，其中4个是58同城带来的 ，除刚毕业小女生，其他对价格不太计较。7080后3个，陪读妈妈占2个；60后1个；所以主要客群还是90后，26岁以下。

　　客户市场研究

　　客户中附近1公里内上班（基本步行上下班）6个，3公里上班的1个，陪读妈妈2个，开网店的1个，也相当于近距离。可以看到，目标客户群是附近上班族，近，节省交通费，用来补贴稍贵房租（本项目比本栋楼内其他公寓贵200到300元）。目前周边上班族分布：1 汽车市场（本次客户中有2个）；2 地产项目（本次客户有1个售楼经理，2个工地项目经理）；3茶叶市场（本次客户中1个）；4陪读妈妈2个（对面小学）。

　　意向客户中，售楼经理、微店经营者，以及汽车市场和市民之家是多次出现的客户身份和工作地点。远期预见到长江传媒大厦建成后（预计2016年底），会带来更多的媒体从业者，广告从业者，其租金承受能力和对品质追求会更高，所以房子的保养非常重要，等有房空出来，可以适当提高租金，试验市场反应。

　　运营中的反思

　　在出租近1个月中，共出现8次夜晚或早上电话我的情形，其中5次是因为钥匙原因进不了门，1次停水，2次停电；停水停电主要原因在于水电额度用完，可以通过充较多额度来减少麻烦频次，并通过前三月每月抄表，以计算用量，好充值留余量。

　　5次钥匙原因，1次因为风大关门，可以理解；1次因只给了两个客户1把钥匙，其中1个回来较晚，其实可以不予响应或延迟响应，问题主要原因还是没有提前给两把钥匙。另外3次发生在一个人身上，第一次门锁本省质量加上房客喝酒，钥匙断，夜里10点上门换锁；第二次中午电话，后延迟响应，自行解决进门；第三次今晚刚才电话，不理，延迟响应，如果问题出在一个人身上三次，那就是这个人的问题。

　　门锁质量，能否远程遥控，可以减少钥匙原因带来的麻烦，还有就是在楼栋物业物色人选？房客中物色人选？来就近解决紧急问题？

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　　来源：房东东