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如今，小区业主与物管之间、业主之间存在这样那样的矛盾已经是普遍现象，比如说物管费涨价、物管工作不到位、小区车位远远满足不了需求、外墙砖脱落、邻居乱搭建等。居住在城市的你，这些问题都可能遇到。当遇到这些纠纷时，应该怎样去解决呢？
案例一：赵孃孃母子住在某小区五楼，六楼住着老姚父子。2009年5月，老姚父子在自家露台装地砖，此后，赵孃孃屋内每到雨天便渗水。多次协商未果，赵孃孃将老姚父子告上法庭。
解决方法：法院经审理认为，赵孃孃母子居住的房屋渗水，是由于老姚父子在露台铺设地砖排水不畅所致，应承担民事责任。判决老姚父子对下雨漏水部位进行修复，并将损坏部位恢复原状。
案例二：2011年10月，某小区业主臧某在房屋装修中，将原来朝内开启的房门，擅自改变为朝外开启，挤占了公共通道。邻居王阿姨强烈反对，要物业经理来评理。
解决方法：小区物业劝解无济于事，请示了公司后，向业主臧某发出了《限期整改通知书》。由于双方当事人的矛盾愈演愈烈，最终对簿公堂。法院判决被告业主臧某15天内恢复房门开启朝向的原样。 案例一：现在网购已成为日常生活一部分，物业企业代收了小王的包裹，后来又出现丢失。物业企业是否承担责任？
解决方法：小区业主邮寄的包裹、特快专递、快信等，应由快递、邮政公司直接交给业主，发生丢失由他们负责。如果物业与业主签订的管理服务合同有该项约定，则按约定承担责任。物业及时在小区公示栏告之，或电话通知业主，业主仍长期不领取出现丢失，物业不承担责任。
案例二：一位业主在物业管理区域内遭歹徒抢劫，被抢物品价值上万元。事后，该业主要求物业企业承担责任并请求赔偿损失。物业企业应当赔偿吗？
解决方法：是否赔偿应当以物业企业是否按服务合同履行职责而定。若物业企业建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，无失职行为，就不应当赔偿；若物业企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
如遇上述情况，业主可以举证证明物业企业是否认真履行安保管理职责。 案例一：2010年8月，某开发商开发的某小区建成，开发商以4.8万元的价格，将小区靠近公路的楼顶租给一家公司设置广告牌。该楼业主认为损害了自己的合法权益，但最终只有顶层居民获补偿。
解决方法：建筑物的所有权，分为建筑物专有所有权和共有所有权。楼顶属于共有部分，设置广告牌必须经全体所有权人同意，并将租金作为共有部分的营利性收入交付给所有权人，开发商私自与这家公司签订楼顶租用合同，侵犯了该楼住户的共有权，收益应当返还并赔偿损失。
案例二：汤先生常常在电梯间看见广告，而且小区广场常常有商场活动促销。汤先生咨询，这些是否属于小区公共收益。
解决方法：小区公共收益有7类：一是公共区域的广告收益，例如轿厢广告、户外广告；二是利用公共配套，如活动场地、游泳池经营收入；三是因损坏小区公共设施进行的赔偿；四是小区公共区域的停车位收益；五是部分通信运营管理费、场地费；六是自制售水机运营费用，有的小区有自制售水机，如果业主入住时也缴纳了费用，在扣除管理成本后属于公共收益；七是小区公共区域内租赁的摊位收益。但这些都要扣除相应成本。
对于这些公共收益，有业委会的，由业委会代收，每半年公布一次收入、使用情况；没有业委会的，由物业公司收取并记账，使用要经业主大会同意。 案例一：渝北一个小区，部分业主对物业企业的服务质量不满意，决定另外选聘一家物业企业。业委会与某物业企业签订了服务合同，但这家物业服务企业的资质达不到服务管理这个物业小区面积的要求。
解决方法：这样的合同无效，因为业委会未召开业主大会，未征求业主意见，且物业方资质达不到要求。
业主大会有两个召集主体：一是业委会，二是街道。业主首先向业委会提出召开业主大会，依法选聘新的物业企业；如果业委会置之不理，经占总人数20%以上的业主以书面形式要求，则由街道办事处组织召开。
案例二：刘女士所在的小区，业主大会决定聘新的物业企业，但原物业企业不退出，业主如何处理？
解决方法：向物业所在地区房地产行政主管部门反映，由物业所在房地产行政主管部门依法处理。
其他问题：业主选聘物业企业的方式有哪些？业主大会或业委会可采取招投标或协议方式；业委会选聘物业企业，必须业主大会（双过半）同意。 案例一：唐女士所居住的物业小区，开发商自有部分车库或车位，在向小区业主出租车库或车位时，擅自涨价，让业主非常不满。
解决方法：开发商的行为不正确。虽然车库的产权是开发商的，但作为小区的配套设施，开发商应该充分参照周边车库的价格，确定合理的租金，并报价格主管部门审查同意方为有效。业主也应支持产权人在价格主管部门核定范围内调价。
案例二：有市民向市长公开信箱投诉，所住小区的车库，被物业方擅自改变了用途，让业主停车难。
解决方法：建造得较早的小区，因为当时业主车辆不多，有的车位被拿来建超市、做仓库等。按照规定，在物业管理区域，车位应首先满足业主的使用需要。在车位、车库有空余的情况下，才可租给业主以外的单位和个人停放，但每次租期不得超过6个月。
其他问题：占用物业管理区域内业主共有道路等场地停车的，收费和管理由业主大会决定，管理由物业服务企业承担。收益在扣除管理成本后，由全体业主共有，使用由业主大会决定。 案例：昨日，重庆晨报13版刊载了《没有物管的老居民楼外墙脱落砸伤行人》的报道，大二女生伍欣被砸伤，至今昏迷不醒。由于找不到责任方，高昂的医药费让伍欣一家人一筹莫展。对于外墙砖脱落伤人，应该如何处理呢？
解决方法：渝北龙溪有一个居民小区，也发生过类似状况。以前修建的楼房，很多是贴的外墙砖，因年代久远而脱落。
如果该房屋在保修期内，由业委会（业主代表）或物业企业，通知开发商予以维修；如果已过两年的保修期，则应动用物业专项维修资金予以修复。
当发生影响安全等情况，需对公共设施设备、部位进行维修，如消防设施损坏、外墙砖脱落、电梯大修等10种涉及安全的维修，可以在不经业主同意的情况下，按紧急程序动用物业专项维修资金进行维修、更新。
发生危及房屋安全等紧急情况，如何启动紧急程序？就是业委会、物业企业或相关业主代表按以下程序申请：向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处，提出书面申请；接报告后，立即派人到现场核实情况，并确认抢修范围；持物业所在地证明材料，向区专项维修资金管理中心申请维修资金；工程竣工后，工程费用经业委会（业主代表）确认后，在物业小区的物业专项维修资金中如实列支。
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