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英国特许房屋经理学会亚太分会于2015 年十月中旬一行十五人远赴日本大阪考察当地房屋管理业的发展状况。承蒙日本集合住宅维持管理学会(Japan Institute of Condominium Living) 尾浦桓男理事长及大阪住宅综合究研究所中鸠康夫先生接待，安排日本仝业介绍日本房屋管理及参观大阪两个住宅项目，行程丰富，获益良多。现将在日本之行所见所闻归纳整理，作一个综合报导，好让会友对日本人的居住状况，政府房屋政策及房管行业的营运及发展有一概括认识。
住宅市场概况 日本有人口一亿二千多万， 其中23%是六十五岁以上的老年人， 估计到2050 年, 老龄人口会占整体人口40%，是全世界老龄化最严重的国家。根据日本公寓住宅研究中心藤本佳子教授估计, 日本现时有六千一百万套住宅，业主自住率为61.7%， 其余38.3%为出租住宅， 其中54.9%为独立屋(detached house)，45.1%为多层式住宅(condominium)，平均屋龄为三十年（英国：七十年，美国：五十五年）。日本住宅买卖以新楼为主占87%，二手楼衹占13%，与欧美比较，二手房交易占总交易量80%。有趣的是，现时日本全国有空置住宅八百二十万套，几乎全是二手单位，但每年新建住宅却有九十多万套，其中多层式住宅二十万套。这现象对近年因日圆贬值而疯狂到日本买二手楼的海外投资者应该有一定啓示作用。
日本的房屋问题 目前日本面对最严重的房屋问题就是空置房屋，达八百二十万套，而且每年大概以五十万套的比率增加。造成这现象有两大原因：一, 日本人买房喜新厌旧，年轻人承继年老或去世父母遗下的住房并不普遍；二，日本人口增长极速萎缩导致需求减少。为了配合日本战后人口激增及经济增长，日本政府陆续推出鼓励国民置业政策的三根支柱 — 公营住宅(1951)， 住宅金融公库(1950) 及日本住宅公团(1955)。这一系列的措施刺激了房地产的快速供应，战后建成的住宅于是只重数量而不重质量，一般设计寿命大约只有二十五至三十年，期后需要维护，翻新或重建。战后建成住宅的质量不高，入住后业主也不重视维修保养，因此，大部份老旧住宅都不具备重售价值。如果空置的住房完全没有买家或承租人，就应该尽快拆卸。但在日本的税制中，空置土地征收的固定资产税款是土地建有上盖房屋的六倍。所以，即使闲置的破屋危房，也一律受到税项优惠。这样，为了避免赋税的增加，保留老旧的房屋，总比清拆化算。这些政策，在住房短缺时期有推动置业的功效，但在房屋过剩的情况下，却导致房屋库存严重老化的情况。 要解决这问题，日本若干地方政府己开始针对拆卸空置房屋，要求业主要覆行物业维修的义务，否则会给予处罚。为了鼓励业主清拆旧楼，甚至给予清拆补助费用，而国家亦正在考虑停止给予危旧房屋在固定资产税中的优惠措施。为了促进空房的流通，日本地方政府现陆续开设「空房银行」数据库，通过网络平台，向买家提供空房信息；又向二手物业的业主提供维修补贴，帮助他们赶快卖出物业。日本政府面对二手房严重空置的问题，近年除积极鼓励发展商提升楼宇质量；又以实质补贴鼓励业主维修旧楼；及将空置房屋转为公营住宅，希望藉各种措施长远地可以改善国家房屋库存的质量，提升其经济价值，最终达致减低住宅空置情况，有效利用房地产贵重资源。中国在面对三四线城市商品房产能过剩所造成的「鬼城」现象，是否可借鉴日本的政策呢?
有别于中国和香港，日本的年轻人并无置业的负担。就算住在地价最贵的东京，房租平均只占月入中位数约六份一。日本的房价在过去的十年几乎没有变动，而许多日本公司都会向员工提供房租津贴。日本文化亦没有像中国「有楼便有财」的概念，结婚前亦不一定有置业的考虑。在上世纪九十年代初日本经济泡沫爆破后，政府在1993 年推出「特定优良租房制度」, 向草根家庭提供便宜的租房，以平衡房产与出租住房的供应。根据美国Demographia InternationalHousing Affordability Survey 2016（国际住屋负担能力调查报告 2016)，日本人的家庭收入中位数与房价比值指数是3.9 点，意思是日本家庭不吃不喝，可以用3.9 年的时间买到一套标准住宅，在世界发达国家排名榜中排行第8 位，属于温和可承担类别；而香港的指数则为19，属于极严重不可负担的首位。
日本物业管理的行业结构 日本的物业管理可以分为出租物业管理(asset management) 和公寓物业管理(condominium management，即住宅物业管理）二大块。其中出租物业管理又可以细分为出租住宅的物业管理和商业物业（写字楼，商场）管理。公寓物业管理是受《推进公寓管理规范化相关法律》所制约。该项法律在2000 年生效，范围涵盖公寓管理涉及的所有法律关系，包括物业服务公司及物管从业员的资格规定，服务合约内容标准条款，业主和管业公司各自的权利和义务，以及维修基金的管理等具体问题都有明确规定。另一方面，日本却没有法律规管商业物业如写字楼和商铺的运作，此类物业的管理多基于合约法，政府的建筑，消防，公共卫生及供水供电等相关条例。日本的经济已经由二战后差不多半个世纪的高速发展进入停滞状态。随着人口减少，房地产市场极度萎缩，土地价格直线下降，空置住宅不断增加，房地产市场由买家主导。在房地产业而言，大趋势是在确保房屋的供应量的大前题下致力提高建筑物的质量，鼓励业主定期维修保养物业，在延长建筑物寿命之余，亦提高了房屋的资产价值。物业管理专业在这方面可以扮演的角色不言而喻。
日本房地产证券化 在日本经济泡沫爆破后，市场普遍期待房地产証券化可以重新为市场注入动力，从而带动日本经济复甦。此等房地产投资信托基金公司(REIT) 的投资组合以收租物业（写字楼，商场，酒店，服务式住宅，整幢公寓）为主，所以特别注意物业管理成本控制及将资产价值提升的功能。物业管理行业因此在这个房地产証卷化的潮流下受到认可及重视，而且将房地产营运管理委托给专业物管公司的趋势亦日益明显。
日本物业管理的社会背景 日本物业管理的服务内容和基本业务与香港大致相同，包括大厦的清洁，废物处理，保养维修，环境保护，防火防灾，财务会计，购买保险等；不过, 日本治安良好，一般商住物业少有僱用保安人员。日本人自十九世纪中叶明治维新以来，渐渐培养起一种集体意识文化，凡事以群体利益为先，人际相处尤重礼让谦和。这种文化亦体现在物业管理上：一，公众积极参与物业管理，业主会轮流担当业主委员会干事；业主会定期参加集体劳动，清洁大厦卫生；二，业主乐意接受花钱买服务的管理形式；三，业主认为支付物业管理费是理所当然的事，拒绝缴费是不道德的行为，拖欠管理费的个案极少发生。
日本物业管理行业专业化 根据日本现行《推进公寓管理规范化相关法律》规定，物业管理从业员必须通过考试领取执业牌照，从2000 年开始执行中高层按揭共同住宅的管理从业员的注册规程。公寓管理公司亦必须符合指定条件才可在政府部门登记注册，登录有效期为五年，期满后必须重新登记，以确保企业经营能力持续有效。此外又针对高层商厦的管理，从1992 年3 月开始，由日本建筑物经营中心设立了「大楼经营管理士」制度以认证高层商厦管理人员的专业资格。
日本物业管理行业的规范与优化 日本在《推进公寓管理规范化相关法律》中规定成立「推进物业管理正规化中心」，其主要任务是协助大厦公寓业主改善物管服务，为行业订立标准和守则，向业主组织提供技术支援，及为实现物业管理行业的长远正规化计划和监督。 现时日本有多个物业管理的专业团体负责推动行业的发展，它们包括日本公寓管理协会，日本高层楼宇管理协会，日本公寓大厦管理士学会等。此等专业团体的使命是要提升执业水平，培训专业人材和向公众推广宣传优质物业管理的讯息。除此之外，日本政府国土交通省的住宅局下设的住宅综合整备课，以及综合政策局下设的房地产业课等从事有关物业管理的部门会连同法律界，学术界，行业协会和一些地产企业组成联盟，就改善物业管理的有关法例和行业生态环境进行研究。近年研究重点是防灾（地震）措施，旧楼维修和重建，空置楼房处理，住宅区规划以及环境保护等方面。 香港访问团察觉是次日方接待单位-- 集合住宅维持管理学会的执行委员会成员包括有建筑师，物业经理，律师，城市规划师，工程师及大学教授，他们都是房地产业的精英，用自己的业余时间，为改善日本民众的生活环境努力。 |
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